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任志强:中国房地产“冬天”来了

【博讯2003年6月20日消息】      作者:华远集团总裁 华远房地产开发公司董事长 任志强

     SARS的疫情通报归零让六月的艳阳天格外的明媚,但中国人民银行信贷政策(银发[2003] 121号)的调整像一场“六月雪”让房地产市场开始进入了严酷的“冬天”。 (博讯boxun.com)

     “冬天”与“泡沫”的争论已有很长的时间了,“冬天”终于来临了。

     当人们对一个行业在市场中运行的经济发展状况进行评价和判断时,通常都是在一个宏观经济政策不变或可能向有利于经济发展的方面调整的背景下研究,所得出的结论一般也建立在这个背景条件依然存在的基础之上。如果宏观经济政策极端的向不利于这个行业的发展高度倾斜,那么这个行业的基于原有政策背景下的判断就一定会是错误结论了。就像我们曾经经历过的“停缓建”和“软着陆”一样,“通涨”会因政策的调整而变成“通缩”。当竞赛场中的游戏规则在中途发生变化时,竞赛的结果也会出现戏剧性的变化。就像本来是足球以一方攻入另一方球门的球数多为胜,改为攻入的多为负时,胜队反而会变成负队一样。当中国的房地产高速而健康发展时,突然反向的调整了信贷政策,发展的越快、干的越多的可能会受影响越大,夏天也会变成冬天。

     计划经济时代宏观经济的调整很简单,只有一个源头,控制了计划就控制了生产,也同时控制了分配,供和求花的是一个兜里的钱。但市场经济则不同了,供和求成了不同资金来源的两个方面。宏观调控用经济学的观点看也应是用分别调控供与求的两个方面的关系来求得平衡和发展。当供小于求时可以用扩大供给的总量或缩小需求的总量使其平衡。市场中被称为看不见的手就是这样一种的平衡调节机制。政府的调控一般是在市场的调控能力不足或滞后时,用先期政策倾斜的引导方式来协调市场的平衡的。但这次信贷政策的调整是从供、产、需三个方面同时下手,全面调整,既要压缩供给又要限制需求、缩小市场支持面。这种让人看不懂的政策调整,不知道是为了防止金融风险的合理调整还是为了证明房地产有“泡沫”的有意而为,或者是认为中国的经济发展太好了,要用政策调整来限制发展的速度,制造一个“冬天”的“盛景”。

     一、基本概念的困惑

     1.金融信贷政策的调整还是国家住房政策的调整

     全世界大部分国家都有以立法形式通过的住房政策,但一个人口众多的中国至今没有这种立法。最新的住房政策文件是98年国务院转发的批准“23号”房改文件,中止福利分房改为货币化分配。因此也没有住房政策立法中对住房信贷政策的金融配套立法和住房政策中税收方面的立法。因此无法可知信贷政策的调整是否是国家住房政策的调整。如对建设大户型、大面积项目的开发信贷限制;对高档房建设贷款的限制和对购买高档房者利息的上调;对购买第二套住房要提高首付和上调利率;对中低收入者给以个人信贷支持,让中低收入者进入商品房市场等等,都不仅是金融信贷政策的调整,而是国家住房政策调整的范畴。

