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这才是中国畸高房价的病源
(博讯北京时间2010年4月18日 转载)
     联合早报网  
    
     导致当前房价非理性疯狂上涨,有两个关键性因素,一个推波助澜因素。至于炒房团和原住民,一个是市场经济条件下正常逐利行为,一个是大拆迁背景下因地段因素获利群体,与房价无关。 (博讯 boxun.com)

    先来看看两个关键性因素。第一大因素是中央与地方的财税制度,导致地方大部分收入被中央抽走,建设资金出现亏空,不得不靠卖地来补充地方政府收入。尤其是在当前唯GDP主义的大环境下。任期短暂的地方官关注的是如何在任期内让当地经济出现更多亮点,以求个人仕途更大发展。再有,地方很多社会开支,包括教师开支等,也都是地方承担。在中央抽走大部分前提下,地方为了保障收支大致平衡,只能靠卖地来解决此问题。因此,地方政府卖地,固然值得指责。但是,当前中央和地方的财税体制,是地方政府不得已卖地之主要原因。
    第二大因素是中国普遍性的投资环境太差,没有任何一个领域能和房产的回报率比。笔者曾经和一位美国二手房中介人士聊过,他告诉我,美国的房产回报率一年也就在8%左右,和投资其它实体领域比,是属于非常低的回报领域。因此,在美国,大家纷纷把钱投往实体领域。因此,美国经济虽然陷入金融危机,却不是经济危机。中国恰恰相反,为何大家都把钱往房市里砸呢?因为没有别的领域有房市如此回报之高。
    在上个世纪八、九十年代,民营企业得到迅猛发展,那个时候是他们的黄金时期。但是进入2000年以后,融资困难、企业发展范围受限、政府管理趋严,以及劳动力成本逐渐上升等诸多原因,导致中国实体经济越来越难做,大家有钱都把钱投到房产中去。从个体的角度看,这是个体财富急剧增长的故事。但是,从国家的角度看,照这样发展下去,大家都把钱投到房市里,国家的实体经济将崩溃,整个国家的民众都要跟着倒霉。

国企、央企推波助澜
    推波助澜因素是经营能力差又无改革进取之心的国企、央企。他们通过三重渠道对民众进行剥削。首先,他们通过在股票市场募集民众资金;其次,他们通过从政府救市资金里获取高额贷款,而这些贷款基本上都是属于普通纳税人所缴纳,现在变成了国企、央企投资房产之“武器”;第三个渠道,他们拿到这些资金后,不去想如何改善自己经营管理、提升自己的竞争力,而是跑到全国各地和民企争地、争利,直线拉高各地地价、房价。在他们带领下,各中小房地产商,也开始想出各种办法来提高房价,获取更多利润,比如捂盘、借机提高房价销售等。
    至于炒房群体和原住民这个两个群体,房价高与他们无关,虽然他们也是房价高企的获益者。炒房群体是因为他们手里有资金,在市场经济条件下投资给带来最大回报的领域是逐利的正常行为,无可厚非。在美国,因为房产回报率低,实体回报高,所以,投资资金都涌向实体经济,推动美国经济向前发展。在中国,房产投资成为所有领域风险最小、利润最高的投资活动。至于原住民,就更与高房价无关。他们原本就是城市某个地段的普通居民,只是所住地段很幸运的成为城市开发、拆迁的范围,在地价、房价逐渐走高背景下,他们的拆迁补偿款也随之升高,这是必然的事,他们应得的经济补偿,怎么能与房价高企挂上钩呢?!
    最近,面对大众纷纷指责,国资委宣布28家央企退出房地产行业。这是好事,但只是控制房地产市场正常发展的第一步,因为,真正关键是要创造一个健康的市场环境,让大家有领域可投,有利润可收,引导大家往其它领域投资,实现市场经济条件下市场对资源的最佳配置。政府把环境打造好了,民营企业融资不再困难,经营活动变得更加单纯、自由,投资领域也进一步放开,资金自动就会转移到实体经济中去。这样的话,是房地产的幸事,也是国家经济发展的幸事。
    最近让人高兴的是,中国政府开始认识到这一点,宣布放开部分国有领域,容许民营企业投资。这是值得肯定和高兴的事情。国家资本可以把控一些关系国计民生领域,但决不能与民争利。国企不能利用自身垄断优势赚取非经营性高额利润。政府应该严格监督地方和部委的执行力,不要被利益群体所牵绊,导致政策走样或落空,要实现真正的口惠实至,为创建一个良好的国民经济发展环境而努力。
    最最关键的是,中央、地方的财税制度要改革,赋予地方更多的合理财政来源,而不是靠卖地来创收。这是拉高房价的最直接因素,地价高了,房价自然就高了。此外,是要改变当前唯GDP主义的政绩观,如何为当地民生更好的服务,用科学发展观来衡量地方官的政绩等等。这些,都是当前房地产市场向健康方向发展的关键因素。当然,这些都是牵一发而动全身因素,需要中央政府统筹安排,协调处理。
    要想控制房价,保证房地产市场合理、健康发展,控制源头不在房产市场,地价只是表象。地方政府为何卖地、资金为何都往房产领域投?探寻这些现象的根本之源,从根子上着力,才能真正消除中国当前房产市场的隐患和作恶幽灵,推动房产市场健康向前发展,回归国民经济序列常态。
    作者任职于南京大学马克思主义社会理论研究中心
    
    
    
     _(网文转载) (博讯 boxun.com)

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