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一个普遍的案例,昆明房地产的黑暗
(博讯北京时间2008年8月02日 来稿)
    
     本文附录包含以下两部分内容:
     (博讯 boxun.com)

     附录1、新闻调查:家园何处?——昆明德亨公司烂尾楼"德瀛华府"工程项目调查
     附录2、工商银行昆明城市开发支行给云南省分行《关于昆明德亨房地产开发经营有限公司制造虚假个人按揭贷款骗取银行信贷资金的紧急情况报告》
    
    
    
     详情请登录德瀛华府购房者维权网站: http://www.dyhfwq.cn
    
    
    
     附录1:
    
     家园何处?
     ——昆明德亨公司烂尾楼"德瀛华府"工程项目调查
     云南政协报记者 陈泽 冯涛 文/图
    
     开发商昆明德亨房地产开发经营有限公司因抽逃资金,造成资金链断裂,致使曾经被誉为是昆明高档白领住宅小区的"德瀛华府"工程项目迟迟完不了工,导致数百业主几年来无家可归,德亨公司拖欠银行、建筑商、业主的债务高达数亿元。
     更要命的是,因严重资不抵债,所有的房屋已被德亨公司在两年前销售一空,"德瀛华府"成为了可望而不可即的"空中楼阁"。
     到底这当中隐藏着怎样的问题?事实真相究竟如何?本报记者就此展开深入调查。
    
     "血汗钱购房,真正的业主是谁?"
    
    
     2008年6月14日上午,在位于昆明市十里长街云南省高级人民法院旁边的"德瀛华府"小区里,200多名业主自发聚集在一起,首次进行大规模维权。他们打出"无赖德亨,还我家园"醒目横幅,要求跟开发商昆明德亨房地产开发经营有限公司(下称德亨公司)负责人见面,讨一个说法。
     年近5旬的胡湄(化名)先生也在维权的人群中。他告诉记者,按照约定,开发商早该在2005年12月份交房,如今拖了3年多,仍然没有结果。
     胡先生购买的住房,面积达400多平方米,一共支付了170多万元的购房款,据了解,在"德瀛华府"小区工程项目中,像胡先生这样的业主有30多户。而一般的业主,所支付的购房款,最少的也在七八十万。"花这么多的血汗钱,到头来却不是真正的业主。"对于这样一个做梦都未曾预料到的结果,令胡先生窝火愤慨之余,也更加伤心不已。事实上,作为"德瀛华府"小区的近500户业主,哪一个不是如此呢?!
     业主赵蕙(化名)女士当初购买"德瀛华府"房屋时,计划是结婚用的,可是几年过去了,她心目中的房子如今成了"镜花水月"不说,更令她哭笑不得的是,在万般无奈之下,她和老公不得不靠租房栖身,发展到现在,已说不清有多少次却是带着孩子来维权!
     同样因为房子,业主王平(化名)先生也很倒霉。当初,他和心爱的女朋友杨春月(化名)小姐是谈着恋爱欢天喜地来买房的,然而过了一年又一年,他们望眼欲穿的房子始终难以"尘埃落定",伤心失望之余,杨小姐便跟王先生劳燕分飞了。
     业主马阳(化名)先生的房屋原是考虑买了给老父亲居住的,如今老人不在了,房子对于马先生来说,悲叹之余,也只能靠"画饼充饥"了。
     ……有一句话叫做"幸福的家庭大都相似,不幸的家庭各有各的不幸,"用它来观照"德瀛华府"小区业主的现实境况,入木三分。
     虽说"德瀛华府"小区的业主70%以上是白领,还有一部分是私企业主,但他们的财富也来之不易,是血汗钱。有的甚至是几代人的积蓄。然而当倾注了巨大希望的家园逐渐演变为后来的失望乃至如今的绝望时,内心的悲苦却是常人无法体味得到的。
    
     可望而不可即的"空中楼阁"
    
    
     此次维权持续了一个上午,没有结果。德亨公司的负责人始终避而不见。后来,福海派出所一名负责人向业主了解到真实情况后,出于同情,曾答应帮忙联系德亨公司董事长姜清阳,虽然事情也没了下文,但对于业主来说,无疑是此次维权的一个安慰。
    
