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温州楼市销量连降29月,法院密集拍卖房产
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(博讯北京时间2014年2月14日 转载)
     来源:21世纪经济报道
    
    温州楼市销量连降29月,法院密集拍卖房产

开春的温州房地产市场,延续着前一年的低迷之势。
    
     这个在危机后盘旋了三年多的民营之都,与我国大部分城市一样,房地产是其经济发展的支柱领域。该区域活跃的资本以及当地的房价,曾经被业界树为风向标。
    
     而从国家统计局公布的数据显示,温州新旧商品房销量一反常态逆大势而下行,整整保持了29个月。这个城市的下跌现象是中国楼市的特例,还是前兆?对此,媒体和业界保持高度关注。
    
     而资本大鳄新湖系在2013年度总计近37亿的逆市夺地之举,令这个危机后城市,依然处于萧条中的房地产市场,顿有温暖之感。这些资金是“托市”的伪光还是真正的阳光,令人迷惑。

新旧房源29月“轮降”

开春市场继续低迷。
    
     根据温州房产交易网从节后2月6日到2月11日的网签数据统计,六个交易日共有交易量为647套。
    
     此前1月21日的218套交易量,为2014年以来单日的最高成交纪录。
    
     温州日出房产中介公司大南门分店的负责人柯茹凡介绍,至2月12日,他们机构开春营业还只三天,但一个项目今年有新客源要加价1500元抢夺,“但这应该算个例,今年大势应该还是向下的,而温州人的习惯是买涨不买跌”。
    
     房地产毕竟尚属区域经济的强心剂,地方政府对此也花了不少心思。比如取消了限购令等等,但依然没能扭转这个趋势。
    
     危机后,开始领跌的是新房源。令人记忆深刻的是,就在2010年,当温州楼市在炒作资本的推动下开足马力一路狂飙之时,骤然而至的危机,不仅让温州楼价的蹿升戛然而止,而且还让它在随后进入了延续至今的下行通道。
    
     这一年,开发商对新楼盘的开发与销售出现房地产市场开放以来量价齐跌的历史性转折。温州市统计局公布的数据显示,商品房销售面积228.46万平方米,下降27.2%,其中住宅销售面积192.52万平方米,下降29.3%;商品房销售额307.31亿元,下降28.0%,其中住宅销售额266.00亿元,下降30.7%。
    
     鹿城广场的住户汪禾说,那次的新楼盘房价转身“有点凶”。时间节点在2011年下半年,一度火爆的温州楼市开始逐步降温,到2012年,房价出现明显下降。鹿城广场,是温州标志性的豪宅项目,开盘均价在4万左右。2011年楼市火爆时,鹿城广场在炒房客手里的房价曾被叫到每平米八、九万元,后来价格又跌回了开盘时的起点。

而最近这一波是二手房市场。
    
     “大量的二手房拍卖,今年是对二手房市场最大的冲击。”温州日出房产中介公司大南门分店的负责人柯茹凡对21世纪经济报道记者介绍。柯在房地产中介领域从业了十年多,她说,虽然危机后量价都呈萎缩之势,但2013年是一次历史性的转折。
    
     根据她保守的统计,他们店促成的二手房交易,和前一年比,平均房价起码被“杀”下20%的幅度。其中超过100平方米的大套房源是跌幅主力,交易量2013年比前一年缩减了50%。“交易量中,小套房源是主力,购房户基本属刚需。”
    
     实际上,记者从多名意向出售房源的客户处了解到,二手房的降幅29个月来大多都在30%到40%左右。欲将温州市区下吕浦一学区房出售的金先生,80多平方米的房子出价已经比2010年底买入价减少了70万,接盘者依然嫌高,双方还在僵持状态。
    
     市区新城“美好花园”的住户李女士称,节前见小区里有一套精装修的二手房挂牌价每平方米也仅为1.9万元,而过去最高曾经达到4万。

断供拍卖房源涌出
    
     “最明显的降幅是从今年开始,法院放出的拍卖房源太多了。”前述温州日出房产中介的负责人柯茹凡称。
    
     21世纪经济报道记者通过浙江法院淘宝网上司法拍卖店铺统计发现,处置房产一项中,浙江区域内通过淘宝店铺正在司法拍卖的房源总共3900多套,而温州居首,超过1000多套。
    
