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常州“鬼城”真相调查
(博讯北京时间2013年1月23日 转载)
    来源:每日经济新闻
    
    常州“鬼城”真相调查:一条路汇集500万平房源
    
    摘要: 近段时间以来,常州楼市成为舆论关注的焦点。由于新建住宅空置率过高,常州被称为继鄂尔多斯后的又一个“鬼城”。
    图片来自网络


    常州鬼城
     近段时间以来,常州楼市成为舆论关注的焦点。由于新建住宅空置率过高,常州被称为继鄂尔多斯后的又一个“鬼城”。
      有业内人士认为,常州楼市库存量太大,空置率太高,未来难有大的发展。不过,常州房管部门则认为,常州楼市供需两旺,不存在“鬼城”一说。
      常州楼市空置率到底有多高?库存压力会不会导致常州楼市面临巨大风险?
      针对种种疑问,《每日经济新闻》记者从1月初对常州楼市调查采访发现,由于大量的大盘开发,当地的供应量已经面临饱和,仅武进区武宜路上的开发量就超过500万平方米,而许多新盘亮灯率不足三成。
      聘“临时工”抢客源
     常州武进区武宜路几乎贯穿常州东西向所有繁华地带,从旧城中心延长至新城区,路两旁的新建建筑拔地而起,各种色彩鲜艳的楼盘销售处也随处可见。
      据《每日经济新闻》记者统计,在武宜路上汇集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河国际、随园锦湖公寓、紫金城、四季城、新城吾悦广场、绿地白金汉宫、绿城玉兰广场、华美庭等十多个楼盘,这些楼盘总建筑面积甚至超过了500万平方米,其中星河国际就达到了180万平方米,“这么多楼盘汇集在一条路上,而且大部分目前都在销售,之间的竞争可想而知。”一家楼盘营销部门的负责人对记者说。
      记者走在武宜路上,除了看到大量的楼盘广告之外,各楼盘在路上散发的广告也数不胜数,部分销售人员甚至追着记者要求去看楼盘。
      “先生你是过来买房的吧,给你看看我们楼盘的资料,觉得好的话可以去售楼部看看。”一位自称叫小燕子的大姐对《每日经济新闻》记者介绍说,她是紫金城售楼部雇佣的临时工,负责在武宜路上发楼盘广告和发掘购房者前去售楼部看房子,“只要去售楼部看一下了解一下项目就可以,买不买无所谓,去看了就等于帮助我工作了,更何况你确实要买房。”??在这位大姐的再三请求之下,记者答应前去售楼部看房。而在记者前往售楼部的路上,其他几个楼盘的销售人员也一拥而上,把记者团团围住,他们有着一个相同的目标:希望记者能去他们服务的楼盘售楼部看看。甚至有的工作人员表示,只要记者去楼盘看看房子,可以免费送记者一个礼品。
      “从这些楼盘争抢购房者的行为来看,他们确实面临不小的销售压力。”陪同记者采访的常州一位业内人士杨先生对《每日经济新闻》记者说,“虽然售楼部都比较热闹,但是这些楼盘都库存大量的房源,为了尽快消化掉手中的房子,就不得采用这种方式去抢夺客户资源。”
     高成交量难降库存
     地处长三角中心位置的常州,素有江南明珠,中吴龙城之称。近年来,随着经济的高速发展,常州的房地产市场也进入快速发展阶段,有业内人士甚至用常州成为各大房企“兵家必争之地”来形容常州房地产市场的火爆程度。
      根据统计数据显示,在2012年常州市区共成交62093套房源,其中住宅为49163套,成交量创三年的新高,平均每个月5000套的成交量也似乎说明了常州楼市的火热程度。但是值得注意的是,随着成交量的大幅增长,常州市楼市库存量却并没有下降,反而呈现上涨的趋势。
