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中国房地产价格真会大跌?
(博讯2005年11月08日)
     中国中央电视台《新闻会客厅》11月7日播出“易宪容:论战房价”节目,以下为节目实录:
    
       主持人:您好观众朋友,欢迎来到《新闻会客厅》。今天节目开始之前我先得给您出道题,谁是最近一年当中中国房地产界最红的人,如果您的答案是任志强或者是潘石屹这样的房地产大腕儿,我得告诉您,您已经有些落伍了,因为最近一年,中国房地产界最红的红人的名字叫易宪容,他不做房地产,但是他是一个经常对房地产界发表评论的学者,为什么说他红呢?我们有数据为证,一起来看一下。 (博讯 boxun.com)

    
    
    
      在百度网上输入易宪容的名字,立刻就能找到335000多篇相关内容,而在一年多前,就是这样一个炙手可热的房地产市场理论界红人还不太为人所知。
    
      易宪容是中国社会科学院金融研究所金融发展与制度室主任,从事金融研究已经有10多年的时间,但是多年来,在学术圈以外,很少有人注意到他。直到去年7月底,仅仅凭着一篇关于中国房地产市场的文章,易宪容的名字开始逐渐为人们所熟悉。
    
      在这篇名为《谨防房地产要挟整个国内经济》的文章中,易宪容提出“房地产业正挟持着整个中国经济。如果让国内房地产的泡沫任意吹大,破灭将不可避免。”易宪容这个大胆的论述立刻引起了人们的注意,房地产业界也掀起了一场房地产是否存在泡沫的讨论。
    
      在此后一年多的时间里,易宪容的名字开始频繁出现各种媒体上。不仅是传统媒体报纸杂志纷纷向他约稿,许多网站在举办有关房地产的活动时,也忘不了请易宪容来吸引网民的眼球。
    
      今年9月15号,易宪容参加了一家网站房地产专栏举办的辩论会,他的辩论对手是北京房地产商潘石屹。这个辩论会有一个非常时尚的名字:PK台。在人们的印象中,经济学家一向是与大众保持着距离,但是现在易宪容像其他网络明星一样,也成了网上一个火热的名字。
    
      一年之内,易宪容从学界走向了公众,成为了对房地产市场发言的红人儿,一个并非专业从事房地产研究的学者,怎么就成了这个行业的理论明星呢?
    
      主持人:您一年之间似乎成名的速度要比那些房地产商快多了,想到这事儿吗?
    
      易宪容:没这样的感觉,民众为什么会关注我,可能是我提供的民众思考的一些角度,提供了民众可能如何去买房子,怎么去买房子的方式,一种观点的东西。
    
      主持人:您其实搞经济研究工作有几十年了,但是成名好像就是最近一年的事,因为在房地产界跟大家的观点不一样,所以出名了,这事儿奇怪吗?
    
      易宪容:其实不是这样,我成名是在90年代末的时候,跟我们老师张五常教授做一些演讲,跟着他一起演讲。对中国的制度研究,经济界的学生等等也熟悉我,只不过大众化的了解我,大众化的知道,可能在近几年。
    
      主持人:从一个小众知名到大众知名,这是您原来想到的吗,是您的目标吗?
    
      易宪容:我从来没有想到要不要成名,因为我有个基本的信念,我做事情有三点,无功、无名、无利,
    
      主持人:您说您主观上没有这个想法,但是您客观上感到变化了吗?
    
      易宪容:变化蛮大的,开始我讲,你做的事情市场认可我了。
    
      主持人:直接对您的生活搞研究有什么影响吗?现在肯定很多的媒体要采访您,很多的地方要请您去是不是?
    
      易宪容:基本上每天都有很多采访,做你们这个节目的时候,采访的媒体就有五六个家,但是我们有选择性地做,有些特别重要的事情,我们能做的就多做一些,如果是时间上安排不开就不会去做。比如说你天天要出去,天天要出去演讲、做报告等等,那就肯定把自己的事情耽误了。
    
      主持人:大家都觉得很奇怪,比如说您说您关注房地产,而房地产是大家关注的事情,所以您自然就被关注了。但是这个理论也说不太通,因为关注房地产的学者也有好多,为什么一年当中大家就看到您了?这到底是一个什么理由呢?
    
