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房价调整预期升温京沪深五一楼市冰封
(博讯北京时间2010年5月05日 转载)
    来源:中国证券报   
    
     在一系列调控政策的影响下,今年“五一”期间楼市非常冷。房地产市场调整的预期已经在供求双方形成,开发商推迟开盘,购房人选择观望。在北京,5月1日-2日的二手房日均签约量比4月下降了82%,二手房价格明显松动;在深圳,开发商在房展会上大搞促销,消失了一年多的特价房“重出江湖”,但购房人大多冷眼旁观;在上海,房展会同样冷清,实际成交或创近年来新低。 (博讯 boxun.com)

    
    银行房贷加速紧缩
    
      “五一”期间,央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点。业内人士指出,虽然上调存款准备金率并不直接针对房地产,但流动性收紧后将对银行的房地产贷款产生一定影响,加上此前一系列房地产信贷政策的落实,未来银行房贷紧缩的步伐将加快。
    
    房贷逐步收紧
    
      业内人士估算,央行此次上调准备金率将回收近3200亿元的流动性,再加上房地产调控政策,信贷资金将更难大幅流入房地产业。
    
      一些银行虽然尚未叫停三套房贷款,但已普遍提高了三套房贷的首付比例和利率水平。工行、建行、中信等银行有关人士均表示,三套房贷款要求有大幅提高,具体提高的幅度要根据贷款人的情况进行综合评定后确定。
    
      “目前对于房贷发放比较严格。”中信银行的一位信贷经理表示,在二套房贷款政策调整后,中信银行对三套房贷款已要求首付六成以上,贷款利率是基准利率的1.15倍到1.2倍。同时,还要考察贷款人的房屋套数、抵押物、收入证明、信用资质和是否有炒房的可能。这位人士表示,自实行差别化房贷政策以来,银行的房贷政策就一直很严格。目前部分城市已停止发放三套房贷,未来政策会更加严格。
    
      莫尼塔分析师祁益峰指出,在货币政策收紧、信贷额度紧缩、调控政策不支持大量按揭的宏观背景下,各家银行陆续上调存量按揭利率是大势所趋。在整个行业的层面上,全部4.85万亿的按揭贷款余额中,可调整的存量按揭余额大致接近3万亿元。上市银行按揭贷款的市场份额大致在60%左右,按此比例推算大约有1.8-2万亿元的存量按揭贷款。
    
    二套房贷执行难题待解决
    
      银监会有关人士曾表示,二套房将以家庭为单位,按照实际持有的房屋数量来认定,房屋套数需经过房管部门的房屋登记系统进行查询。中国证券报记者了解到,目前大部分银行在执行二套房贷新政时,仍然按照央行的征信系统记录认定,“认房不认贷”在执行上还面临诸多问题。
    
      工行、建行、中信以及北京银行等信贷部门有关人士均表示,目前二套房贷仍然根据央行的个人信用信息基础数据库的数据记录执行。如果购房人有过房贷记录,无论是否还清,再次买房时就算二套房。如果此前没有贷款记录,仍可算作首套房。
    
      中银国际分析师袁琳表示,地方房管局有产权登记数据,但与民政局以及银行的信息并未实现交互。由于还无法进行全国联网,未来如果通过房管局系统认定,需要涉及到银行、房管、社保、户籍、婚姻等多个部门,面临众多问题。“合作的困难在保障房的运作上已经有所体现。”
    
    北京:细则亮相 成交清淡
    
      “现在办理网签的都是以前谈妥的单子,五一假期我们店的业务员没有一个开单。”21世纪不动产朝阳区一门店的经理告诉中国证券报记者。SOHO中国董事长潘石屹认为,新政将使住房需求迅速减少,房价上涨势头将得到有效遏制。
    4月30日,北京市率先出台地方版楼市调控政策:同一购房家庭只能在京新购一套商品住房;商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款;不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款被暂停。受此影响,北京新房、二手房成交迅速“冰冻”。
    
    二手房
    
    观望气氛浓厚 价格明显松动
    
      北京市房地产交易管理网最新数据显示,5月1日、2日两天的日均签约量为211套,这与4月1164套的日均签约量相比,降幅达82%。
    
      “从4月中旬开始,看房的客户就明显减少,最后签约成交的客户更少。”21世纪不动产市场分析师齐凡表示,4月下半月以来,北京二手房市场观望气氛日益浓厚,议价空间也随之增大。“原来我们预计,5月北京二手房成交量环比将下滑50%,但从‘五一’的情况看,成交量的降幅可能将更大。”
    
      与此同时,二手房房主开始“批量抛售”。截至4月30日,北京挂牌出让的二手房存量达21295套,相比新政出台前上涨18.9%,创下有记录以来的新高。
    
      中原地产三级市场总监张大伟指出,投资客的离场将给市场带来大量的房源。目前,北京二手房供需比已出现非常明显的变化,达到了1:2.3左右,相比4月初的1:4.5而言,供需比缩小,买方市场已见端倪。
    
