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央视:土地财政是负债 低房价将致金融危机
(博讯北京时间2010年12月28日 转载)
    
    来源:央视网  
     (博讯 boxun.com)

      摘要:土地财政。地方的融资要有近10万亿,也就是说靠土地去融资的话,相当于它的地方财政的5倍。5倍实际上就是地方的收入能力放大了5倍,这5倍从哪里来,就是银行的贷款。如果未来的地方收益下降,比如说高价的土地卖不出去的时候,就形成了坏账,形成坏账,就导致金融危机。
      ——土地财政,不可持续!
      主持人(董倩):
      欢迎收看《新闻1+1》。
      房地产在经过一年的严厉调控之后,本以为到了今年的年底会有一个相对缓和的局面,但是第四季度的数据现实,仍然是地王频出。土地财政被认为是造成这种尴尬局面的根源之一,这个问题不仅仅关系着地产的调控,更关乎国家的战略。
      (播放短片)
      解说:
      当我们再一次站在岁月的门槛上,辞旧迎新时,很多人再次写下自己的梦想,住房。而就在这个年尾,不断传来的地王再现,让人唏嘘不已。
      杨家牌楼地块和枝江旅游度假区地块分别以每平米25735元和每平米37069元成就杭州住宅和商业两个新的高价地块。
      短片中记者刘丹:
      让人匪夷所思的是,就是这片不到10亩大小的袖珍地块,居然拍出了每平米37069元的天价,而它的成交价也达到了起拍价的7倍之多。
      解说:
      就在同一天,武汉土地市场高价地块,总价、单价双双溢股,鏖战一个多小时后,底价5.9亿元的两个地块,成交价涨至13.18亿元和10.2亿元,均打破武汉高价地块单价记录。
      三福地块折合楼面价在19600元到20600元每平方米之间,再次刷新了广州住宅用地,单价最高的记录。
      上演着土地拍卖大片的不仅仅是这些人口集中,寸土寸金的大都市,还有小县城。两天前的12月24号,浙江义乌,一家注册资金1.46亿元的公司,以自身资金30多倍的36.81亿元竞拍成功,创下了全国县级市地价最高记录。楼面地价3.5万每平米。这是2010年岁末的中国,严厉的房产调控政策,一度偃旗息鼓的地王,再度出山,以至于国土资源部12月19号发出紧急通知,要求坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势,溢价超过50%必须备案。
      韩俊(国务院发展研究中心副主任):
      我们今年一至三季度我们土地出让金收益是1.68万个亿。
      记者:
      这是个什么概念?
      韩俊:
      1.68万个亿,就是地方政府现在财政预算收入里面,全口径的及来自卖地的钱,我估计得占到60%。这个钱是哪里来的,是卖地来的,这个地过去都是农地,实际上在很多地方政府成了卖地的一个大公司,这是不正常的。
      解说:
      根据《人民日报》文章披露,截至目前,北京、上海今年土地出让金已破千亿元,比去年同期大幅增加,由于土地供应量约为过去两年的总和,今年全国土地出让金有望突破两万亿元。土地出让金这个号称很多地方政府的第二财政,又比去年增长了五千亿。土地财政,一直被看作是推高房价的罪魁之一,而在这个房产调控的关键时期,它的再度冲突是对既定政策的威胁,也是对公众钱包的威胁。
      韩俊:
      地价高了以后,政府的收入是上去了,但是整个经济发展的水平就提高了,老百姓的生活成本也提高了。
      解说:
      买单的不仅仅是公众,还有实体经济。有专家有指出,当众多的服装企业、家电企业转身房地产市场,它所伤害的是世界工厂的基础,透支的是结构调整的当务之急。
      黄小虎(中国土地学会 副理事长):
      就是说我们地方的经济发展,依靠土地财政,这是一种发展方式,本质上是一个负债。也有的地方,可能它就没有这样的盈利的能力,将来就会形成社会的一个坏账,这就会成为社会的一个问题。
      解说:
      根据统计,2009年土地出让金已经占到同期全国地方财政总收入的46%左右,审计署公布的情况表明,审计调查的18个省、16个市和36个县本级,截至2009年底,政治性债务余额合计2.79万亿元,一旦地价回落怎么办?正是看到了之这种种弊端,在今天,《人民日报》刊发长文,其中众多专家提出一系列疑问,有待我们解答。在卖地的冲动下,有限的土地又能支撑多久?当无地可卖,我们被透支的未来又怎么办?土地财政还能支撑多久?
      主持人:
      今天我们演播室请到的是中国人民大学土地管理系的主任叶剑平。
      叶教授,第一个问题,我们经历了一年的调控之后,它现在第四季度在年底的时候,地王又纷纷出现了,您怎么看这种局面?