      易宪容:其实我关注房地产不是一年,我1998年的时候在香港,就对房地产十分关注,我1998年就写了《关于房地产经营》的论文,在香港读了一些文章。回来以后,2002年我最早写出了《关注北京的房地产市场泡沫》,然后从那以后,我就写了一系列的关于房地产相关的书,比如利息的问题,还有宏观经济的问题,跟房地产相关的一些文章,一百篇肯定不止,为什么能写出这么一篇文章,也就是我过去长期积累的一个结果。还有一个,现在为什么大家会关注这些东西?因为我们房地产市场已经推到了整个大众,推到了整个民众和政府面前,我们面临一些问题,政府去思考,有些东西是很简单的问题,但是很多人可能没有写出来,只不过我把自己的意见、想法告诉大家。
    
      主持人:您给自己总结迅速成名是两个原因,内部原因是您厚积薄发,外部原因是时机到了,房地产似乎走在一个拐点的位置,或者按您的说法,到悬崖边上了,所以大家会关注,这是您的理论,但是我们做媒体的有我们的看法,我们也给您总结了一下。
    
      2004年7月底,易宪容发表成名作,《谨防房地产业要挟中国经济》,在这篇文章中,易宪容一再使用了“要挟”、“胁持”这样的词,而他关于房地产要挟中国经济的观点,更是一个从未有人提过的说法。
    
      其实,在易宪容发表的文章中,几乎每个标题都能给读者强烈的刺激:《买房警惕利率风险 别成了买房的奴隶》、《房地产商大吹泡沫迷惑民众 高价楼市攫取暴利》。
    
      1998年,中国开始实行住房制度改革,城市居民住房问题不再由单位大包大揽,购买商品房成了必然的选择,已经习惯了单位分房的城市居民开始对房价越来越敏感。而到了最近一两年,随着部分地区房价的不断攀升,房价成了人们最为关注的问题之一。
    
      在易宪容的文章中,他也毫不避讳房地产当中最为敏感的房价问题。在做出预测的时候,易宪容更是直接鲜明,这种风格在学者里面并不常见。他在一篇《哪里曾大涨哪里有必大跌》的文章中,更是直接预测上海房价要跌50%,北京房价要跌30%,这也契合了一部分人的心理。
    
      主持人:我们刚才给您总结了一下,从媒体的观点,有一点肯定特吸引人,就是观点鲜明,您的观点很明确,不打含糊,有的经济学家经常说,房地产市场还需要观察,房地产市场受到很多外界因素的影响,您说肯定有泡沫,上海、北京的房价得跌,您的观点特明确。第二,您的语言风格特明确,您曾经写文章说,要警惕中国的房地产要挟中国的经济,“要挟”这种词语,所以我觉得特别迎合媒体,有人说您是故意语不惊人死不休,您承认吗?
    
      易宪容:我不承认。“要挟”这个词其实在欧美经济学里是一个很重要的经济学概念,而且我曾经在博士论文里有一章专门写这个概念,写了三万字,只不过我们国内对这个东西不太熟悉,其实是经济学或者是我们经常发生的一个很基本的经济现象,
    
      主持人:但是您说经济学当中可能最难的一件事情叫预测,很多经济学家不愿意做预测,但您就那么确定吗?上海要跌50%,北京要跌30%,说这话的时候您心里不打鼓吗?
    
      易宪容:我并不是预测,我是根据这个东西做一个判断,房价为什么在上海要下跌这么多,我根据民众的经济水平,上海近一年来房价的上涨水平,比如疯涨,上涨了好几倍,只有到这样的情况下,房地产市场才能正常发展,才能持续发展,并不是说预测它怎么样。
    
      主持人:您只是表示您一个判断,不是真的以为上海真的一定会下跌50%。
    
      易宪容:不是这样一个意见。
    
      主持人:很多的老百姓就被您误导了,我家就在上海,我爸我妈就看过那篇文章,我爸我妈说,不用买房,人家易教授说了,要等一等,我等降了一半再买,不就被您误导了吗?
    
      易宪容:也不是,假设上海的房地产市场真的有很好的发展,价格肯定要掉下来,最近上海的房价已经慢慢在回调,而且我的一个看法,上海的民众真的没有那么多能力买这样的高价房。今年上半年上海好几家大学教授,我都不认识他们,特意找到我家里,告诉我上海的房价是怎么涨的,怎么样炒作起来的。还有上海很多民众,我也不认识,写信给我,告诉我上海的房子怎么样。我自己也就做了一些调查,根据这些情况,我打了好多电话,把上海的信息集中过来,上海的房价实在高得离谱,所以我就说上海房价要下跌50%以后,我们房地产市场才能正常。
    
      今年6月,易宪容称上海房价下降50%,北京房价下降30%,房地产市场才能健康发展。易宪容发表这番言论后,有人高兴,但也有很多人称之为无稽之谈,而批评他的声音更多的是来自于房地产商。
    
      任志强,北京房地产企业华远集团总裁,他对易宪容的这个说法就很不以为然。
    
      采访任志强:你根据什么依据来的?下降30%到50%对中国经济有什么好处,对老百姓有什么好处,你说出理由来,你为什么说要下降30%到50%?
    
