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楼市又现一新鬼城比鄂尔多斯还疯狂 遍地房子
(博讯北京时间2014年11月17日 转载)
    
    即便“鬼城”鄂尔多斯,似乎也没有防城港这般疯狂。这个城镇常住人口只有40万的广西   北部湾海滨小城,在过去5年间,新开发的住宅面积高达850多万平方米,以每套120平方米计算,有7万多套住宅从泥土里快速冒出。
    

     更令人惊讶的是,在过去5年中,有730万平方米住宅被售出,而城镇常住人口却多年保持不到1%的自然增长率。到底谁买走了房子?
    
      城市人口的缓慢增长,与楼盘的疯狂销售尖锐对比,被忽悠前来买房的“看房一日游”游客成了冤大头。《华夏时报》记者近日多次夜间实地探访防城港市区楼盘,证实入住率极低;即使在主要道路“北部湾大道”两侧,连绵的楼盘大多不见亮灯。
    
      借助房地产迅猛发展而引人瞩目的防城港,在产业拉动力不畅的背景下,目前正承受着“房地产大跃进”酿下的苦果:大量楼盘因资金紧张拖延交房、外地游客陷“炒楼花”陷阱、中介以“避税款”名义卷走高额中介费、各种退房纠纷不断、政府应对无方难以收拾“残局”、、、、、、因楼而兴的防城港,如今因楼成殇。
    
  “看房一日游”陷阱

    
      10月31日上午,杨宏超从北海赶到防城港一个名为“海滨城”的楼盘售楼处,他要退掉一年半前认购的一套商品房。
    
      杨就是当地“看房一日游”的受害者。当时,他乘坐旅游大巴来到这里,在导游口若悬河的鼓动下,认购了一套商品房。杨保存的单据显示,他选择了一套88平米的两居,单价为每平米3860元,享受折扣后为3710元。值得注意的是,在“置业计划表”中却注明,该房合同单价为每平方米3010元。
    
      “每平方米中间有700元的差价,置业顾问说是为了避税,并称这种做法在防城港是潜规则。”杨说,这里的房价比其江苏老家要便宜很多,再加上是海滨城市,他和多位游客并未介意所谓“避税”问题。
    
      收费单据显示,杨分两次缴纳了2万元购房定金,“一日游”当天即2013年2月23日缴纳了2000元,10天后又补交了18000元,收款方为开发商麒胤房地产开发公司下属销售公司。而另一份收据显示,杨还向“广西北海东亮投资有限公司”支付了每平米700元、共计61500元的费用。
    
      令杨宏超意外的是,一位做中介的朋友不久后告诉他,“海滨城”项目的实际售价不到3000元,他被“看房一日游”忽悠了。
    
      如今,在麒胤房地产开发公司办公室,当杨宏超提出退房要求时,一位黄姓负责人并不意外。他表示,退房没有问题,但只退2万元定金,且要扣15%的违约金。对于61500元避税款问题,黄姓负责人称,这是交给中介公司的服务费,杨应该去跟中介公司索要。
    
      杨宏超要求开发商负责联系销售中介东亮公司进行三方协商,但被拒绝。黄称,他们与东亮公司没有合作,也没有签任何委托销售协议,联系不上。
    
      由于交涉未果,杨宏超以海滨城项目未取得预售许可而违规卖房为由,前往防城港市住房保障与房产管理局投诉。据了解,海滨城项目在杨缴纳定金后半年,才取得预售许可。
    
      该局市场监管科负责人表示,未取得预售许可,开发商不得销售房屋,也不得收取任何费用,违规销售者,购房合同无效。
    
      “这类纠纷很多,都忙不过来了。”市场监管科一位工作人员表示,过去几年防城港在商品房销售方面不规范,积累了不少问题,导致纠纷集中爆发。记者在市场监督科采访期间,至少有五拨购房者前去投诉,工作人员还接听了多通投诉电话。
    
  卖方合谋乱象

    
      坐在房管局市场监督科门前等待开发商来协商退房的新疆购房者何女士告诉《华夏时报》记者,她是今年7月随朋友来防城港旅游,随后“一见钟情”决定在这里投资买房的。
    
      何女士称,到防城港当天就交了21万元的购房款,这次来准备付余款,但发现收取房款的是中介公司,没有获得开发商的授权。
    
      像何女士一样,在防城港购房的绝大多数是外地人。当地官方数据显示,2012年,该市所售商品房,购房者为外省(市、区)的占30%左右;到2013年下半年,增长到70%;今年前5个月,更是占了75%。这些外来投资客看中的,除了环境好、价格低之外,还有充斥耳边的投资价值。
    
