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中央督察组进驻上海 :房地产巨头成清查对象
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(博讯2003年8月25日)
    

    华徽网消息 (http://www.hhw.com.cn)   (博讯boxun.com)

    8月20日,上海市政府有关官员透露,由国土资源部、国家发展和改革委员会、监察部、建设部、审计署五部委组成的10个联合督察组,已经分别奔赴第一批督察对象:上海、山东、山西、黑龙江、江西、吉林、内蒙古、河北、青海和广西。“联合督察组将用两个月的时间对全国土地市场秩序治理整顿进行检查,部分部委的部长亲自参加了督察。”

      国土资源部官员强调,五部委高官联合带队督办,就是要从土地规划和供应、产业政策和计划立项、建设管理、资金设计、干部监督等若干方面联手整顿土地市场。

      当记者问及督察组在上海的督察结果时,该官员非常谨慎地表示:“这只是例行检查,结果还没有完全出来,现在还不是向外界宣布的时候。”不过,他同时表示,“这次检查力度前所未有,看起来不像是‘走过场’。”

      一些大型项目、房地产巨头成了清查对象

      “督察组非常震惊,因为他们查出了不少问题。”一位比较接近上海市政府相关部门的房地产开发商私下告诉记者,“现在上上下下都非常紧张。”

      消息人士告诉记者,督察组这次清查“重点锁定了青浦、嘉定、松江、奉贤这四个区”,“发现一些项目不符合国家有关规定,包括一些大型娱乐项目、豪宅开发项目和大型工业项目。这些项目在上海都非常有名气,有的甚至在全国也有很大的影响力。”

      8月21日,按照消息人土提供的线索,记者来到其所提到的位干某区的一个大型工业园区内的一个工业项目前发现,这是由国内某大型电子公司打算斥巨资兴建的一个规划用地1000多亩的通信设备制造产业生产基地。

      不过,该工业园区的管理委员会的一位副主任表示:“我们都是按照国家有关法规来行事,并没有什么不妥之处。”该电子公司负责这个项目的一位办公室主任非常不耐烦地说:“我不太清楚这个事情,你可以到上海市政府和我们公司总部去问问。”

      记者致电该公司总部的一位负责人时,他说:“我们也听到了一些风声,但还没有确认下来。但可以告诉你的是,我们的项目很大,和地方政府的关系很好,肯定不会出什么问题的。而且我们将在本月底左右举行揭牌仪式和项目开工典礼。”

      知情人士表示,该项目的1000多亩土地是“这个开发区为了吸引这个公司前来投资而以‘零批租’的形式进行转让的。”地方政府这样做的原因是,“这个公司已经在有关协议上承诺,这个项目一旦落成后,保证三年内产值达到50亿元。”

      除此之外,知情人士透露,上海市的一位曾被误传被中央有关部门拘留、“与银行间发生贷款问题,常常以债养债”的地产巨头的几个地产项目“也成了督察组的重点检查对象”。“但现在对他查到哪一步了,还不太清楚,估计不久就会水落石出。”

    不久前,央行及中共中央纪律检查委员会和上海市政府又列出一份名单,锁定上海市20多名地产商,除调查他们是否涉及违规贷款外,还将调查过去3至4年上海市房产用地的批地情况。上海市房屋土地资源管理局巳向中共中央纪律检查委员会提交了过去3至4年中上海的批地及土地交易情况。而且有市场传闻,过去大半年高调表示集资用作支付上海批地及造楼的上海地产商,都名列受查名单之列。据了解,五部委的上海之行也将“把眼光重点盯住这些地产商”。

      知情人士还表示,包括前面所提到的上海的四个区在内,督察组查出了这样几个较为严重的问题:少数乡镇超越权限,擅自签订征地协议;近年来,上海低容积率的低密度商品住宅建造过多,不符合上海土地资源稀缺的市情,并且与国土资源部2003年2月18日下发的停止别墅用地供应的紧急通知要求相抵触;有的地方违反土地利用总体规划和城镇建筑规划,建立各类开发区、工业园区、科技园区和大学城等,也有地方违反审批权限和审批程序,擅自圈占土地建立各类园区;有的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类经营性项目用地的土地使用权出让,未严格按照《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》执行;有的土地使用者在合法取得土地使用权后,不按合同规定开发建设,致使土地长期闲置浪费。

      有84%的房地产项目用地是违规交易

      据知情人士透露,在督察组来上海之前,即4月25日监察部、国土资源部召开全国电视电话会议,要求在全国范围开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法检查之后,上海市房屋土地资源局随即明确了各区摸清土地批租情况的政策界限,宣布5月至8月各区自查整改,9、10两月全市重点检查。