    
     "德瀛华府"何以变成"空中楼阁"
    
    
     2003、2004年间,昆明德亨公司作为开发商,向昆明市工商银行城市发展支行贷款一亿多元专项建设资金,开发名为"德瀛华府"的高档住宅小区,该项目占地面积120多亩,总建筑面积15万多平方米。据业主介绍,当初规划的建房户是460户,但实际上,一些建房户由于经济能力原因,在后来不得不将在建的房屋作为工程款,抵了一部分给建筑商,因而出现了"一户变两户"的情况,到目前,小区业主接近500户,按每户平均3人算,涉及1500人。
     按计划,2005年12月份是开发商德亨公司与业主合同约定的交房时间,但是在这个时间德亨公司并没有如约交房。这期间,业主虽然对德亨公司首次违约有些失望,仍然给予了充分的理解和同情。心想,也许过不了多久,就能拿到住房的钥匙了。很不幸的是,后来的事实证明,业主想得太天真了。
     2006年,因为德亨公司严重资不抵债,"德瀛华府"在主体工程完工后便悄然停工,而所有的房屋已被德亨公司销售一空。按照业主估算,德亨公司此举至少赢利一个多亿,形成了事实上的抽逃资金,"金蝉脱壳"了。
     抽逃资金的做法也使得德亨公司的资金链出现断裂,无法继续后期工程的建设,最终导致无房可交。
    业主介绍,"德瀛华府"后续工程至少需要1700万元左右的资金,"就算再给德亨公司这笔钱,它照样完不了工程,因为德亨公司欠的债务实在是太多了。"
     德亨公司将资金抽逃后又用在什么地方呢?据业主调查,目前能够知道的是,除了投资在怒江兰坪的房地产项目上,还用在了天津、上海等地,但具体投入了多少资金,后者又是什么项目,业主们并不清楚。
     业主们知道的是,德亨公司在资金链断裂后,至今拖欠银行巨额贷款已达一亿五千多万。还有因违约应支付业主的6000多万违约金,以及拖欠建筑商的巨额工程款,这样算下来,德亨公司欠的债最少也是两个多亿。
     "表面上看,德瀛华府小区的房子是在着的,但事实上,它已经不存在了,如果政府有关部门不及早介入的话,以德亨公司现在的处理态度,就是再过三五年,它同样交不出房来。"这也正是业主们哭笑不得、又伤心绝望的真正原因。
     据业主介绍,从2006年开始,德亨公司面对业主强烈的交房要求,先是采取回避、逃避的态度,眼见实在没办法,又以口头、书面的形式,在不同的时间、不同的地点数十次向业主作出承诺,直到现在,却一次都没有兑现。德亨公司一次次忽悠业主的做法,早已让他们失去了信任和耐心,最终变得群情激愤,怒不可遏。2008年5月,忍无可忍的业主自发成立了维权小组,开始了艰难的维权之路。
     满怀期望的房子变成了"空中楼阁",业主认为责任在银行,"是银行没帮我们保管好财物,现在房子没有了,我们拿什么还贷?"于是从2008年5月份开始,有148户业主经过协商,停止向银行偿还贷款。业主告诉记者,6月份停止还贷的业主还将继续增加。据了解,在"德瀛华府"小区业主中,当初有240户业主在昆明市工商银行城市发展支行以房子作抵押的形式进行按揭贷款,还有一部分业主在招商银行、中国银行和农村信用社按揭贷款。贷款总额接近三亿元。这样一来,当事银行着急了,纷纷派出工作组跟业主交涉,并指出业主的这种做法将面临上银行系统的"黑名单"(即信用度受损),不仅如此,还要承担因此造成的滞纳金等后果。然而业主最终并不买账。
     业主这么做还有一个"理由",据他们长达一年多时间的调查,发现德亨公司从2006年以来,采取欺骗手段骗取员工信任,然后使用员工和亲属的身份证等手段大肆进行骗贷,到目前,业主掌握的确凿情况是,仅在昆明市工商银行城市发展支行进行骗贷的所谓"业主"就有近百户,骗贷金额接近一个亿。在这些骗贷的"业主"中,时间最长的已有9个多月没有还贷。
     业主说,"骗贷的目的就是融资,是国家金融政策和法律法规所明令禁止的。要上黑名单和交纳滞纳金的话,首先应该是这些虚无缥缈的骗贷'业主',而不是真正成为受害者的我们。"
    
     "金融游戏"谁买单?
    