     如果“23号”文件的三个供给体系及对象不变,那么这种信贷政策的调整则是与“23号”文件的精神相违背的。

     2.信贷对象的调整还是国家政治与经济政策的调整

     “十六大”的基本精神是建立更加富有的小康社会,让更多的人进入富裕的行列,毫不动摇的支持与发展非公经济。但这次信贷政策的调整中一个核心的重点就是只对中低收入者给以进入商品房市场中的支持,对富裕或可能进入富裕的家庭采取歧视的“仇富”措施,看不到对“十六大”精神的支持。尽管我国目前尚没有对中低收入家庭的标准界定(全国的贫富差距过大),但希望更多的人富起来是“十六大”所要求和提倡的。进入小康改善人民的住房条件的目标是确定的;支持非公经济发展和扩大就业是确定的;用多种渠道求富、允许非劳动所得是写在文件之中的。那么为什么新的信贷政策不支持购买大面积、大户型的住房,不支持购买第二套住房(中国城镇居民大多进入换房族,购二换一是大量的),不就等于不支持富裕吗?不支持购买商业用房又何来发展非公经济,何来扩大就业与发展生产?不支持购房用于出租,尤其是对商住用房的提高门槛,又如何支持发展经济呢?有人出资买房、有人租房住或经营,恰恰是非公经济弱小而二者嫁接结合发展的重要途径,切断购和租的路,会对中国的经济发展有什么好处吗?

     表面看信贷政策的调整只是个金融风险的问题,实际是国家政治与经济政策的调整问题。没有配套的金融政策支持就不可能实现政治与经济的宏观目标,表面上这只是个房地产中的金融信贷政策的调整,实际涉及到相关经济的发展。

     3.金融风险的防范还是金融风险的陷阱

     毫无疑问此次信贷政策的调整都是从防范金融风险出发的,但实际的结果将进一步加大金融的风险。如果这些政策是从银行尚未放出大量的贷款或者项目的贷款尚未发生开始,也许这些政策还有些先期的防范作用,但目前的情况是大量的贷款已经发生,如果中途改变游戏规则,那么已经发生的大量贷款将面临着无法收回的更大风险。

     A.中止给有大量负债和有工程欠款的开发公司贷款是对的,但如果这些负债和被拖欠的工程款都来自于银行,那么中止给开发企业贷款的结果是让原来的贷款,包括给开发商的和给施工单位的贷款,都有可能烂掉。因为文件同时堵死了销售的后门,提高了个人贷款的门槛与发放的条件。

     中国的会计核算方法一定是会让所有的房地产公司成为负债率较高的企业。即使发展商没有从银行贷款,所有的销售预收款也会全部列为负债,必须在竣工时才能转为营业收入,而不能像西方会计制度按进度结算,及时核减负债率,尤其是项目公司其负债率一般会更高。如果按西方的净资产负债率计算中国的房地产公司大约70%以上应被停产了。

     中国的工程结算方式一定会让所有的工程施工单位有大量的工程款拖欠。按进度或按时间段结算的方式会在工程量完成之后有监理、质检、结算的各种手续与时间要求。规模量大的施工单位仅这段时间差中的工程欠款就会是一个很大的数量,而不可能像银行的结算即时进行。几年前银行的异地汇款还会长达七天至上月,更不用说许多有信用证或担保的工程款了。

     截断原有的现金流链条之后,最大的风险仍然在银行。

     B. 房地产开发企业分为两类:一类是单项目开发企业,一类是多项目多元化综合开发企业。也许在银行的账目科目中或者在单项目开发企业中能分清项目开发贷款或流动资金贷款,能限制跨地区的使用问题。但在综合开发企业中,特别是异地多项目的综合开发企业中什么贷款都是一样的,混在账目中的资金是分不清是打油的钱还是买菜的钱的,也不存在所谓的非房地产开发贷款。企业用物业抵押或可靠担保的贷款,不管是什么贷款,并不因此而增加金融的风险,又如何分清多元化企业中的贷款使用情况呢?一刀切的只允许发放项目开发贷款,反而会使这些企业失去资金调节的能力,加大还贷的风险。

