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中国地产市场变天 三四线楼市一定出问题
(博讯2014年02月25日发表)

    来源:第一财经日报
    
       从杭州楼盘降价,到银行收紧融资,再到王石等大佬的集体看淡,刚刚过去的几天,舆论场上充斥着关于楼市“变天”的激辩。
    
      本周首个交易日,A股大幅走低,上证综指失守2100点整数位,尾盘收报2076.69点,跌幅为1.75%。受利空消息影响,房地产板块领跌,整体跌幅逾4%,多只个股跌停。
    
      市场反应灵敏,媒体亦议论纷纷。海内外媒体日前对银行收紧房地产融资给予了大量关注,甚至有媒体在论及楼市时表示,“听到了冰山碎裂的咔嚓声”。
    
      接受《第一财经日报》采访的多名业界人士表示,纵然楼市坚冰已现裂痕,但“咔嚓一声”并不意味着断崖出现,对主要大城市仍然看涨,风险主要存在于三四线城市。
    

  楼市大分化
    
      国家统计局昨日公布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,1月份新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为62个和48个,分别比去年12月份减少了3个和16个。
    
      环比下降的城市个数则分别为6个和13个,分别比去年12月份增加了4个和8个。
    
      与去年1月相比,同比上涨的城市个数相同,但同比涨幅回落。初步测算,1月份,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅分别比去年12月份回落0.7和0.4个百分点。北京、上海、广州、深圳4个一线城市同比涨幅比去年12月份均有所回落,分别回落1.8、1.0、1.5和2.1个百分点。
    
      从价格数据来看,环比下降的城市正在增多,除杭州外均为三线城市。
    
      “最近楼市确实‘变天’了,上周末接到许多机构的电话会议邀请,大家都在关注这一块。目前,业内基本形成的一个共识是:三四线楼市很危险,一线和部分热点二线城市的楼市还是不错的。”某上市房企董秘对记者表示。
    
      “楼盘降价、银行收紧开发贷、地产股暴跌,这些因素肯定会对未来的楼市预期产生影响。”上海中原地产市场研究部总监宋会雍对记者表示,三四线的楼市是一定会出问题,“三四线出问题了,也会对一二线的开发商造成心理冲击”。
    
      不过,业内人士普遍认为,即便在一二线大城市内部,也将出现明显的分化。
    
      中原地产市场研究部总监张大伟对记者分析称,去年是一二线城市与三四线城市分化明显,现在一二线城市中也出现分化,如杭州这样的二线核心城市项目价格出现调整,也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈。
    
      南方一家大型房地产公司老总告诉记者,未来结构化将取代单边上涨,买房子最好还是买在市中心和好的地段。在大城市,市区学位房和地铁房最能抗跌。
    
      “因为大城市的需求毕竟摆在那里,人口、收入、就业以及需要改善的地方都比较多,三四线城市毕竟在人口、城市容量及其他城市配套跟大城市还是有区别的。我们卖的是房子,但房子背后还是有很多其他因素,包括教育、医疗、就业、交通的便利等,其他服务的配套能力等。”时代地产董事长岑钊雄告诉本报。
    

  危险的信号
    
      多重利空迅速传导到昨日的资本市场,导致在上海和香港上市的地产开发商及其他类股下跌。截至收盘,万科A(000002.SZ)下跌6.56%、万通地产(600246.SH)下跌3.58%、金地集团(600383.SH)下跌7.66%、恒大地产(03333.HK)下跌4.97%、绿城中国(03900.HK)下跌9.26%、碧桂园(02007.HK)下跌8.29%、世贸房地产(00813.HK)下跌7.66%。
    
      处在楼市风暴眼的业界大佬,对房地产的走势也不同以往。如万科董事局主席王石就在微博上提醒业界:“这是一个信号,小心了!”他还用“非常不妙”来表达对今年楼市的担忧。
    
      华远地产[-4.81% 资金 研报]董事长任志强也表示,自己做了十几年的房地产报告,今年首次用了“风险”两字来警示同行,“很多开发商以为今年可能跟去年一样,很乐观。我个人对他们提出警告,我说你们太乐观了,很危险。”
    
      深圳万泽地产董事长林伟光对《第一财经日报》说,今年不可能再像2013年那样继续疯涨下去,现在楼价已经到达高峰,“持续这么涨肯定是有问题的,商品不可能脱离它真正的使用价值,老百姓的承受能力也无法承受。”
    
      佳兆业集团董事局主席郭英成此前也表示,“今年的房价走势,在我个人看来没有以前那么好”,对三四线城市持不乐观态度。
    
      而在宏观层面,上海师范大学商学院投资与保险系副教授黄建中分析称,2014年房地产行业将出现大拐点,最大的导火索是金融形势发生了巨大的变化。
    
      “利率市场化导致利率不断飙升,市场流动性紧张对房地产市场的冲击非常大。”黄建中表示,最近银行开始限制对房地产企业的开发贷,说明已经越来越意识到行业的风险,再加上国家整顿影子银行,接下来和房地产行业相关的信托可能会出现“兑付难”的问题。
    

  坚挺的理由
    
      不过,即便已经传出诸多危险信号,但支撑楼市的因素仍显而易见。正如任志强日前所言,鼓吹房价大跌是危言耸听,跌的是增幅不是房价。
    
      上海易居房地产研究院研究员郑红玉表示,针对近期类似杭州这样的个别楼盘高调降温,主要是个别因素在起作用,“降价情绪”暂时难以撼动整个市场。深圳某大型上市房企营销负责人也认为,近期杭州等地部分楼盘降价尚属个案,但并不排除资金压力较大的开发商加入降价行列。
    
      厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华对记者表示:“企业要回笼资金,一般都是在年底,而不是在年初,因此这只是个案,可能有其自身的其他特殊原因,不足以说明杭州的整体情况。”
    
      李友华告诉记者,房价出现松动的城市,主要原因是库存比较高。尤其是一些供应偏少、库存偏少的城市,房价上涨的冲动仍然存在。例如这两年在二线城市中上涨最快的厦门,上涨的一大因素就是住宅土地供应偏少,而市场需求又很大。
    
      同样需要考察的情况是地价。本月21日,广州广钢新城首批共五宗地块,成交总价达到155亿,同样的“地王潮”也在北京、上海、厦门等城市延续。保利地产[-8.51% 资金 研报]广东公司董事长余英就此预计称,今年新拍地的楼面地价基本和正在销售的房价持平,这批“地王”上的房子最快年底才能入市,到时房价一定会翻番。
    
      而从国家统计局的数据来看,楼市上涨仍然是主流,因为70个大中城市中,也只有6个城市环比出现下降,同比更是只有温州出现下降。像北上广深这样的一线城市以及像厦门、南京等核心二线城市的同比涨幅仍然很大。
    
      一边是杭州、常州楼市降价以及对银行收紧融资的担忧,一边则是一线城市仍在持续的“地王潮”带来的楼市上涨预期。目前的楼市陷入了空前的迷茫,许多购房者因此相当纠结。
    
      张大伟提醒道,1、2月为传统成交淡季,不足以说明整体的情况。3月份才是一个完整的月份,届时全国“两会”召开,将给全年楼市政策“定调”。因此,3月楼市将成为全年风向标。 _(网文转载)

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http://news.boxun.com/news/gb/china/2014/02/201402251005.shtml)


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