      统计数据显示,截至去年12月底,常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米,同比上升12.85%;全市商品住房可售余量为777.55万平方米,同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看,常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。
      “从数据看去年常州楼市总体成交量较好,但是库存量的提高拖累了整体常州楼市,如果加上未来新的供应量,会导致房子越卖越多。”常州本地房地产行业一位负责人对《每日经济新闻》记者说,“随着之前高价拿地的高端项目进入开发高峰期,包括别墅、大平层、高价住宅等,积压最严重,众多楼盘已形成现房或准现房销售。由于成本高企,开发商降不起价,整体楼市去库存化可以说非常困难。”??常州房地产独立评论员于岳表示,“库存的进一步增加,为未来的常州楼市蒙上了一层阴影。”??上述业内人士杨先生向《每日经济新闻》记者介绍说,官方公布的数据显示,常州市户籍人口为360.8万人,与常住人口之比为1:1.3,10年间常州市户籍人口共增加19.3万人,按平均增长速度,若平均每3人需要购房一套住房的话,常州一年平均需要6433套房子,平均每月约需要536套住房。
      “但是实际上常州城区常住人口也就在100万左右,如果仅仅依靠这100万人口消化掉常州目前的库存的话,那么随着上市房源不断增加,房子只会越卖越多。”上述人士表示。
      城市综合体加剧库存压力
     在库存已经高企的情况下,近几年常州的城市综合体开发更加剧了楼市的库存压力。
      公开报道的数据显示,目前常州市场上80万平方米以上的城市综合体项目有将近30个。
      常州克而瑞市场总监杨瑜认为,之所以会短期内涌现如此多的城市综合体,主要是因为楼市调控所带来的。“在住宅调控常态化下,商业领域由于不受调控限制骤然升温,而如城市综合体类型的大盘作为商业地产最具代表性的产品,越来越受到房企的青睐。”
     在业内人士看来,庞大的城市综合体项目固然有诸多优势,但是庞大开发项目需要大量的商业资源和客流资源来支撑,如果这些资源不足以支撑的话,那么就会出现大量的综合体项目空置。而常州现在正面临着这种饱和的状态。
      以武宜路上的星河国际项目为例,该项目总建筑面积达到180万平方米,而根据搜房网统计的2012年全年常州楼盘销售排行榜显示,星河国际全年仅销售543套,并未进入常州楼盘销售的前十名。
      此外,武宜路上的另一家城市综合体吾悦广场,2012年全年销售806套,同样也未进入销售榜的前十名,“从销售数据来看,并不是规模越大的城市综合体就受到购房者的欢迎,目前常州的城市综合体大都面临销售难的问题。”??常州房地产行业一位独立研究员对记者说,“目前常州市场上的城市综合体项目已经饱和,积重难返,很多城市综合体项目建于干道节点上,大多为政府规划出来的形象工程,并没有考虑到实际可操作性,所以导致目前综合体的滞销危机。”
     多个楼盘亮灯率不足三成
     在记者一个星期的调查采访中,发现很多在售的楼盘也有不少交付的项目,但是这些交付的楼盘大部分入住率都不佳,在武宜路上有大规模的项目处于一片黑暗当中,有的楼盘一栋楼上只有几盏灯亮起。
      1月18日当晚,记者看到,位于武宜路上的随园锦湖公寓项目,整个小区亮灯率不到三成,部分楼栋上只有零星的几盏灯点亮。据了解,该项目总建筑面积在20万平方米,规划入住1500户。
      当晚九点,路上的行人已经少了很多,记者围绕着该项目走了一圈并数了亮灯的户数,整个小区亮灯的用户不到100户。