      6月11日,上海市监察委和市房地产资源局联合召开会议,进一步明确上海开展对经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的执法监察。在这次会议上,上海市监察委和市房地产资源局共同对全市经营性土地出让情况进行三个方面的梳理。当时宣布:将重点审查2001年7月1日《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》颁布以来,经营性土地使用权出让制度的建立和落实情况、土地集中供应制度的落实情况以及经营性土地使用权公开招标、邀请招标等出让情况。

      这次自查将对三个关键的环节进行梳理:首先,检查协议出让土地是否按政策执行,对经市政府有关部门认定的旧区改造项目,一次规划分期开发建设项目等地块逐一登记备案,对不符合协议出让范围的,要详细说明情况,提出整改措施;

      其次,重点检查土地出让邀请招标,是否经过批准,对不符合文件规定、不符合项目建议书和规划选址意见书,未经批准擅自确定的邀请招标等,进行重点清理;

      第三,严格检查公开招标地块的程序,包括招标公告的发布、开标、评标、决标、公示等各个环节是否公开,评标过程和结果是否公正,是否按照规则和办法评标,工作人员是否擅自泄露地价的情况。

      有关人士披露,这场“检查风暴”的最后结果表示:上海房屋土地管理局资料显示,自2001年7月1日起,上海所有经营性土地纳入招标拍卖,到今年3月,上海共出让土地479幅。但检查上海市土地招标拍卖出让公告却发现,自2001年至2003年5月30日,只有57幅土地进行了公告招投标。也就是说,上海市有84%的房地产项目,其用地是违规交易,可能有些用地是经过了多次暗中转包交易才到房地产商手里。

      此外,配合建设部全国范围的“严查土地审批”,目前上海整顿不规范批地的结果是:查处乡镇不规范批地1083幅,其中较为严重的有320幅。

      地产商的“圈地术”

      有分析披露,目前,上海市的土地资源已经所剩无几,市区的土地已经被瓜分完毕,只有在浦东还有大量私人在炒土地,具体的方式是:先从政府部门了解到近两三年内的土地规划,然后根据规划到现在还是农田的地块上去征地。

      拿到这些土地要经过两道关,第一道是当地的镇政府;第二道是规划部门。当地镇政府由于希望土地征收以后给当地经济发展带来好处,所以,往往会帮助土地的买家拖延时间,一块价值1000万元的地皮,只要付100万元就可以一直拖着,因为镇政府可以通过拖延土地使用证、房屋建设证等办法将正式拿到土地的时间往后推,以应对“两年不开发的土地收归国有”的政策,直到找到真正的开发商。用这样的方法,土地可以一直炒下去。

      此外,由于大片土地的审批要经过市一级的规划部门,比较难打通关节,土地的买家和当地政府往往把一大块土地分割成好几个小块,一块块拿到区一级政府去批,其实这些地都是连在一起的。

      通过这些“圈地术”圈来的土地,清查起来也相当困难。比如,如果一个1000亩的土地,被分五次进行审批,就很难进行清查。即使清查出来,也可能只是其中的一部分。待清查后,这些地方政府照样再在这1000亩土地周围继续“分批次”地等待上级政府审批。“所以,只要你肯来投资,就不愁没有土地。”某区的一位招商科科长这样告诉记者。

      也有一些地方政府与开发商私自签订土地出让协议。上海市一位政府官员向记者强调:“乡镇政府与房地产项目私自签订的土地出让协议一律无效,因为乡镇政府根本就无权批地!”

      地产界专家还透露,2001年7月1日起,《上海市土地使用权出让的规定》开始实施后,这一制度在实际操作中还存在着这样的问题:一是可能会出现“邀标”的暗箱操作,也就是说,中标的企业通过事先安排,和有关政府部门达成协议,让其他几家企业同时来竞标只是为了“陪衬”;二是评标委员会的成员,是由政府官员组成,而不是处于中立立场的专家。

      尽管目前上海已经建立了政府主导型的土地储备供应机制,但业内人士表示,上海的房地产市场还不算一个完全透明的市场。比如,该市没有官方统一的土地登记和批出制度,没有可以公开查核的物业买卖交易记录和每年推出市场的物业数量统计。

      而且,由于上海市郊区也在同时实行政府土地储备开发制度,而且还规定,今后除法律、法规规定的情况外,所有用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业及商品房等6类经营性项目用途的储备用地,都将由各区土地招标拍卖办公室以招标、拍卖及挂牌等市场操作方式,公开出让。但这仍然难以完全避免“寻租”现象。据透露,在一些郊区在土地招标时采取由区政府“指定”的方式,表面上虽然有冠冕堂皇的理由,比如评估公司的信誉、资金、经验等,实际操作上却存在漏洞,让“关系户”有机可乘。

      “其实,上海目前三四千家房地产公司,较为正常运作的只有一千多家。”知情人士向记者说。

    