      任志强和易宪容有过三次面对面的接触,在10月12号举行的“全国房地产商会2005年年会”上。任志强再次和易宪容针锋相对。
    
      采访任志强:我当时跟他交锋的时候也说,为什么你作为一个研究人员,你所有的研究报告里没有数据,我唯一看到的数据就是说房地产下降30%到50%,这就是你的数据。
    
      和任志强一样,许多房地产商都对易宪容提出质疑。而每次在公开场合相遇,易宪容都要陷入到这样争论的漩涡当中。
    
      主持人:您处在这个漩涡中心是什么样的感觉,您知道大家现在怎么比喻您吗?大家献给您的新绰号叫堂吉柯德,觉得您就像堂吉柯德那样的斗士,得面对所有反对您的人。房地产商,名字我不点了,用代号,ABC,A房地产商说,我不怕国家的宏观调控政策,我就怕易宪容,为什么怕您?
    
      易宪容:关键是把房地产的真相,它的经营方式,可能面临的一些问题,一直在解释,告诉民众,如果民众理解这个问题,民众理性地看待我们房地产市场,我们的市场就会真正发展起来,所以他怕我。
    
      主持人:您觉得是怕您说出真相吗?但是B房地产商立刻就说了,你觉得你说的是真相,你根本不了解情况。
    
      易宪容:他可以这么说,我根本不了解情况,但是我了解一点,民众有没有能力购房,他的支付水平在哪里,这个我知道。我近年来到了几十个城市,我到一个城市的时候,就会首先问民众,这里的房价多少,收入水平多少,你有没有能力支付这样一个房价。所以我的这样一个判断不是从报纸获得的,是感觉出来的。
    
      主持人:B房地产商接着说,你说民众买不起房,我的房子不是卖给穷人的,是卖给富人的。
    
      易宪容:假定他真的这样说,他一直宣传这些东西,这是反映一个错误的东西。美国的房地产政策宗旨就是房地产开发商要生产民众舒适、安全,有能力承担,有支付能力承担住房价格的房子,民众一定要有支付能力。如果80%或者90%的民众没有能力来购买这种房子,说明我们的房地产政策有问题,房地产商这样说,政府就有理由来制止这样的事情。
    
      主持人:但是C房地产商说的更加让您觉得痛,他说您作为一个学者,实在不客观,因为你写了好几篇关于房地产的文章里一个数据都没有。
    
      易宪容:他们所看到的只是一点点,为什么不看我更多的书呢?我有本《房地产与金融研究》,35万字,那里都是数据。第二条,我在国内最好的金融杂志发表过好几篇关于房地产的文章,都是实地研究,为什么他们不读?他只看到我的一本评论文章,而且评论文章对我是微乎其微的,那是我平时没什么事的时候写,我真正的研究和有研究的东西在那里。前几年我也跟北京的房地产说,你这样说我,你是孤陋寡闻。
    
      主持人:您现在对ABC一一驳斥,ABC加起来他们都有统一的观点,他们觉得您不懂房地产,隔行如隔山,最主要您是为了沽名钓誉。
    
      易宪容:他们是错的,有一个很基本的东西,房地产是什么,就是金融,离开了金融,房地产没有生存的可能性。但金融不是房地产,房地产仅仅是金融的一点点,在西方国家,房地产就纳入在金融下面,没有房地产学科,但是金融下面有一个房地产,如果研究金融的人不懂房地产,你研究什么金融?他们只占一个房地产市场,一个计划经济的房地产市场,理解他们的房地产,而不是站在现在发达的一个系统体系下理解房地产市场,他们比我更不知道房地产,这是一个基本常识。我研究金融,难道不懂房地产吗?
    
      主持人:你的意思是我研究了老子,我还能不知道儿子吗?
    