      “一些前两年交付的楼盘,入住率也不到五成,所以这个亮灯率在武宜路属于正常情况。”陪同记者采访的常州本地的业内人士对《每日经济新闻》记者说。
      而在另一家楼盘吾悦广场,《每日经济新闻》记者看到,该小区近10栋30层左右的建筑一片漆黑,几乎没有一丝灯亮。沿着武宜路走完后,记者发现大多数项目的亮灯率都不到三成。
      此外,处于武进区同区域的另一家楼盘莱蒙城,售楼部工作人员称入住率已经达到了80%,但是记者当晚发现整体的亮灯率不到四成。在莱蒙城交付的东边项目中,一栋楼上的亮灯率并不高,甚至部分楼处于大规模的黑暗中。
      “这个亮灯率在周围的交付楼盘中已经算高的了,其他楼盘入住率一成都不到,亮灯率更是低得吓人。”莱蒙城附近一家房产中介负责人余经理对《每日经济新闻》记者说,“周围那么多楼盘,怎么可能卖那么快,亮灯率其实也反映了项目的入住率。”
     除了武宜路楼盘呈现高空置率之外,记者1月19日当天驱车前往常州新北区看到同样的景象。虽然该区域建起了大规模的楼盘,但是晚上的寂静与白天热闹的建筑声音形成了强烈的对比,不少项目整个乌黑一片,30层以上的高层只亮几盏灯的情况很常见。
      “就亮灯率对比入住率来看,把常州称之为“鬼城”一点都不为过,开发商的过度开发导致房子卖不出去,产生高的空置率。”上述业内人士对《每日经济新闻》记者说。
      记者在新北区采访过程中,遇到了在建筑工地上做建筑工作人的周大爷,他同时也是当地的村民。他对《每日经济新闻》记者介绍说,他所参与建筑的项目以前就是他们的村子,后来因为政府发展需要,家里都拆迁了,“我们拆迁的居民,每一家都分了好几套房子,有的人口多的甚至分了十多套房子,根本就住不完。”??国家统计部门统计显示,2011年常州城镇居民家庭人均住房面积是34.7平方米,近1/3的家庭有多套住房。而就外来人口的购房能力,常州市统计部门的数据显示,常州外来流动人口167万人,占全市常住人口的36.4%。但外来人口中青壮年居多,受教育程度以初中为主,大多从事一线的劳动密集型工作,购买力不强。
      大批房源的空置以及较低的亮灯率也影响了常州二手房的成交量,常州一家房地中介的史经理对《每日经济新闻》记者介绍说,空置问题已经成为阻碍常州二手房成交量的重要因素,“一到晚上整个小区都黑灯瞎火的,购房者看了这个小区根本就没有人住,那么自然也就不会买了,而且这种情况经常有发生,这就影响了二手房的成交量。许多小区地段非常不错,周围配套也很好,但是就是没有人买,挂牌的很多,成交率却很低,很大一部分原因和亮灯率有关系。”
     房价低于周边外地购房者成常州楼市主力? 国内一家房地产行业协会的负责人对《每日经济新闻》记者说,“如果常州楼市真的被炒了起来,那么在常州投资的开发商可以获得丰厚的利润,但如果房企因销售不佳导致资金链断裂,那么楼市危机可能就此爆发。”
     在记者采访的几天里,不少开发商都已经意识到了常州库存量压力在加大,但他们认为常州还没有出现鄂尔多斯那样的抢房潮和房价6年翻五六倍的现象。
      统计数据显示,截至去年12月底,常州全市商品房可售余量为1360.26万平方米,而城市面积比常州要大得多的上海,库存量才2300万平方米。
      供需不平衡??近两年,各大房企纷纷进入常州。据不完全统计,仅深圳房企在常州的在建总面积就已超过570万平方米,其中星河集团超过300万平方米,莱蒙国际超百万平方米。
      在土地市场,随着房地产市场的快速发展,常州土地成交量从2006年的37幅一路增加到了2010年的204幅,2011虽然成交量有所下降,但也达到195幅。