    华徽网消息 (http://www.hhw.com.cn)  8月20日,上海市政府有关官员透露,由国土资源部、国家发展和改革委员会、监察部、建设部、审计署五部委组成的10个联合督察组,已经分别奔赴第一批督察对象:上海、山东、山西、黑龙江、江西、吉林、内蒙古、河北、青海和广西。“联合督察组将用两个月的时间对全国土地市场秩序治理整顿进行检查,部分部委的部长亲自参加了督察。”

      国土资源部官员强调,五部委高官联合带队督办,就是要从土地规划和供应、产业政策和计划立项、建设管理、资金设计、干部监督等若干方面联手整顿土地市场。

      当记者问及督察组在上海的督察结果时,该官员非常谨慎地表示:“这只是例行检查,结果还没有完全出来,现在还不是向外界宣布的时候。”不过,他同时表示,“这次检查力度前所未有,看起来不像是‘走过场’。”

      一些大型项目、房地产巨头成了清查对象

      “督察组非常震惊,因为他们查出了不少问题。”一位比较接近上海市政府相关部门的房地产开发商私下告诉记者,“现在上上下下都非常紧张。”

      消息人士告诉记者,督察组这次清查“重点锁定了青浦、嘉定、松江、奉贤这四个区”,“发现一些项目不符合国家有关规定,包括一些大型娱乐项目、豪宅开发项目和大型工业项目。这些项目在上海都非常有名气,有的甚至在全国也有很大的影响力。”

      8月21日,按照消息人土提供的线索,记者来到其所提到的位干某区的一个大型工业园区内的一个工业项目前发现,这是由国内某大型电子公司打算斥巨资兴建的一个规划用地1000多亩的通信设备制造产业生产基地。

      不过,该工业园区的管理委员会的一位副主任表示:“我们都是按照国家有关法规来行事,并没有什么不妥之处。”该电子公司负责这个项目的一位办公室主任非常不耐烦地说:“我不太清楚这个事情,你可以到上海市政府和我们公司总部去问问。”

      记者致电该公司总部的一位负责人时,他说:“我们也听到了一些风声,但还没有确认下来。但可以告诉你的是,我们的项目很大,和地方政府的关系很好,肯定不会出什么问题的。而且我们将在本月底左右举行揭牌仪式和项目开工典礼。”

      知情人士表示,该项目的1000多亩土地是“这个开发区为了吸引这个公司前来投资而以‘零批租’的形式进行转让的。”地方政府这样做的原因是,“这个公司已经在有关协议上承诺,这个项目一旦落成后,保证三年内产值达到50亿元。”

      除此之外,知情人士透露,上海市的一位曾被误传被中央有关部门拘留、“与银行间发生贷款问题,常常以债养债”的地产巨头的几个地产项目“也成了督察组的重点检查对象”。“但现在对他查到哪一步了,还不太清楚,估计不久就会水落石出。”

    不久前,央行及中共中央纪律检查委员会和上海市政府又列出一份名单,锁定上海市20多名地产商,除调查他们是否涉及违规贷款外,还将调查过去3至4年上海市房产用地的批地情况。上海市房屋土地资源管理局巳向中共中央纪律检查委员会提交了过去3至4年中上海的批地及土地交易情况。而且有市场传闻,过去大半年高调表示集资用作支付上海批地及造楼的上海地产商,都名列受查名单之列。据了解,五部委的上海之行也将“把眼光重点盯住这些地产商”。

      知情人士还表示,包括前面所提到的上海的四个区在内,督察组查出了这样几个较为严重的问题:少数乡镇超越权限,擅自签订征地协议;近年来,上海低容积率的低密度商品住宅建造过多,不符合上海土地资源稀缺的市情,并且与国土资源部2003年2月18日下发的停止别墅用地供应的紧急通知要求相抵触;有的地方违反土地利用总体规划和城镇建筑规划,建立各类开发区、工业园区、科技园区和大学城等,也有地方违反审批权限和审批程序,擅自圈占土地建立各类园区;有的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类经营性项目用地的土地使用权出让,未严格按照《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》执行;有的土地使用者在合法取得土地使用权后,不按合同规定开发建设,致使土地长期闲置浪费。

      有84%的房地产项目用地是违规交易

      据知情人士透露,在督察组来上海之前,即4月25日监察部、国土资源部召开全国电视电话会议,要求在全国范围开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况的执法检查之后,上海市房屋土地资源局随即明确了各区摸清土地批租情况的政策界限,宣布5月至8月各区自查整改,9、10两月全市重点检查。