     C. 不分结构形式的一刀切都要求结构封顶才能发放个贷的要求更不能起到防范风险的作用。在中国没有其它第三方监控手段的情况下,个贷的发放时要求被抵押物(房屋)结构封顶的条件并不是苛求。但结构不等于是完整抵押物,因此与防范风险无关。国际上多数期房销售的管理都是以限制允许开始收取个人预售款后的竣工时限作保证的,只有中国的政策是管头不管尾。文件明文是为了保护消费者减少利息的支付,其实这与结构封顶无关。低层别墅、多层楼、高层楼、超高层楼的结构竣工时间会相差极大,其结构封顶之后竣工的时间差也同样极大,利息支付的时间差即使都以结构封顶为起点也会相差极大。对消费者而言,其选择早期购房而宁愿多支付利息在于开发商在不同工程形象进度时的销售价格不同,后期的价格会大于先期的价格,价格差会大于利息成本的支出。消费者并不比制订文件的人更傻,关键的在于现金流链条会因施工周期的延长和个贷发放时间的推后而中断。对银行的风险而言,除非其未发放项目贷款,否则越早发放个贷才能有利于项目开发贷款的回收。这里会发生贷款对象的转移,也会发生利率的变化,同时个贷风险会大大的小于项目信贷风险。总不能说,银行信贷政策的调整是为了企业贷款利率高于个人信贷利率吧!

     对已发放了开发贷款的项目而言,拖后个贷的发放期限只能加大开发贷款的还贷期限和风险。

     D. 提高购买第二套住房的首付标准和利率更与银行防范风险无关了,银行个人信贷的发放是以贷款人的还款能力和抵押物价值等信誉条件为背景的,与购买几套住房无关。如果购二套以上住房的人能用两套以上住房做抵押贷款,与首购房并无差别,并且抵押物还多出了一套房,银行会更保险。假设两套住房都在使用银行个贷,那么要判断的仍是其收入与还贷能力,也与是否高首付与高利率来防范风险无关。是否提高购买第二套住房的门槛不是金融问题而是住房政策问题。

     在世界多数国家中有两类规定,一类是以个人或家庭所享受的个税免税总额为限,而不限制拥有的住房套数(如美国);一类是以家庭、只能拥有一套住房而减免各种税费为限,而不限制换购几次住房(如香港)。只有我国没有相关的规定。传统的分房制度和房改文件中的规定是以职位、级别来划分面积等级的。升官时是要扩大住房面积的,不管是实物或货币分配。因此许多人拥有两套或两套以上的住房,其原因在于初次分配又进行面积标准调整之后的二次、三次再分配中用补足面积的方式而非一次调整到位造成的。转入完全货币化分配或住房商品化之后,矛盾就更多了,是按干部级别应享受的面积计算第二套住房呢?还是按产权证单元计算第二套住房呢?购买两个小面积的房屋将子女与老人分开,而合并起来的面积并不超过应享受的标准时是算一套房还是两套房呢?原有的房改房算不算第一套房?想将小面积住房换成增加面积的住房时,总要先购期房,到能入住后再处理旧房,只保留一套住房时算不算购买第二套住房?提高购买第二套住房的门槛与利率,不符合国家鼓励建立小康社会的目标,也只能提高金融的风险。为防范风险可以不放贷,但没理由提高信贷条件,除非这是政治政策的调整,不希望公民会更富,不希望公民换购住房,不希望公民扩大消费与投资。

     二、关闭所有闸门的断流

     通常宏观政策的调整都会是有紧有松、有关有放的一种做法,就如三峡大坝会不停的调节开闭的闸门数量以维持和平衡一个基本的储水高度。但央行此次的作法则是关闭几乎所有的闸门全部断流的急刹车。

     房地产开发主要是四个环节的传递运行过程,一是基本元素的土地供给;二是开发商的组织投资行为;三是施工单位的建筑生产过程;四是市场中的需求消费。这次信贷政策的调整从这四个环节分别加以了限制。

     1)自去年7月1日起开始实行土地拍卖、挂牌制度后,土地的供给方式发生了巨大的变化。各地政府并没有为这一政策的调整而做出预先的准备。因此使政府供给的土地数量大量减少,并限期要求签定土地出让合同和缴纳土地出让金。央行限制土地储备贷款的发放,实际是限制了政府或政府委托的土地储备、整理机构土地一级市场的供给能力。从土地供给的源头切断市场的供给。禁止贷款用于缴纳土地出让金,同样是从源头限制了开发企业的土地储备行为。没有预先的土地储备自然就增加了前期规划、设计、审批的各种准备时期,增加了连续作业和可持续不间断保持投资增长的困难,也限制了规模化发展的可能。