      众多开发商的进入,与常州当地提供的优惠政策不无关系,常州当地一家开发商负责人对《每日经济新闻》记者表示,“政府为了拉动房地产投资,推出了很多优惠政策,包括土地价格等,对外来房企更是诸多眷顾。这是导致目前大牌房企集中开发的原因之一。”??去年9月开始,常州更出台了一些旨在鼓励购房的政策,比如允许符合条件的购房者提取住房公积金,以转账的方式偿还住房公积金贷款;此外,还将按年提取住房公积金偿还商贷的申请人范围由原来的仅限产权人“扩大至其他产权共有人”。
      即便如此,目前常州楼市供需仍然严重不平衡。“目前常州刚需是有,但是开盘的不都是刚需房源,动辄就是130至400平方米的房子。”一位常州开发商代表说,“现在调控政策不放松,常州的房产又不像一线城市那样稀缺性明显,目前来看很难有什么大发展。尽管不像鄂尔多斯那么夸张,但常州楼市要解决供需不平衡,还需很长一段时间。”??“拉动一个城市与经济的发展,投资与消费这两个跷跷板的两头缺一不可,二者需要保持一定的平衡,如果严重背离,常州很可能成为第二个鄂尔多斯。”江苏房地产协会一位负责人对《每日经济新闻》记者说。
      房价并不算高??事实上,与比邻的无锡房价动辄每平方米上万元相比,常州的房价并不算高,甚至比苏北的镇江、南通和泰州等地的房价还要便宜。
      《每日经济新闻》记者实地调查后发现,常州的房价大都集中在6000元~8000元/平方米,市中心区域的房价在每平方米1万元左右。
      以房源集中的武进区为例,武宜路上在售的紫禁金城项目售价在6200元~7000元/平方米之间。武宜路另一家超级大盘吾悦广场,总建筑面积80万平方米,目前在售楼盘的均价在为7500元左右。
      和武进区一样,新北区靠近常州高铁站同样汇集了大量在售楼盘,其中世茂香滨湖目前在售的三栋楼价格在6300~6600元/平方米,户型面积从96平方米到137平方米不等。记者走访的其他楼盘,价格也都多在5500元~7000元/平方米之间。
      有业内人士认为,去年常州楼市成交量之所以那么高,就是因为低房价。“在投资人群减少,改善群体观望的市场格局下,开发商纷纷将销售重点转向刚需人群,中低价位住房销售成为主流。”常州一家房地产中介的宋经理对《每日经济新闻》记者表示。
      有统计数据显示,去年,常州单套总价在50万~60万元的房子占据了常州成交量的22%,60万~70万元的房子占据了成交量的17%,40万~50万元的占据了16%。
      外地购房者居多
     低房价吸引的不仅是常州本地购房者,大量周边城市的购房者也蜂拥而至。
      《每日经济新闻》记者在武宜路的紫金城售楼部看到,停在门前的大都是来自南京、苏州、无锡和上海牌照的车子。来自于上海的购房者沈先生表示,他和老婆都在上海工作,但是苦于上海房价太高,所以决定在常州买房。”??在玉兰广场售楼部,记者询问了8位购房者,有7位来自上述几个城市,其中来自上海和南京两地的最多。价格是吸引他们来常州买房的主要因素。
      在武宜路另一家楼盘售楼部门前,记者看到三辆标着南京牌照的大巴车,从大巴车上下来有将近150名购房者。据其中一位购房者介绍,他是南京一家企业的工作人员,公司打算在常州开分公司,因为常州房价比较便宜,所以就有很多员工申请到常州分公司工作,公司就组织员工前来常州看房。“明天还会有一些员工过来。”??记者在走访新北区多家楼盘后发现,外地人同样占据了该区域销售的很大比例。
      常州本地一家房地产网站统计数据显示,在2012年常州楼市成交量中,外地人购房者占据了60%左右。“周边城市的房价均大大高出常州,另外沪宁高铁和京沪高铁提升了常州交通的便利性,这些都是吸引外地购房者的因素。”一位业内人士对《每日经济新闻》记者说。
    
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