      6月11日,上海市监察委和市房地产资源局联合召开会议,进一步明确上海开展对经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的执法监察。在这次会议上,上海市监察委和市房地产资源局共同对全市经营性土地出让情况进行三个方面的梳理。当时宣布:将重点审查2001年7月1日《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》颁布以来,经营性土地使用权出让制度的建立和落实情况、土地集中供应制度的落实情况以及经营性土地使用权公开招标、邀请招标等出让情况。

      这次自查将对三个关键的环节进行梳理:首先,检查协议出让土地是否按政策执行,对经市政府有关部门认定的旧区改造项目,一次规划分期开发建设项目等地块逐一登记备案,对不符合协议出让范围的,要详细说明情况,提出整改措施;

      其次,重点检查土地出让邀请招标,是否经过批准,对不符合文件规定、不符合项目建议书和规划选址意见书,未经批准擅自确定的邀请招标等,进行重点清理;

      第三,严格检查公开招标地块的程序,包括招标公告的发布、开标、评标、决标、公示等各个环节是否公开,评标过程和结果是否公正,是否按照规则和办法评标,工作人员是否擅自泄露地价的情况。

      有关人士披露,这场“检查风暴”的最后结果表示:上海房屋土地管理局资料显示,自2001年7月1日起,上海所有经营性土地纳入招标拍卖,到今年3月,上海共出让土地479幅。但检查上海市土地招标拍卖出让公告却发现,自2001年至2003年5月30日,只有57幅土地进行了公告招投标。也就是说,上海市有84%的房地产项目,其用地是违规交易,可能有些用地是经过了多次暗中转包交易才到房地产商手里。

      此外,配合建设部全国范围的“严查土地审批”,目前上海整顿不规范批地的结果是:查处乡镇不规范批地1083幅,其中较为严重的有320幅。

      地产商的“圈地术”

      有分析披露,目前,上海市的土地资源已经所剩无几,市区的土地已经被瓜分完毕,只有在浦东还有大量私人在炒土地,具体的方式是:先从政府部门了解到近两三年内的土地规划,然后根据规划到现在还是农田的地块上去征地。

      拿到这些土地要经过两道关,第一道是当地的镇政府;第二道是规划部门。当地镇政府由于希望土地征收以后给当地经济发展带来好处,所以,往往会帮助土地的买家拖延时间,一块价值1000万元的地皮,只要付100万元就可以一直拖着,因为镇政府可以通过拖延土地使用证、房屋建设证等办法将正式拿到土地的时间往后推,以应对“两年不开发的土地收归国有”的政策,直到找到真正的开发商。用这样的方法,土地可以一直炒下去。

      此外,由于大片土地的审批要经过市一级的规划部门,比较难打通关节,土地的买家和当地政府往往把一大块土地分割成好几个小块,一块块拿到区一级政府去批,其实这些地都是连在一起的。

      通过这些“圈地术”圈来的土地,清查起来也相当困难。比如,如果一个1000亩的土地,被分五次进行审批,就很难进行清查。即使清查出来,也可能只是其中的一部分。待清查后,这些地方政府照样再在这1000亩土地周围继续“分批次”地等待上级政府审批。“所以,只要你肯来投资,就不愁没有土地。”某区的一位招商科科长这样告诉记者。

      也有一些地方政府与开发商私自签订土地出让协议。上海市一位政府官员向记者强调:“乡镇政府与房地产项目私自签订的土地出让协议一律无效,因为乡镇政府根本就无权批地!”

      地产界专家还透露,2001年7月1日起,《上海市土地使用权出让的规定》开始实施后,这一制度在实际操作中还存在着这样的问题:一是可能会出现“邀标”的暗箱操作,也就是说,中标的企业通过事先安排,和有关政府部门达成协议,让其他几家企业同时来竞标只是为了“陪衬”;二是评标委员会的成员,是由政府官员组成,而不是处于中立立场的专家。

      尽管目前上海已经建立了政府主导型的土地储备供应机制,但业内人士表示,上海的房地产市场还不算一个完全透明的市场。比如,该市没有官方统一的土地登记和批出制度,没有可以公开查核的物业买卖交易记录和每年推出市场的物业数量统计。

      而且,由于上海市郊区也在同时实行政府土地储备开发制度,而且还规定,今后除法律、法规规定的情况外,所有用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业及商品房等6类经营性项目用途的储备用地,都将由各区土地招标拍卖办公室以招标、拍卖及挂牌等市场操作方式,公开出让。但这仍然难以完全避免“寻租”现象。据透露,在一些郊区在土地招标时采取由区政府“指定”的方式,表面上虽然有冠冕堂皇的理由,比如评估公司的信誉、资金、经验等,实际操作上却存在漏洞,让“关系户”有机可乘。

      “其实,上海目前三四千家房地产公司,较为正常运作的只有一千多家。”知情人士向记者说。 (博讯boxun.com)


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