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江苏镇江规定子女买房还贷可用父母公积金
(博讯北京时间2012年10月31日 转载)
    来源: 新华网
    
     公积金政策关系到很多家庭的住房问题,因此它的变动和调整也备受关注。为充分发挥住房公积金制度促进住房保障和住房合理消费作用,进一步提高住房公积金的使用效率,镇江市近日推出新的公积金政策。其中包括,子女买房父母可成为共同还款人,“多余”公积金可用来还商贷,公积金可用于支付物业费等等。记者昨日从该市公积金管理中心获悉,新政将于明起开始正式实施。有专家表示,此举将可以缓解部分职场新人的“购房难”,也将在一定程度上促进房地产市场消费。

    
    新政1 90平方米以下 80%可申请公积金贷款
    
    政策
    
    为了发挥住房公积金的住房保障作用,调整后的政策对购买普通自住住房,首次申请住房公积金个人住房贷款的给予了充分的保障。其中90平米以下的首付20%,其余80%可以申请公积金贷款。
    
    解读
    
    镇江市住房公积金归集管理处副处长唐广介绍说,一般情况下,职工申请贷款最终能贷多少是由贷款额度上限、抵押物价值、职工住房公积金月缴存额等因素综合决定的。此次政策调整是针对中低收入家庭首套刚需房的扶持政策,政策出台后,中低收入家庭购房普通自住住房首贷公积金贷款,可以不考虑月缴存额的限制,在不突破贷款额度上限以及抵押物充足的前提下,90平米以下的,首付20%,其余80%可以申请公积金贷款,90-144平米的,首付30%,其余70%可以申请公积金贷款。
    
    现行住房公积金提取规定中对首套房、二套房的首付比例要求是不同的,二套房的首付比例要求达到60%才能申请提取住房公积金。统一购房申请提取住房公积金的首付要求,目的是为了减轻职工首付款的筹措难度,进一步发挥住房公积金促进住房合理消费的作用。
    
    南京做法
    
    南京公积金买首套房的首付比例一直是2成,这一政策自2009年至今已经执行了三年多的时间。如果使用纯公积金贷款买房的话,首套商品住宅的首付比例最低是2成,二手房是3成;如果是二次申请公积金贷款,最低首付一律是6成,利率也要上浮1.1倍,这是与国家政策相吻合的。买房人若需要办理组合贷款,那么该如何缴纳首付款呢?扬子晚报记者了解到,由于目前办理首套房的商业贷款必须要首付3成,因此买房人若使用商业加公积金的组合贷款,也得首付3成,换句话说,如果要享受到2成的低首付,就只能是纯公积金贷款。
    
    新政2 子女以自己名义购房 父母可成为共同还款人
    
    政策
    
    为了进一步加大对新就业人员住房消费的扶持力度,新就业人员购买自住住房办理住房公积金个人购房贷款的,父母也可申请成为共同还款人,使用其住房公积金账户余额转账还贷,有效提高新就业人员住房消费能力。
    
    解读
    
    对于新就业人员购买自住住房,目前的政策仅限于父母可以购房提取一次住房公积金账户余额,此次政策调整进一步扩大了可使用住房公积金的人群范围,新就业人员购买自住住房办理了公积金贷款,父母也可以申请为共同还款人,共同参与还款,这样在现有政策提高新就业人员购房支付能力的情况下,本次政策调整又提高了新就业人员的后续还款能力,对解决新就业人员的住房困难有着明显的促进作用。
    
    镇江市住房公积金归集管理处副处长唐广进一步解释说,所谓新就业人员,是指从各类学校毕业之后5年内参加工作的,婚否不作限制,他们以自己名义购房时,可以把父母的公积金取出,作为购房款使用。而只要子女属于新就业人员,父母除了可以一次性取出公积金为孩子购房,今后还可以使用公积金账户余额来共同还款。这也就意味着,如果夫妻双方都是新就业人员,加上双方父母,一共可以使用6个人的公积金用于购房,并使用6个人的公积金账户余额来共同还款。
    
    南京做法
    
    南京公积金贷款在还贷时,可由夫妻双方共同借款并还贷,但也仅限于夫妻双方,不可由借款人父母使用自己的公积金账户帮其还贷。今后是否会有所突破,尚不得而知。
    
    新政3 住房公积金账户余额可提前归还商贷
    
    政策
    
    为了进一步提高住房公积金使用效率,可以申请提取公积金账户余额提前部分归还住房贷款,有效减轻职工还贷压力。提前部分归还住房贷款顺序为首先转账归还住房公积金个人住房贷款,其次转账归还商业购房贷款。在住房公积金个人住房贷款未结清前,只能优先归还住房公积金个人住房贷款,不得他用。
    
    解读
    
    目前,提取住房公积金归还公积金和商业组合购房贷款的,在公积金购房贷款未还清之前,职工账户住房公积金只能用来归还公积金贷款,还款方式等同于公积金住房贷款。在提取金额上均规定不能超过一年的还贷金额,也就是不允许提前部分还款。
    
    然而随着缴存职工收入的增加以及镇江市制度执行的进一步规范,人均月缴额水平也不断提高,出现了部分借款职工月缴额大于贷款月还款额的情况,由于目前的规定不允许提前部分还款,导致这部分人群一方面是“负翁”,另一方面公积金账户余额逐月增加,但看得到用不到。
    