      易宪容:也不是,你要把房地产真正了解,首先就要懂金融,金融是房地产的核心。
    
      2004年国家开始对国民经济进行宏观调控,有关部门也出台了一系列关于房地产持续稳定发展的文件。而易宪容的观点并不总是和有关部门的看法一致,有时候甚至是完全相反。
    
      易宪容认为中国房地产存在泡沫,但是有关部门的报告却认为,泡沫之说并不成立;国家提出稳定房价,易宪容却认为,既不能把稳定理解为房价不升或房价下降,也不能保证房价在一定水平上上涨,而是对于不同地方各个分割的市场来说有不同的意义,他甚至还认为有些地区的房价还必须大幅下降。
    
      主持人:说完了房地产商说说政府部门,您跟政府部门之间的观点也有分歧,比如说泡沫问题,您坚持说就有泡沫,政府部门说总的来说是健康的,只是极个别地方有泡沫。如果您跟房地产商之间有激烈争论,这事儿好办,但您作为一个学者,您跟政府部门之间有争论,对您有影响吗?
    
      易宪容:现在我们不能把政府当作一个笼统的概念,政府有银行,有建设部,还有银监会等等,但是,我的观点跟有些部门是不一样的,我们是站在金融的角度说房地产问题,他们只站在房地产说房地产问题,这里就有一个很大差异。我最近写了一篇文章,也提出了一个很基本的概念,针对这些问题,金融改革如何从分离政策走出来,政府的政策如果真正要推行,就要达到基本的一致,不能说政策推行以后,政府部门之间在打架,这个政策一方面成本很高,执行难度比较大,而且也可为既得利益集团创造获利的条件,所以我最近针对这个问题提出了一个新的概念。说我跟政府对立,那是说不通的,我其实跟央行,跟银监会、证监会的关系特别好,一些大的事情他们都会请我去开会的。
    
      易宪容作为一个学者总是能语出惊人,但是一些同样是研究房地产市场的学者也对他提出了批评,认为他的研究方法完全不对,甚至是缺乏基础理论的支撑,一些经济学专业的学生对他的研究也颇有微辞。
    
      采访学生:都是主观意见,没有严格的论证。
    
      主持人:跟您持相反意见的还有一部分其他学者,当然观点有交锋,在学者之间很正常,但是他们说,作为一个经济学家应该非常客观,但是预测房价是很困难的事情,既然是很困难的事情,您那么坚定地说,这事儿您有点不负责任。
    
      易宪容:其实他没有读我的文章,我的文章写得很清楚,房价涨得有多快,跌得有多快,而且疯涨,上海的房价为什么跌得这么快?曾经有些地方上涨了三倍,我还没有说一定要下降三倍,你是上海人,你应该很清楚,在内环的房子,我一个同学告诉我,五角场的房子2003年底的时候五千多块一平米,到了2005年3月份的时候两万块一平米,价格在翻倍地涨。
    
      主持人:您这个信息是听您上海一个同学说的吧。
    
      易宪容:他是自己买的房子。
    
      主持人:但是您去过上海没有?
    
      易宪容:去过。
    
      主持人:您做过所有的市场调查没有?
    
      易宪容:所有调查不可能,但是只能做一些简单的调查。
    
      主持人:但是简单的调查您就这么坚定地说肯定要跌。
    
      易宪容:不是,我就是说上海的房价内环以内上涨了300%,这是肯定的。比如说滨江花园、黄埔花园房价卖到五万八一平米,一套房子两千多万,五六百万一套还是最低价,中国的民众有多少能力购这种房子?
    
      主持人:我列了一堆了跟您意见不一致的,对您有批评意见的,您一个人跟这么多人干仗觉得累吗?
    
      易宪容:我从来没想到跟他们干,也从来没想到跟他们对立,我要把一个道理、一个事情、一个现象描述清楚、解释清楚,然后让大家去看怎么回事,我从来没有说我的观点是怎么样,大家都听我的观点,从来不是这样。假定一个市场的价格由我来定,我说上海的房价要跌多少,这个市场一定会这样,那么我们这个市场脆弱得肯定会崩塌了。
    
      很多人以为易宪容就是专门研究房地产市场的学者,其实对于社科院金融研究所的易宪容来说,房地产问题并不是他的主要研究内容。
    
      1997年,易宪容获得中国社科院研究生院经济学博士学位,这些年来他研究的方向一直是金融领域的各种问题,房地产市场只是他的研究课题中的一个方面。
    
      一年多来,易宪容因为对房地产市场频频发言,才引起了人们的注意。有人就认为,易宪容评论房地产市场的目的就是为了出名,而不是出于严肃讨论的目的。
    
      采访学生:感觉就是为了吸引大家的注意。
    
      采访任志强:作为一个研究者,易宪容所有对房地产的评论都不是他的专业,也没有很深的研究,典型的哗众取宠。
    
      主持人:如果仅仅是学术上的或者观点上的针锋相对还好说,现在由于不断升级的争论,有的直接指向您的人品了,有人说不就为了出名吗,不就是借着语不惊人死不休沽名钓誉吗?您听到过这样的议论吗?
    