      3月来一直领涨的通州楼市,房价率先进入调整期。中原地产提供的数据显示,“五一”期间,通州二手房均价从新政前的21500元/平方米下跌到18500元/平方米,跌幅达14%。供需比则从4月14日的最高点1:4,跌到目前的1:1.3。存量客户中90%以上转为观望。
    
      在望京,新政之后房源明显增多,客户数量减少,二手房整体报价下跌5%左右,部分急于出售的业主报价则进一步调低,降幅接近10%左右。
    
    新房
    开发商延迟推盘 购房人大多弃购
    
      “新政后,很多原先登记的客户已表示不考虑认购,由于客源量不足,部分楼盘将不得不推迟开盘。”新盘代理销售公司亚豪机构分析师郭毅表示。
    
      监测数据显示,“五一”期间,原定有10余个楼盘入市,但开盘的项目仅有5个,多数新盘依然处于“内部认筹”阶段。
    
      在城铁回龙观站附近一新开楼盘售楼处,200余套房源在“五一”期间开放认购,但前两天只有近百名购房者在售楼大厅内选房。“很多人因为新政策放弃购房。”工作人员称,售楼人员已电话通知此前摇号的客户新政内容,因此大部分炒房者退出。
    
      潘石屹指出,北京楼市外地人购房的比例一直很高,很多项目超过50%,其中不在北京工作的外地人购房数量也十分巨大。此次北京出台新政限制外地人购房,势必影响新盘的销量。
    
    上海 房展会观者寥寥 成交量料创新低
    
      房地产调控政策出台后的上海第一个房展会颇为冷清。在为期4天的上海五一房展上,中国证券报记者看到,现场没有大规模促销,楼盘大幅降价的现象也不多,不少开发商选择下半年推出新盘。
    
    实际成交寥寥无几
    
      房展会上,有购房意向的观展人寥寥无几,销售人员追着购房者散发传单、讨要联系方式的情景随处可见。但对于价格问题,不少参展楼盘讳莫如深,称“楼盘要到五六月才开盘”。
    
      房展会现场难以看到开发商大规模促销的活动,个别楼盘“直降10万元”的宣传也没有吸引住买房人;因登上看房班车的购房者寥寥无几,现场看房班车迟迟不能发动。不少购房者表示,对房价下跌的预期非常强烈,再加上贷款政策有所调整,他们选择推迟购房计划。很多购房者表示,来观展主要是问问楼盘基本情况、了解房贷首付情况、贷款是否享受利率优惠等。
    
      多家参展的开发商表示,这次房展会的效果没有达到预期,这两天的看房人比去年少了很多。某楼盘开发商说,今年3月就接到了五一房展会的招商通知,他们在决定参展时,楼市依然火爆。没想在房展会开幕前半个月,房产新政出台,原定的5月开盘计划被迫延期。
    
      “开发商的展位费用、展馆设计及装修费用,以及房展会期间的人力成本,相关的物资发放,看房车安排等等,算下来的总费用可能接近一套房的成本了。”业内人士分析,本届房展会实际成交很可能非常低。
    
      中国证券报记者了解到,大多数参展楼盘的成交量均为个位数。有开发商表示,这次房展会的成交情况也许会创出近几年房展会的新低。
    
    外地楼盘“无人问津”
    
      异地购房贷款被叫停,使得上海周边城市的参展楼盘颇“受伤”。在这些周边城市的楼盘展台,工作人员普遍多于观展者。
    
      上海楼市并没有迎来传统成交季的“金四银五”,国务院新政出台后的首个房展会所显示的楼市状况与购房者的预期仍然有距离:没有现场促销,没有大幅降价,大多数楼盘选择下半年开盘,而价格待定。
    
      在嘉兴、昆山等异地置业的楼盘展厅,稀疏的参观人群使得整个展馆显得颇为冷清。新政对上海周边城市的楼盘尤其是江苏昆山等地的楼盘受影响较大。很多开发商明确表示,上海的购房者办理贷款有一定困难。昆山千灯镇一名工作人员说:“本来就没指望通过房展卖出房子,但没想到连积累意向客户的目的也没达到。”
    
      可能征收“房产保有税”也对上海买房人的心理预期产生了极大影响,多数人表示“要等等看”。
    
    深圳:特价房重现 购房人观望
    
      “五一”期间的深圳春季房交会再现2008年的冷清,重出江湖的特价房未能挥散日益浓厚的观望气氛。
    
    深圳楼市呈现量缩价跌的趋势。5月1日,深圳全市新房仅成交26套;5月2日,新房成交量跌至个位数,成交7套,几乎为历史最低,成交均价跌破每平方米2万元。而在4月上旬,深圳新房日均成交量在100套以上。
    
