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央行下发通知拟收缩银根 房地产市场一片哗然

【博讯2003年6月27日消息】     央行此次动作用词之严谨、拿捏之准确,显示出政策制定者确实很深入地研究过房地产市场,所以出手不留情,刀刀皆见红。也正因为出手不留情,央行应该将《通知》进一步细化,使之更具有可操作性

       6月13日,央行为防范金融风险,下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》),国内房地产市场一片哗然。该《通知》可能产生的利弊,成为热门话题。 (博讯boxun.com)

      开发商们言辞激烈,认为房地产的冬天来了,一半以上的房地产商将因此破产,中国经济增长将因此受损。

      商业银行也心情复杂。因为银行储蓄存款眼下有增无减,面临极大的放贷压力。根据央行公布的数据,截至2003年4月,房地产贷款余额达到18357亿元,占商业银行各项贷款余额的17.6%。也就是说,在各商业银行放出的贷款中,有1/6以上是在房地产。央行一旦决定收缩银根,各商业银行就不得不迅速新辟安全的信贷通道。

      矛盾的绝不仅止商业银行。即使在不同的部委之间,对央行新政的态度也不尽相同。有关部委还专门就此事进行专题研讨,以决定下一步举措。

      《通知》用词之严谨确切、拿捏之准确,显示政策制定者很深入地研究过房地产市场。也正因为如此,七大举措出手不留情,刀刀皆见红,引起市场层面强烈反应。

      央行出台此次政策的本意,主要有两点:防范银行金融风险,抑制房地产市场的过热。这两点实际上相互关联。如果房地产市场不存在过热,不会有大量空置房或烂尾工程,央行也不用担心因呆坏账滋生而导致的金融风险。如此一来,房地产市场是否过热即成为问题关键所在。

      事实上,这场始于去年下半年的是否过热之争,在央行眼中已有了答案。《通知》的发布,是央行间接表明自己的判断:房地产市场确有过热现象,因而才号令各商业银行收紧银根。

      央行关于此次政策的答记者问也明确指出:“自2002年下半年以来,部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。”

      也许是因为反对声过于激烈之故,从公开的消息看,最近央行似乎有口气松动的迹象。

      央行货币政策司司长戴根有最近表示,央行此举不是要打压房地产行业,而是要避免房地产行业的大起大落,促使其健康发展。对于通知发出之前已经销售的楼盘,将不会执行封顶才可以办理购房贷款的规定。

      此种解释容易给人以想象空间,以为随后出台的具体实施细则上会予以放宽。

      断掉“以小博大”的后路

      房地产市场过热,其原因之一是目前的融资体系为房地产开发商提供了“以小博大”的可能。事实上,在目前国内的房地产市场,这种现象还相当普遍。

      央行提出的七条举措,正是想从资金层面断掉“以小博大”的后路。

      一般而言,房地产商开发项目,资金来源主要有三块:自有资金、银行贷款和购房者的个人按揭贷款。在此次《通知》中,央行再次重申,“房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于开发项目总投资的30%”。

      开发商如果按部就班地运作一个项目,在交了土地出让金、付了拆迁费和相关配套费,拿到相关许可证后,才可以进行预售。走到这一步,项目总投资可能已超过一半,甚至更高,房地产商没有一定的自有资金是不行的。

      但是在实际运作中,据透露,北京不少房地产商自己的投入甚至不足10%,余下的资金基本上全部是来自银行。只有几亿元资金、却敢运作几十亿的项目的开发商大有人在,采取的手法即所谓前期靠工程队垫资、中间靠银行开发贷款,后期靠个人按揭贷款。

      施工企业的钱,也大多来自银行贷款。所以此次《通知》特意规定,“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。”有些看上去颇具实力的地产大亨,其实,开发的项目却几乎全是银行的钱堆起来的。

      这种游戏能持续玩下去的前提是———建起的房子要能够卖出去。一旦项目空置或烂尾,“以小博大”的游戏就将难以为继,并最终导致银行大量呆坏账。在目前房地产市场有过热的情形下,这个前提存在的基础岌岌可危,如此整肃之举也就确有必要。

      不过,央行此举一出,有些中小房地产商可能会撑不下去。北京注册的房地产企业就有5000多家,香港数来数去也就那么几家。所以房地产商数量众多未必就是好事,如果规模不大并指望玩“以小博大”,倒掉一些也未必见得是件坏事。

      控制土地供应的源头

      如果央行判断准确,确认目前房地产市场有过热现象,如果要遏制这种势头,还须多管齐下。仅依靠央行自身的货币政策手段,恐怕力度还有所不及。

      北京搜狐公司的潘石屹认为,要想抑制房地产市场的过热,必须首先从源头,即土地供应抓起。目前,仅在北京市,动辄圈几千亩地准备搞房地产开发的并不鲜见。

      这次《通知》规定,商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴土地出让金的贷款,以及对土地储备机构发放的贷款也要予以控制。央行所做的,仍然是希望从资金上予以卡位。