    为了解决此矛盾,满足这部分人群充分使用住房公积金的需求,本次政策调整出台提前部分还款的惠民政策,当然在执行此项政策时有三个注意事项,一是签订按月委扣协议的,即每月都在使用住房公积金还贷的,提前部分还款后,账户状况仍必须满足按月委扣的基本条件,不能由于提前还款导致按月委扣终止,即账户余额不得少于三个月的月缴额或月还款额;二是公积金贷款仍未还清的,账户余额只能用于归还公积金贷款;三是提前归还商业贷款的,必须先到商业银行履行提前还款申请审批手续,凭相关审批单到公积金中心办理提前还款,确保提前还款符合商业银行的相关规定及操作流程,并且公积金中心只办理转账还款,不得提取现金。
    
    南京做法
    
    提取公积金账户内的余额用于还贷一直在南京施行,且同样是优先公积金贷款,其次是商业贷款。
    
    新政4 每年可提取一次公积金支付物业费
    
    政策
    
    为了适当扩大住房公积金提取使用范围,保障住房消费。新政策允许每年提取一次住房公积金,支付镇江市行政区域内的一套自住住房物业管理费。
    
    解读
    
    提取住房公积金支付物业费的要求是,每次可提取不超过上一年度应付物业管理费用,物业管理费标准按《关于调整镇江市普通住宅物业管理公共服务费指导价标准的通知》(镇价房[2008]285号)相关规定执行,办理提取时应提供房屋所有权证书和物业管理收费票据。之前,相关规定在住房公积金的使用中,并未明确支付物业管理费是可使用住房公积金的情形,但随着经济社会的发展,物业管理费已成为众多家庭的基本涉房消费支出之一,此次政策调整也是为满足职工需要,适度扩大住房公积金使用范围。
    
    南京做法
    
    提取公积金支付物业费,在南京公积金管理条例中已有明确写明,不过有四大前提:1、享受城乡居民最低生活保障的;2、本人、配偶及子女因重大疾病造成家庭生活特别困难的;3、连续失业两年以上,且男职工年满四十五周岁、女职工年满四十周岁,家庭生活特别困难的;4、遇到其他突发事件造成家庭生活特别困难的。以上四条中,只要符合任意一条便可提取公积金支付物业费,还可以支付房租和物业专项维修资金。此外,翻建、大修自住住房,离退休职工,部分或者完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系,或是出境定居的,也都可以提取公积金。
    
    其他新政速览
    
    取消两年留置审查
    
    镇江新政还规定,男性满50周岁、女性满45周岁,与单位终止劳动关系,后未重新就业的可以申请提取住房公积金。
    
    为了确保账户资金的安全,镇江对一些特殊情形的提取申请采用留置审查的方式,需要公积金管理中心提交其他职能部门协助审查,并不能即时办理,此提取情形原规定为“男性满50周岁、女性满45周岁,与单位终止劳动关系并且两年以上未重新就业的,可以申请提取住房公积金”。是否“两年以上未重新就业”则需要就业管理部门协助审查,此次将“两年以上未重新就业”的要求取消后,留置审查变为即时受理,减少了职工往返次数,方便了职工办理提取。
    
    取消合同公证
    
    这次政策调整,也优化了贷款办理流程,取消合同公证,减少贷款办理环节,缩短贷款办理时间,降低贷款办理费用,进一步方便职工使用住房公积金个人住房贷款。
    
    目前,在住房公积金个人住房贷款办理过程中,要求借款人和担保人就其与公积金中心签订的贷款合同和担保合同进行强制执行公证,在贷款未能按期归还时,公积金中心可依据这些具有强制执行力的债权文书,向人民法院申请强制执行,要求拍卖担保物,以实现贷款债权。但在实际操作过程中,逾期贷款均是通过诉讼程序来进行清欠,公证强制执行作用一直未能实现。同时商业银行住房贷款已陆续取消了合同公证,周边城市的公积金贷款也相继不再要求进行合同公证,因此镇江市也有必要优化取消掉此业务办理环节,提高服务效能,方便职工使用住房公积金个人贷款。
    
    完善职工账户转移办理手续
    
    镇江新政策规定,在职工账户已封存在原单位或原单位长期欠缴的情况下,职工持转入单位出具的转移通知书和劳动合同书也可办理账户转移。
    
    随着经济的发展,用工制度和方式也产生较大改变,单位间人员的流动越来越频繁,住房公积金职工账户转移业务已成为柜面服务的基本业务之一,但对于一些改制后经营不正常或关停并转的单位,由于转移业务凭证仍需原单位加盖预留印鉴章,存在着职工找原单位难、开具转移凭证难、加盖原预留印鉴难等多项困难,经常导致职工往返多次,并造成新单位不能及时缴存住房公积金。为解决职工重新就业后转移公积金账户面临的实际困难,推出此项服务新举措,职工凭与新单位的劳动合同和新就业单位出具的转移业务凭证,公积金服务窗口也可受理,这样既方便了职工办理转移业务、又方便了新单位及时为职工缴存住房公积金。(记者 张凌发 文中“南京做法”部分均由记者马祚波采写) (博讯 boxun.com)
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