    开发商大促销
    
      深圳春季房地产交易会5月1日开幕。与往年不同的是,本次春交会十分冷清,参展面积大为缩水,会展中心一号馆只占用了大约二分之一,主办方甚至取消了开幕式。在春交会现场,中国证券报记者看到,参展的深圳本地楼盘仅12个,参展的深圳本土房企只有寥寥几家,万科(000002,股吧)、金地、招商、中粮等房企龙头集体缺席。
    
      在参展的楼盘中,深圳经济特区内仅有3个,分别位于南山、福田和罗湖,其中南山的项目为写字楼。即使是特区外的参展楼盘也不多,其中宝安区3个、龙岗区7个。而珠三角的东莞、惠州和珠海有不少楼盘来参展,仅惠州大亚湾的参展楼盘就有将近10个,这些楼盘无一例外地都推出了优惠措施。
    
      本届春交会的参展楼盘纷纷推出买房送礼品、享额外折扣等活动,消失一年多的特价房也重出江湖。
    
      佳兆业集团开发的位于深圳的三个楼盘——大观邸、上品雅园、金翠园均在春交会上开展促销,大观邸和上品雅园各推出10套特价房。大观邸原价约9000元/平方米,折后约8500元/平方米;上品雅园原价约1.5万元/平方米,折后1.45万元/平方米。金翠园也推出了一些价格约为2.6万元/平方米的特价房。
    
      新开盘的项目定价趋于谨慎。位于深圳关外的楼盘潜龙曼海宁的开发商表示,新政出台之前,该楼盘拟向万科华府看齐,价格冲击3万/平方米。但“五一”开盘推出的约200套房子起价2.2万元/平方米,均价约2.3万-2.4万元/平方米。
    
    购房人冷眼旁观
    
      调控政策不断出台使得不少购房人选择了观望。中国证券报记者在春交会现场了解到,大部分市民只是来看看房价是否下降,而非来买房。
    
      年轻白领李先生在春交会现场逛了一圈只花了十几分钟。他说,自己是首次置业,价格合适的楼盘几乎没有,今天只是来看看,真正出手还是要等房价下降到心理价位。
    
      春交会现场还有许多中介在派发传单,二手房放盘量激增,尤其是一些平常很少看到的豪宅项目开始增多,而价格略有下调。港兴地产业务员表示,目前有多套水榭花都高层单位放盘,价格在5.5万元/平方米至6万元/平方米,较最高峰有所下调,一套167平方米的房子开价970万元,价格可以再商量。
    
      世华地产总经理梁文华表示,市场成交会萎缩,快的话,9月会开始有起色;如果坏的话,可能要到明年二三月份。星彦地产品牌总监王世泰认为,深圳房价会降且必须得降,关内房价大约会跌10%-15%,关外则在20%左右。但中联地产市场研究中心首席研究员杨立峰认为,今年深圳房价不会出现2008年的深跌。
    
    后续政策可能视调控成效而动
    
      4月17日出台的新“国十条”充分体现政府挤压房价泡沫的决心,成为楼市预期改变的风向标。近期北京等城市的楼市调控细则,调控严厉程度也超出市场预期,击碎了开发商对调控政策落实可能打折扣的侥幸心理。更重要的是,房地产调控政策并未出尽的预期仍较强烈,这将持续地对高房价施压。
    
        楼市调控还有哪些“后手”?从目前来看,基本将延续两条主线推进。一个是各地将继续出台落实新“国十条”的政策细则,时点将以5月份为主;一个是针对购房者的税收调控。
    
      “五一”期间,各地楼市冷清的态势显露无遗,表明楼市调控开始显效。从目前来看,房价“假摔”的可能性要小于真跌,而部分城市的房价适度回落,从根本上有利于房地产业和经济的稳定发展。
    
      本次调控在重点打击炒房和投机需求的同时,尽量满足首套以及自住型购房需求。如果楼市仅仅是延续年初的态势,停停涨涨、短暂观望复又蠢蠢欲动,新的调控措施就很可能出台。
    
      “五一”期间,北京、浙江、青岛等地出台了落实新“国十条”的政策细则,未来一段时间各地将陆续跟进。尤其是对深圳、上海等房价上涨明显的地区,不排除有新的调控方式。在政策力度上,房价泡沫风险不突出的部分二三线城市,政策“杀伤力”将较弱。在具体内容方面,政策仍可能围绕差别化信贷、保障有效供给、加强市场监管等方面出台。
    
      税收政策方面,目前已加强土地增值税清算管理,对定价过高、涨幅过大的房地产开发项目进行重点清算和稽查。针对购房者的调控,则可以分别通过购买环节和保有环节征税来实现。前者如购房消费税,后者如物业税。
    
      针对购房者的税收政策可能不会很快出台。在我国,物业税和特别消费税属于新开设的税种,地方政府无权决定。房产税方面则需要国务院修订《房产税暂行条例》,扩大征收范围,同时授权地方政府视情况征收,这些政策的制定均需要一个过程。
    
      总之,“调控之手”有多严厉,取决于楼市形势。如果楼市短期内发生明显变化,不排除税收等后续调控政策延期出台。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)

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