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保障房是“租”还是“售” 如何避免“叫好不叫座”
(博讯北京时间2011年7月19日 转载)
    
    上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭
    保障房是“租”还是“售” 如何避免“叫好不叫座”


    
    人民网北京7月18日电(记者 李叶)“我们对保障房不能抱着贵族式的态度横挑鼻子竖挑眼。”全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭近日在接受人民网记者采访时说,“各地大量建设保障房不是‘大跃进’,而是‘大补课’。”
    
    根据中央的要求,今年全国要开工建设保障房1000万套,未来5年总计开工建设3600万套。据报道,在7月初三亚举行的21世纪博鳌房地产论坛上,华远地产董事长任志强直言“反对这种大跃进的方式建保障房”。
    
    张泓铭认为,在一段时期内,住房保障工作未得到很好的重视,“我们没有及时阻止不合理的投资需求导致住房价格上涨,许多民众被市场‘甩’了出去,他们的住房问题没有得到很好的解决”。如今,中央要求加强保障房建设的决策是十分正确的。虽然住房保障工作体系还不够成熟,但问题要研究解决而不是简单批评。
    
    乱:保障房概念混杂
    
    任志强在其博客中“炮轰”保障房概念混乱。文章写道:“中央政府公布的保障房分为:一类为棚户区改造和拆迁;一类为可销售的经济适用住房、两限房;一类为租赁房,如廉租房、公租房。但各地政府列入保障房的范围与定义不同。北京市为六种,最多的地区有八到十种,如享受经济适用住房政策的用房、单位自建和租赁房、定向安置拆迁房、农村上楼以及其他。”
    
    全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受记者采访时也指出,“有些地方为完成保障房的数字任务,拿非保障房充数。”
    
    据了解,目前我国住房保障体系主要包括四个部分——经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房。中国社科院城市发展与环境研究所资深研究员牛凤瑞认为,我国保障房概念有些泛化,包含了产权。“如果享受保障房家庭的收入状况发生变化,有些人不在保障范围内还拥有产权将会产生新的社会不公”。
    
    此问题已引起中央警觉。“十二五”规划纲要中提出,“十二五”期间我国将重点发展公共租赁住房,逐步使其成为保障房的主体。
    
    忧:叫好不叫座
    
    对于保障房,聂梅生最担心的是“叫好不叫座”。
    
    “重庆公租房大量上市,结果没多少人去住,不得不取消入住门槛,这样一来也就失去了保障意义。”她说,租房群体对地段的选择有些挑剔,会综合考虑出行是否方便、上班所花时间等诸多因素。
    
    此外,保障房还存在被骗购、被倒卖等问题。聂梅生认为,关于保障房分配问题今年是一个暴露期,仅靠中央政府的监督是不够的。牛凤瑞则建议细化现行住房保障制度设计,不要给不规范留下寻租空间。各地应根据自身发展阶段以及公共财政的支撑能力,来确定合理的保障范围和标准。“我的能力只能保障10户,但我计划了100户,10户应该保障的就可能轮不上。划分的保障范围过大达不到保障效果。”牛凤瑞举例说。
    
    有专家认为,“建了房子再找人,保障程序颠倒了。”对此,张泓铭表示了不同看法,“我们建房有大体的规划,这规划来自两个方面:一是中央政府的设想,依据是我们之前欠账太多。二是各地会根据实际情况考虑计划建房数量。”他认为,保障房建房计划和保障对象的确定是一个相互影响、相互矫正的过程,不能简单地谈应该谁先谁后。
    
    难:“租”还是“售”?
    
    住房和城乡建设部副部长齐骥在今年两会期间透露,1000万套保障房包括三个部分:一是400万套棚户区改造住房,二是经济适用房和两限房近200万套,三是廉租房160多万套、公共租赁住房近220万套。完成这三部分保障房建设需要资金约1.3万亿元。
    
    牛凤瑞认为,我国保障房摊子铺得特别大,面临资金紧缺问题。“现在我们希望通过社会资金来解决,这里面存在一个悖论,资本都是逐利的,吸引社会资金等于政府要让利。”
    
    1000万套保障房中,380多万套将用于出租。“只租不售有它的优点,能体现一种公平,但是政府投入保障房的资金回流就慢了,仅仅靠房租来收回保障房建设成本,几乎是不可能的。”牛凤瑞分析道。
    
    在重庆,公租房的承租人在其租赁满5年后,可选择申请购买居住的公租房。有专家评论说,公“租”房已经变得越来越像限价房或者经济适用房。
    
    在舆论漩涡中,保障房陷入两难境地:是“租”还是“售”?
    
    据记者了解,日本有两种保障性住房:一种是公营住房,类似于廉租房,住户是没有任何产权的;另一种是公团住房,政 府提供一定的优惠条件,使得住房者拥有一部分产权。新加坡的保障性住房叫“组屋”,既有租,也有售。
    
    聂梅生认为,现在保障房建设过程中的一些深层次问题,主要是围绕公租房。从长期来讲,不管是政府出钱还是社会出资,如果大家的租房理念从此改变,不都想着买房而是可以接受租房,那么保障房的问题就好解决了。
    
    本文来源:人民网 (博讯 boxun.com)
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