    
     作为当事者的银行,"德瀛华府"小区的业主没有谁不明白,像他们一样,也被牢牢套住了,成为了受害者。
     据业主介绍,德亨公司成立十年来,至今仅开发了位于昆明西市区秋苑路的"德缘小区"和滇池路十里长街的"德瀛华府"小区两处房地产项目,且一直以来只能靠租赁官渡区福海乡政府的房子办公。也就是说,迄今为止,德亨公司连真正属于自身的办公楼都没有。
     早在2006年,德亨公司抽逃资金致使资金链断裂后,就出现了无法按期归还银行贷款的严重情况,发展到现在,已累计拖欠当事银行的贷款债务高达一亿五千多万。更要命的是,德亨公司从搞房地产项目开始,就以"虚假按揭"、"一房多卖"、同一住房在两家或多家银行进行按揭贷款等欺骗手段非法骗取银行专项建设资金,从目前业主掌握的确凿情况,累计骗贷资金高达8000多万元。
     "骗贷在业界是一个潜规则,也是一个普遍现象,正常情况下,开发商在回笼资金后便会到银行销账,但如果在这个过程中出现问题,资金链断了,还不出银行贷款了,骗贷之事自然就浮出水面了。"
    业主告诉记者,据他们调查得知,此前,当事银行中的昆明市工商银行城市发展支行曾派出专门审计小组,对德亨公司存在的一系列相关经济问题进行审计时,结果发现有大量原始单据丢失或流失,大量的来往账目被人为销毁,使得此次审计最终无功而返。
     谈及此事,业主深感不可思议。他们质疑银行,"为何在大量资金流失后才想起去审计监管,此前都干什么去了?更有甚者,有此严重问题的开发商,还敢贷这么多的款给它,这里面到底隐藏着什么猫腻?"
     而据最新消息,因德亨公司在"德瀛华府"项目上拖欠2500多万元专项建设资金贷款长期不能归还,昆明市工商银行城市发展支行在去年将其起诉到法院胜诉后,委托昆明中院保全处通过相关产权机构,对德亨公司在"德瀛华府"项目中的312个地下亭车位和25套住房实施了财产保全。目前案件已进入执行程序。
    德亨公司为什么要这样坑害银行的呢?业主分析,很明显,要么没钱继续开发,要么便是恶意侵占国家资金。业主告诉记者,以"德瀛华府"项目为例,据他们调查,投资超过三个亿,但德亨公司最初的注册资金只有区区6000万元,不靠骗贷和业主预先支付的房款,能支撑得下去吗?!
     据了解,因为情况极其严重和罕见,当事银行中的昆明市工商银行营业部已于去年向公安机关报了案,公安机关依法对德亨公司相关责任人采取了取保候审强制措施。而业主知道的最新情况是,就在6月20日,包括总经理谭奕明和财务总监在内的德亨公司五名相关人员已被公安机关依法控制。
     "但是,此案的幕后操纵者至今仍然逍遥法外。"
     据业主介绍,目前,昆明市工商银行营业部已采取多项应对措施,以对付日趋恶化的局面。
     究竟事情的真相如何?记者联系上了昆明市工商银行城市发展支行的马俊行长,欲就相关问题进行采访。
     面对记者的采访要求,马俊行长婉言谢绝。他说,"德亨的事情很复杂,我不可能给你说得很具体。况且新闻媒体报道了也解决不了问题。" 马俊认为,业主和开发商应当坐下来慢慢协商,以现在的情况看,问题只能作冷处理。"因为最终的目的是要让业主住上房子,这才是解决问题的关键所在。"
     据知情人透露,目前马俊行长已被上级部门安排专门负责处理该行与德亨公司的信贷资金债务等一系列相关问题。
     据介绍,维权过程中,马俊行长也曾接待过业主,因为业主提的问题比较尖锐,马俊解释说,德亨公司开发"德瀛华府"项目的时候,他并不是行长,之前的情况他并不清楚。业主表示,"银行不是现在实行责任终身制吗?一旦出了问题,任何时候都要受到追究,一些违规违纪甚至违法的事情,相关责任人难道真的可以一走了之吗?现在是法治时代,跑不掉的。"
     业主告诉记者,马俊的前任现在是昆明市工商银行下属一个机构的副总经理,"不降反升",这让业主感觉非常困惑。
    