     前述其实仅仅是危机后的不良房源通过司法口进入市场消化期。2013年,不良资产处置被温州地方政府提速。
    
     21世纪经济报道记者通过法院、银行及等渠道也了解到,“这些公开司法拍卖的房源,虽然并不一定都是银行抵押或按揭的房源,但基本上都是受银行所托,其它来源的极个别。”一名接洽司法拍卖事务的工作人员介绍。
    
     “法院应该是这些不良房源的收尾一环了,不良从企业或者个人层面出现,信息首先递延到银行。但银行出于业务考核等因素,往往首先为企业做续贷。实在不能还贷,才会起诉到法院,寻求司法途径处置。”区域内一家股份制银行一中层管理人员认为。
    
     温州断供房密集涌现的时点是2011年民间借贷危机爆发期间,但密集进入市场消化的,是在去年以来逐渐增多的抵押物,其中十有八、九是房产。
    
     记者通过对多家银行人士采访发现,在法院一环密集处置断供房时,银行一环出现的不良房源也并没有下降趋势。对此,司法口夺门而出的“不良房源”,处置何时归于常态,目前无法断言。
    
     不管前景如何,浙江、温州两级政府的相关官员都在关注这个城市的房地产市场趋势。
    
     当温州房价单城持续下跌26个月之际,浙江省副省长朱从玖、温州市市长陈金彪在公开场合笑称,现在温州房价还排名在国内城市的前八呢,之前涨得也多。
    
     当温州房价持续28个月下跌之际,温州市委书记陈一新称,12月份还有开发商拿地,楼面价就达1.6万元了。

新湖系等逆市夺地
    
     有业内人士称,陈一新所指的“高价”拿地机构,或许是温州市华鸿房地产开发有限公司。其副总经理柳海滨介绍,去年12月连续拿了两块地,“我们是1.6万的楼面价拿的地。我们对整个温州市鹿城区还是很有信心的,又拿到了一块9.3亿元的楼盘”。
    
     实际上,在危机之后,地方政府为了激活楼市,一反常态将此前“惜售”的土地大批推向市场。
    
     2010年之前,温州房地产市场的土地供应一直实行“饥饿”政策,每年房地产开发投入用地都不足600亩。但2010年之后,温州每年的卖地数量提高了数倍。但此举被市场人士解读为“温州房地产崩盘前夕,政府机构的最后疯狂”。
    
     一个相关机构此前公布的数据显示,2012年,温州土地成交额21.18亿,同比大幅下降84%,温州市区甚至出现连续多月无住宅用地成功出让的现象。
    
     当地知名的中介机构温州朗兆房产营销机构根据公开汇集数据显示,开发商的拿地热情高涨。在这一年中,不仅温州本土企业拿地意愿在增强,外业房企进入温州的气魄也的确让人汗颜。从新湖、德信、东方城、正大、上海鹏力纷纷进驻温州,抢夺土地。
    
     尤其是资本市场大鳄黄伟实际控制下的新湖系资金大举托市,堪称逆市之举。在新浪乐居温州站2013年底百家开发商年度拿地金额排行榜中,新湖中宝[-1.00% 资金 研报]股份有限公司(股票代码:SH.600208)就以36.9308亿元,成交土地5宗,共计成交面积547.75亩的成交量,夺得2013年温州土地出让成交的王冠。
    
     排在其次的是万科,共成交土地2宗,成交面积149.44亩,成交金额28.2亿元。作为温州本土老牌知名房企老中梁,虽然全年共拿地6宗,成交土地面积194.77亩,但成交金额22.4076亿元屈居第三位。
    
     但这些机构拿地开发的是商业地产,还是住宅用地,或者工业用地,目前尚不明确。但前文表述轮跌的基本集中在住宅用房领域。
    
     对于地市的高涨和楼市的惨淡,当地人尚看不明白。而对于新盘与二手房市场的轮番盘整,温州市房地产估价师与经纪人协会会长叶维坚则认为这是理性回归,房价跌跌更健康。 (博讯 boxun.com)
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