     2)加强对信贷对象的管理和对贷款项目的管理是必要的。但在已经大量发放了各种贷款之后,才开始进行政策的调整,必然对已通过银行贷款并已有大量投入,并且继续需要依靠信贷(或消费信贷)支持的项目,造成资金链段裂的问题。不管用何种方式紧缩对开发企业的信贷支持,都必然会使现有的市场运营情况受到影响。开发企业是组织供给的源头,是市场投资行为主体,也是投资的原动力,信贷紧缩必须会减少市场的总量供给、压缩投资增长。

     3)建筑施工企业是重要的进行生产的环节,也是房地产资金链条中的润滑剂。部分开发企业的资金链靠拖欠建筑施工企业的垫资来调节以解决时间差问题。由于建筑市场的竞争,造成尽管建设部与各级行政主管部门三令五申不许施工企业垫付工程款,但实际不垫付的结果是无法中标而失去市场的竞争能力的结果。现有的市场中有按阶段性垫付、时间差垫付、有担保的垫付等多种情况,在国际施工招标中用信用证或担保方式,要求带资垫付施工的项目很多,已成为一种惯例。但国内很少有工程款支付担保的现象,多数企业靠合同或企业信誉维持。因此楼盘销售情况较差的企业,出现大量工程款拖欠并长时间无法解决的问题。对施工单位流动资金信贷政策的调整,可能会出现两种情况,一是施工企业无法生存,任何工程的结算时间差中都会累计大量的工程欠款。有能力靠自有资金垫付的企业是少数,建筑工程又不可能先停下来结算,结算后再复工而影响工程连续性;二是让已垫付但尚在进行的工程停下来,让大量的工程等待资金。因为文件同时限制了对开发商的贷款和提高了消费信贷的门槛,开发企业一时无能力补齐垫付的工程资金。从生产环节切断资金的链条,等于使延续原有政策条件下的工程无法继续完成。

     (4)防范金融风险从源头控制信贷规模和压缩市场供给还是有道理可言的,但提高消费信贷的门槛,压缩消费信贷的需求,并不能促进市场的发展,不利于消化已发放的开发信贷,当消费信贷发放的时间后移,首付增加或利率提高时,必须会对刺激消费起到抑制作用,且不说这并不符合国家扩大内需的政策要求,仅仅从保证开发贷款的安全性而言,也不会有任何好处,尤其是重点扶持中低收入家庭购买住房的需要的政策,与“十六大”精神和“23”号文件精神冲突,与现有的市场实际情况和现有城市的经济基础相背离。

     目前城市的商品房供给量约为城市家庭户数的5%,大多数为中等收入以上的家庭所购买,低收入家庭基本无能力、也不应该进入商品房市场。提高第二套购房的首付与利率等于终止了大多数城市居民换购住房的愿望。开发商前期大量资金的投入是以原有信贷条件为基础做出的投资决策,政策的改变与调整必然会造成市场预期的动摇,也必然会造成产品定位和销售选择的错位,同样会造成开发信贷的还贷风险加大和能力降低。

     三、货币政策调整的背后

     银行法规定货币政策的目标是保持货币币值的稳定,并以此促进经济增长。货币政策的调整应有利于经济的增长,同时应体现国家经济政策的导向。这里同时涉及银行的功能与经营理念的调整。

     中国已很快将按WTO的要求开放金融领域了,但我国的银行仍未能成为一个以盈利为目标的市场经营主体,仍是政府的政策工具。宁愿亏损也必须服从于货币政策的调整,服从于政治的需要。