     有关部门扮演了什么角色?
    
    
     德亨公司除了采取"虚假按揭"、"一房多卖"、同一住房在两家或多家银行进行按揭贷款等欺骗手段骗取银行贷款资金外,还背着业主在私下将属于"德瀛华府"小区公共财产的会所、幼儿园以总额4500万元的价格卖给了两个私人老板,西山区房管局为其办理了房产证等相关手续。业主为此深感不可思议,他们认为,当初"德瀛华府"小区的规划报件中明确标有上述两处的名称,规划也已作了公告,省设计院和昆明市规划局均查得到相关资料,"难道西山区房管部门不清楚?不会去看一看、查一查?凭什么权利随意对小区的公共财产进行处置?"
    
     后续工程遥遥无期
    
    
     就此问题,记者采访了该局位于滇池路银海花园附近的办证分中心市场处副主任杨艳丽。杨艳丽告诉记者,当初"徳瀛华府"小区工程项目的规划图上并没有幼儿园和会所,规划图上标的是综合楼。当时分中心确实办了两套房产征,同样也是以综合楼的名义办的。对于公共财产的概念,杨艳丽说,新出台的《物权法》也没有说得很清楚。但是,"像幼儿园这类公共财产,也不属于业主,应当移交当地政府。"
    而西山区房管局办公室一名女性工作人员的解释是,当初给这两套财产办证的时候,可能是合法的,但《物权法》出来后,有些问题也就跟着出来了。
     杨艳丽的说法遭到了业主的强烈质疑和反驳。业主认为,西山区房管局无疑是在狡辩,业主指出,包括"德瀛华府"小区工程项目在内,昆明市所有工程项目的规划都是公开的,所有规划设计资料在相关部门也都能够查到,况且当初他们不止一次看到了"德瀛华府"小区工程项目的规划图上标有会所和幼儿园的位置。
     业主认为,西山区房管局在这件事情上的做法"实在是太过分了"。"为何直到现在还在为不法房地产商隐瞒真相?说穿了,这其实也是在维护不法房地产商的利益。作为政府职能部门,西山区房管局这么做,究竟在扮演什么角色?"
     另外,业主调查得知,西山区房管局同样存在对德亨公司商品房销售行为未能进行有效管理的问题,出现了一套住房发出两份甚至三份鉴证单的不正常情况,因而导致德亨公司一房多卖、重复销售、将房屋拆分销售等问题层出不穷。
     业主告诉记者,按照国家建设部的有关规定,楼盘只有等封了顶以后才允许销售,但因为业内多年来一直存在预售房不同步等问题,加之云南对房地产开发商设置的门槛相对较低,使得开发商一旦得到土地即将它拿去银行进行抵押,有的则在开发项目刚成立时就急忙建一所售楼屋,堂而皇之开始卖房了。这就难免存在重大风险隐患,等到问题和矛盾爆发,势必造成业主和银行利益受损,"德瀛华府"小区工程项目就是一个活生生的典型例子。
     据业主介绍,目前相关当事银行掌握的确凿事实是,"徳瀛华府"小区工程项目多达88笔,涉及金额6500多万元的个人按揭贷款,存在同一住房在贷款时《商品购销合同》中载明的购房者与目前昆明市房产管理部门备案登记的购房者不一致;出现了西山区房地产管理部门在贷款时的登记备案与目前登记备案情况不一致的严重问题。 [博讯来稿] (博讯 boxun.com)

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