      在对此次政策大加非议的房地产商中,其中就有手握土地达几千亩的。如果银行一旦严控贷款,项目运营可能立即捉襟见肘,其措辞激烈也就不难理解。

      控制土地供应,还需要国土资源部、建设部等部委予以相互协作。根据目前相关规定,房地产开发商拿到土地使用权证后,两年内不开发,土地将被收回。但是在实际操作中,房地产商料定这一规定难以真正执行,是以才敢手握大片土地却不开发。

      如果在政策执行上,对于这样的情况,坚决收回其土地,则既可以打击炒土地的投机风气,促使地价回落,从而平抑不断攀升的房价,同时又可以减少开工面积,降低空置量。

      此外,国土部门既要控制土地供应的节奏,又要严厉查处一些私自将其他性质用地摇身一变为房地产用地的行为。譬如沈阳的荷兰村,占地六千余亩,本来是农业项目,最后却演变成了一个房地产项目。而为什么批出这么多土地,当地管理部门恐怕难辞其咎。

      收紧开发性的贷款

      目前各大商业银行向房地产行业的贷款,主要可以分为两大类:针对房地产商的开发性贷款和针对个人购房者的按揭贷款。根据央行的数据,2002年,房地产开发贷款余额达6616亿元,个人住房贷款余额达8253亿元。

      除此之外,还包括向房地产企业提供的非房地产开发贷款,以及向建筑施工企业提供的流动资金贷款。

      央行收紧对房地产企业的直接贷款,从目前看确有必要。如果房地产市场确属过热,大量信贷资金涌入房地产行业,则会推波助澜,进一步加剧供过于求的状况。如果房子大量空置或工程烂尾,银行风险就会放大。

      部分银行也感觉到了这种风险,比如在内地一直提供房地产融资服务的香港东亚银行。其北京分行经理褚晓路说,东亚银行进入内地之初,也提供过开发贷款给房地产商,但后来感觉风险难以控制,从1996年以后,就不再提供此类贷款。目前他们在房地产方面的业务,主要是针对外企和三资企业人士的外币按揭贷款。

      此外,在潘石屹看来,央行要求给建筑施工企业提供的流动贷款不能用于垫资,以及非房地产开发贷款只收不放,都是辅助性的措施,有助于银行从总体上严格资金流入房地产行业的渠道,从而降低金融风险。

      个人按揭贷款不应严控

      央行此次《通知》处处针对过热现象,举措皆以收缩为主。但倘若收得过紧,则难免有因噎废食之虞。比如个人按揭贷款。

      央行规定,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房发放个人住房贷款。如果仅从购房者角度看,此规定能够有效减少消费者购房的风险,因为现在有的房地产项目只挖了一个坑,就公开向社会预售了。

      但是,它势必直接影响到另外两方:商业银行和房地产商,并进而真正可能影响到房地产业的健康发展。

      从1997年,我国开始推出个人按揭贷款业务,当年贷款余额仅为190亿元。截至今年4月,个人住房贷款余额为9246亿元,占商业银行各项贷款余额的8.9%。从最近几年的实践看,连银行方面也承认,个人按揭贷款质量相当好,极少有呆坏账的现象发生。

      如果严格按照主体结构封顶的标准,则银行将被迫放慢发放借贷贷款的速度,从而在短期内对放贷构成压力。

      而且更为重要的是,房地产商本来可以真正倚重的正常资金来源,将被迫后推,甚至影响到项目进行。

      按照通常的操作方式,房地产项目在拿到“四证”之后,工程刚开工,就可以进行预售,从而将回笼的资金迅速投入到项目中。但是如果执行主体结构封顶才可以预售,则意味着在项目建设过程中,房地产商无法得到预售回款的支持,从而真正影响到房地产业的正常发展。

      另一方面,以前的操作方式,还可以对开发商起到优胜劣汰的作用。因为对那些房子卖不出去的开发商,如果预售不好,最终只能淘汰出局。优秀的开发商,相反却可以以个人按揭贷款的方式,得到银行的支持,从而实现良性循环。

      此外,央行还需考虑的是,为了使《通知》更具可操作性,应出台一个实施细则,与之配套。比如央行提出“对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业,要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控”。

      但是,大户型、大面积、高档商品房的具体标准是什么,以及是否在不同地方执行不同的标准,《通知》里没有体现,所谓“空置量大、负债率高”也未有明确规定。

      因此央行应该将《通知》进一步细化,使之更具有可操作性。

    (南方周末) (博讯boxun.com)


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