      叶剑平(中国人民大学教授):
      如果从市场的角度来说,应该是需求量很大,一方面企业对未来中国经济的信心。另外一方面,对未来房地产市场的一个预期,所以使得这些开发商纷纷以高价获取这些土地。第三个应该说有些开发企业,特别是上市和国有企业资金有盈余的,所以他敢用大价钱去买这个土地。
      主持人:
      但是我们关注这一年的调控,核心的目的之一就是希望用调控这种手段,使得地王不再像年初那种情况反复出现,高价出现,为什么到年底又出现这种状况?
      叶剑平:
      这也是因为前期的一些调控,实际上是保障和市场是混在一起的。随着中央政策的明朗,调控的对象,一放是稳定房价,一方面是保证社会的保障房的建设。这两个一个市场是完全靠供求来决定的,所以大家对市场这一块是看好,所以存在着调控的目标和实际的市场的反映相违背这样的现象。
      主持人:
      土地财政被认为是这里面很重要的一个推手,土地财政被大家认为也有很大的风险,刚才短片里面也提到了,这个风险主要体现在金融方面。您分析金融方面的风险会有多大,会不会有一天,地方政府有还不上账的时候?
      叶剑平:
      这个是完全有可能的,因为按照刚才的短片,就说了,今年如果土地的收益是两万亿,实际上地方财政收入到2010年也差不多是两万亿,所以它50%是土地财政。地方的融资要有近10万亿,也就是说靠土地去融资的话,相当于它的地方财政的5倍。5倍实际上就是地方的收入能力放大了5倍,这5倍从哪里来,就是银行的贷款。如果未来的地方收益下降,比如说高价的土地卖不出去的时候,就形成了坏账,形成坏账,就导致金融危机。
      主持人:
      这种情况怎么让它不发生?
      叶剑平:
      不发生就要保持整个市场的平稳。
      主持人:
      您指什么市场的平稳?
      叶剑平:
      整个市场,包括房地产市场的平稳。
      主持人:
      所以就有了这么一种说法,就是房地产绑架了中国经济。不能高,因为高了就会威胁民生;也不能低,因为低了就出现您刚才说的情况。
      叶剑平:
      对。如果高的话,对整个中国的经济都是不好的,一个生活成本提高了,对整个实体经济就造成很大的冲击。如果低的话,会对金融影响,因为原来的预期都是很高的,一旦下降到一定程度,那么就像亚洲金融危机,包括美国的次贷危机等等,就冲击多金融。所以中央提出要稳定房价,稳定房地产的发展。
      主持人:
      所以在这高和低之间,找到这样一个精准的平衡,应当由谁来找?
      叶剑平:
      如果客观地说,实际上它也应该可以,就是土地价格和房地产价格的增长不要太背离我们经济的增长,也就是说,我们经济增长,比如GDP是10%的话,它应该在这左右进行波动,应该是属于正常范围的。
      主持人:
      因为在过去的一年,我们一直在讲经济发展方式的转变,如果地方政府以46%这样的土地财政再发展的话,和未来的转变经济发展方式它会呈现一种什么样的关系?
      叶剑平:
      对于土地收入来说,那就很简单,它卖一块地就可以获得很多钱,但这种卖地方式是不可持续的,因为没有那么多的地一直卖下去,所以真正经济的发展是要靠实体,要靠实体经济,如果政府过度地依赖土地的收益,就会忽视了实体经济的发展,也就忽视了长期的赖以生存的经济基础。
      主持人:
      土地财政的过分依赖,无疑会使得经济方面蕴含着很大的隐忧,这是经济方面。另外,在土地财政的获取方面的一些不规范的做法,也会引发一些社会上的担忧和问题。接下来我们继续关注。
      (播放短片)
      解说:
      2010年还有5天时间,深圳市保障房建设开始冲刺,最后一个项目将于12月30号开工。
      高尔剑(深圳市住房和建设局住房保障处处长):
      30号还有三千多套,我们今年开工就是5万套就完成了。
      解说:
      赶在岁末最后两天开工,足以见得深圳的压力有多大,压力来自于今年中央政府三令五申,要求今年全国计划建设的580万套保障房必须在年底前全部开工。如今深圳快马加鞭,今年的任务看上去是完成的,可是仔细再看,历史欠账还有很多。
      陈小瑛(《华夏时报》记者):
      (深圳)十一五期间原来计划是14万套,但是实际竣工总共才只有2万套,开工的总共是7.9万套,而剩下的还处在前期的安排阶段,整个十一五期间安排343个亿,但实际到位的资金只有111个亿。其中政府完成的也只有50个亿。
      解说:
      事实上,保障房建设的压力也不仅困扰着深圳,审计署上月发布的审计结果表明,2007年到2009年,北京、上海、重庆等等22个城市从土地出让净收益中提取的廉租住房保障资金的比例未达标。
      苏泽群(广州市常务副市长):
      经常为了一块地,是拿取出来做商品房,还是拿在做保障性住房,在我们内部经常是有很多争论的。
      解说:
      如今中央政府已将明年的保障房建设总量提升到一千万套,几乎是今年的两倍,这被看作是解决居住民生的重大举措。而它所要解决的问题之一就是高房价所造成的社会冲击。
      北京市民1:
      在北京落价的环境是不可能的。
      北京市民2:
      还没买房,因为买不起。
      解说:
      因为地价高,房价涨,这其间的前来无疑让社会公众对于地王的再现,对于土地财政心怀狐疑,而同样高兴不起来的还有不少农民,因为很多土地来自他们。
      韩俊:
      这卖地卖了这么多钱,这个钱干什么用了,你到很多地方调研,卖地卖了多少钱,是一清二楚的。按照说你要问卖地的钱干什么了,你卖地的钱干什么去了,很多地方不愿意告诉你。
      解说:
      根据国务院发展研究中心课题组的设计,这是征地之后土地增值部分的收益分配,投资者拿走大头,占40%到50%,城市政府拿走20%到30%,村级组织留下25%到30%,而最多农民拿到的补偿款只占整个土地增值收益的5%到10%。有评论称,在一场“为上楼”运动中,农民开始端着金饭碗喝稀饭。
      韩俊:
      给农民的补偿还是偏低,特别是有些地方农民还在务农,也把农民集中到楼上去,农民发现上楼以后,收入没有增加,但是生活成本提高了。如果我们让农民上楼,让农民集中居住,我们的主要目标就是拿地,我觉得这个可能会带来很多问题。
      主持人:
      刚才说到土地收益都用来做什么,因为土地收益我们知道取之于民,最后要用之于民,但是刚才从短片里面,从保障房修建的角度我们可以看到,取之于民的时候有意愿,有冲动,但是用之于民的时候这个意愿和冲动有不那么强烈了。这个问题您觉得在未来的一年,应该怎么解决?
      叶剑平:
      我想这和地方政府的政绩观有关,取之于民,用之于民,地价上涨按理说是把增值的收益转移给老百姓,让老百姓谋取更多的福利,这是很好的。但是按照现在的一些发展,通过投资,通过其他更有盈利空间的这些投资,可能会对地方政府更感兴趣,用于保障是要花钱的,所以相对来说,就不那么情愿。
      主持人:
      你看,刚才我们也提到一个保障房的数目,今年是580万套,刚才举了一个例子,深圳要赶在最后一天,最后几天才开工,由此可见,这个任务要把它落到实处是有些困难的,明年是一千万套保障房,您觉得未来,地方政府怎么让他们能够愿意主动地去把任务落实下来?
      叶剑平:
      这个可能要从两个方面,一个方面规定土地出让金百分之多少要用于保障房建设,而且要严管起来,保证这部分资金。另外一部分,中央政府要做到督查工作,根据各个地方政府做出的年度计划,比如说一千万套,各个地方到底是多少,分配下去。按照这样的一个计划去督查,我想就能够完成了。
      主持人:
      叶教授,您看现在几乎已经成为一种公式了,地方政府要发展,要做事,就要有钱,这个钱怎么来,就要依仗地方财政,地方财政是什么?一定是高地价推动高房价,就是这种类似公式的一种推理,到底怎么能够把它打破?
      叶剑平:
      因为地价、房价实际上就是鸡和蛋的关系的,有鸡和蛋就互相之间传导,所以房价高就引起地价高,反过来地价高的话,也推动房价高。如果要抑制它的话,我想可能要对市场进行归类,比如说高档的住宅可以放开,中档政府的给予控制,保障那一头的,政府一定要负起责任,通过这样的话,不同阶层的老百姓能获取到他自己应该相匹配的住房,这样会更好一点。这就是在土地供应上,要相应地进行一些调整。
      主持人:
      比如说?
      叶剑平:
      比如说高档的要完全放开,就像吃饭似的,富人想吃鲍鱼,吃什么,不要影响我们普通老百姓吃白菜和豆腐,这两个之间不能冲突。让他花更大的价钱是买他所需要的奢侈品似的高档住房,通过高档的住房的高价格的收入来反补我们普通老百姓的普通的住房。
      另外,大力地增加普通住房的供应,因为总的来说,它还是个供求感到,如果提高供应的话,就能够平稳价格了。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)

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