      易宪容:不重要。
    
      主持人:对一个学者,这样的名声不重要吗?
    
      易宪容:我是无名、无利、无功,我做任何事情从来不会想到出名,我获得多少利益,我有多少功名,我做任何数据的时候不会这样考虑,如果我这样考虑,我就不会做了。我有篇文章,《我飘在哪里》,我飘在无名、无利、无功。
    
      主持人:我得写下您的人生格言。
    
      易宪容:无名、无利、无功,三无。
    
      主持人:因为您是一个经济学家,就像您说的,经济学家是用逻辑思维的,他会判断,您主观上无名、无利、无功,但是您在做之前就已经判断到了结果了,不是吗?
    
      易宪容:你错了,经济学家同样要有道德判断、道德水平。举一个很简单的例子,我认识好几个诺贝尔奖,科斯是我很敬重一个经济学家,他在1991年获诺贝尔奖,他研究问题的时候,在研究界里,他没想到他得诺贝尔奖,82岁得诺贝尔奖,他就喜欢这个东西,可能这个东西对社会,对经济学研究有用。但是他从道德上,从自己的动机上一直是追寻这个理想,人为什么要有理想,为什么要有道德,为什么有一些追求,就是这样,要把这个东西分开,最后的结果是另外一回事。
    
      主持人:我再给您写一个关键词,叫余地,这是中国人文化当中非常讲究的一个东西,中庸之道,说话做事得留有余地,特别是中国的知识分子,更讲究这个,不是特别有把握,百分之百把握的时候,一定留有余地,但是您经常从观点到语言方式不给自己留余地,这个就肯定有目的。
    
      易宪容:错了,人其实来讲,大家有个很简单的东西,我举个最简单的例子,前几天收到一份书稿,要我写序,他写好了一个序稿给我,他说易老师,我的序写好了,你稍微改一改就给我,钱给你。因为是我同学介绍过来的,我一般不写这个。我说你把稿子拿回去,我自己的文章从来不让别人代笔,从来不需要别人写好,我签个名字,你别看我轻而易举获得我的劳动所得,但是我不要,你拿回去。我们的社会,你不能仅仅站在自己的角度,自己的观点,去看任何一个人,每一个人都是一个个体,每个人都有自己的个性。重要的一条,我们现在的社会是一个多元化的社会,就需要各种各样的学者,各种各样的人对社会做各种各样的事情,你可以做的,在学校里好好教书,把学生教好,你可以做一些学术研究,你专门做几篇论文,你也可以对大众的知识、大众的文化,比如房地产知识的一些信息分析和评价,所以这一个多元化社会需要各种各样的人出来。大家的一个思想、观念一定要改变过去的东西,只是一种人,一种学者,各种各样的人对社会做贡献,我们社会最根本的一个问题,社会真正发展,每一个人做他能做的事情。
    
      主持人:那您觉得您适合做什么呢?
    
      易宪容:我希望,不是奢求,我希望自己能做一些让整个社会经济学知识,经济学信息,能够分析得更清楚,看得更明白,能提供一些知识这方面。
    
      主持人:我注意到一个细节挺有意思,因为我们经常跟人交谈,我们会观察人说话的方式,我觉得您刚开始说话的时候还稍微有一些腼腆,但只要进入了争论阶段,你就立刻处于一种兴奋状态,越说越兴奋,这跟您的个性有关系吗?
    
      易宪容:跟我的个性也有点关系,我也不是喜欢争论,我就是喜欢对一些事情讨论,怎样讲,尽量通过各种各样的方式讨论得更清楚一点。
    
      主持人:您老劝大家,房子有泡沫,房价会跌,但是我听说您自己都买了两套房了,有这事儿吗?
    
      易宪容:有,其实我买房时,房地产市场根本就不发达,大家都不愿买房的时候我买了。
    
      主持人:您是提前买的。
    
      易宪容:我很早就买了,我没有劝大家不买房,我有个原则,有个说法,你真的有实力,你有实力,有能力,无论是房地产泡沫不泡沫的时候,什么时候买都可以,但是如果你自己的能力不是太好,你又借银行的钱,还要面临利率风险的时候,你买房的时候如果用父母的钱买,父母面临要养老风险、医疗风险的时候,我就劝大家一定要把这个风险考虑进去,如何让大家更理性一点很重要,并不是劝大家不要买房子。
    
      主持人:好,非常感谢。 (博讯 boxun.com)
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