     此次信贷政策的调整中一个重点是面向中低收入家庭,而歧视富裕家庭和歧视商业投资。或者说重点为穷人服务而排斥富人。似乎这种做法并不符合商业银行建立的基本宗旨,也不符合银行的经营需要。一份银行的调查报告显示,银行的个人存款中约80%的钱来源于30%的富人。所有银行的存款客户似乎都应是银行的上帝,都应是银行一视同仁的服务对象。银行不应是财富二次分配的政府权力机构(国家二次分配主要由税收调节)。也不应是主管社会公平的政治组织。如果用信贷政策的歧视来划分穷人与富人,用利率来划分服务对象的不同待遇,不是有悖于“十六大”精神吗?正是更多的有钱人在支撑银行的储蓄,如果银行只要求富人存钱而不愿为富人提供一视同仁的服务,那么不是在把中国的富人存款挤向境外银行或推向能更好的为存款人服务的境内外资银行吗?如果信贷会计咨询系统是对社会或对所有银行开放的,那么银行失去对用户的保密作用将使银行失去竞争的优势,也将把富人挤出中国的银行。

     对高档项目限制开发贷款;提高贷款利率和首付;对商业用房竣工后才能提供个贷;商住一律按商业用房对待等等,都是针对限制富人消费和非公经济发展的作法,也同时是影响扩大就业和影响经济活动开展的作法。加大商业用房的首付是不知道商业用房的后期装修等投资及经营投资要大于房价,商业用房竣工才能提供个贷是不知道事先购买的商业用房大多数在竣工前会有根据用途调整的修改与装修……

     对金融风险的防范措施在于开放资本市场,让多渠道融资来替代单一银行放贷。如美国的购房信贷中70%是非银行的不动产信托基金、证券化债券等方式提供的,银行所占的比例小于非银行的信贷方式。同时非银行的信贷重点解决30万美元以下数额较低的购房信贷,而高额的购房信贷才由银行提供。银行恰恰重点为有钱人服务,并提供贷款。因为有钱人才可能为信誉并有能力还款,而不是中低收入的家庭还贷能力会高于高收入家庭,风险的对比条件是显而易见的。

     如果信贷政策调整的背后是暗示中国政治与经济的政策是向中低收入者倾斜,并限制富人发财、发展,那么对中国经济的影响将绝不是单纯一个房地产行业的信贷政策调整的影响了。

     此次的信贷政策调整仍来源于约一年前的“泡沫”论,关键在于对中国房地产市场运行情况的基本判断和动因的判断。如果这种基本的判断出现了误差,那么政策调整的结果一定会对全国的整体经济运行造成不良影响。中国的房地产业已成为整体经济运行中的重要一环,并带动众多的相关行业发展。一旦房地产业出现了达到波动,必然是造成整体经济运行的波动,尤其类似北京、上海这样的城市,面临着奥运、世博会的重大活动,必然会加大城市建设的速度,又不可能在城市核心区中去盖高成本、低价格面向中低收入家庭的住房,第三产业在城市中的高速发展,必然会有更多的商业用房,办公用房的需求和建设的要求。房地产信贷政策的调整也必然会对这种建设与发展的要求带来不利的影响因素。当供求关系发生巨大变化时,也同样会发生价格的波动,价格的波动同样会对市场的预期造成影响。

     中国的房地产近几年是消费拉动投资的增长,当消费信贷被限制之后必然会影响到投资,影响到现已形成的巨大在施工程的建设。在我国几次重大的经济政策调整中都出现过大量的烂尾楼和造成过重大的经济损失,同时每次也都带来一大堆的银行烂帐。这次的信贷调整大约也会面临同样的局面,如果这次信贷政策调整能按文件的要求严格执行,那么从现在起所有开发企业都将面临如何对待危机的选择。

     冬天并不会让所有的植物和动物死亡,梅花就会在雪中怒放。有大量的企业不但能生存并且能发展,信贷政策调整有不利于市场的一面,同时会带来优势企业增加市场机会的有利一面,房地产企业将在失去银行融资依托时更多的与资本市场结合,开辟更多的融资渠道来参与市场的竞争,并等待冰消雪化的春天来临。 (博讯boxun.com)


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