      防城港一位企业负责人称,近几年该市房地产异常火爆,得益于庞大的“传销大军”,尤其是来自北海的“队伍”,他们以防城港的房地产为标的,转身鼓动大量在北海寻找发财梦的人投资。
    
      “看房一日游”就是那几年最火爆的形式。据当地媒体报道,防城港“一日游”看房团兴起于2011年下半年,2012年渐成规模,此后两年相当鼎盛。只要不刮大风下大雨,每天看房团人数都能超过千人。
    
      据介绍,最初组织者还收取游客上百元交通费,后来开发商直接报销大巴费用。在开发商与中介结伙后,“看房一日游”成了防城港一景。
    
      “每天一大早,市政府前面的海洋文化公园里就会开来十几辆旅游大巴车。”前述企业负责人说,他去市政府办事时,经常看到一车车的游客被导游带着参观规模宏大、装修考究的海洋文化公园,“面对着大海和美丽的公园,导游拿着喇叭介绍着防城港,从城市建设到远景规划,从发展定位到国家扶持政策,从价值判断到投资回报,他们说得非常专业,极具蛊惑性。”
    
      在防城港做了多年房产中介的张铭(化名)说,这些游客一般被带到一两个楼盘参观。而去哪个楼盘,则取决于中介公司。一般而言,中介公司先与开发商谈好合作方式,包括销售底价,然后直接在底价上大幅加价,再以打折方式吸引游客现场做出购房决定,“中介公司收取的服务费在每平米400到800元之间,有的甚至高达1000元”。
    
      “每辆旅游大巴能坐四五十人,每班车上有两三人愿意买房很正常。”张铭说。据介绍,最鼎盛时期,有超过一千家的中介公司从事房地产中介或组织“看房一日游”活动。而为了让游客掏钱,中介们费尽心机,服务费谎称“避税款”、夸大投资回报、以内部认购为幌子违规“炒楼花”等,这为日后纠纷大量爆发埋下了祸根。
    
      无法否认的是,在过去4年间,防城港房子销量十分惊人。本报记者根据统计年鉴计算得知,在最疯狂的2011年,共销售233万平方米,超出当年的住宅竣工面积。
    
  政府打什么算盘?

    
      沿着防城港市区大道前行,映入眼帘的是密密麻麻的楼盘,有刚刚竣工未入住的,有塔吊矗立未见施工迹象的。
    
      “主城区常住人口只有30万,这么多房子,根本没有人来住。这跟包括钢铁业在内的产业经济带动乏力有关,也跟政府发展房地产业的政策失误有密切关系。”一位在防城港市经营多年的企业负责人说。
    
      防城港坐拥深水良港,是中国西部地区第一大港,依托港口优势,这里被重点布局为钢铁能源基地,有武钢等知名企业入驻。据当地政府官员介绍,如果武钢项目进展顺利,其带动效应将非常可观,包括房地产繁荣、第三产业发展等。但近几年钢铁产业遇冷,武钢项目进展低于预期,其拉动作用并未显现。
    
      但是,冀望武钢项目拉动而先期繁荣的房地产业,得到了当地政府的大力支持。从记者掌握的数据来看,2008年至2010年间,该市每年住宅施工面积增幅惊人,分别是67%、82%、197%。其后虽然增幅趋缓,但绝对面积仍然庞大,2011年至2013年住宅施工面积分别是795万平米、677万平米、745万平米。
    
      防城港遍地起高楼,推动了政府卖地收入过去几年连续大增。数据显示,2009年,该市土地购置费仅为6.01亿元,次年增长为10.19亿元,2011年升至14.05亿元。而其财政收入数据分别是27.39亿元、35.12亿元、44.35亿元。
    
      多位接受记者采访的政府部门人士承认,鉴于房地产业对城市财力的贡献较大,当地政府对其颇为支持,再加上防城港建市较晚,在监管方面经验不足,导致出现大量问题。
    
      该市房管局市场监督科钟科长并不讳言问题存在,他拿出一份局领导讲话稿对记者说,该局正在对暴露的问题着手整顿。记者注意到,这份会议讲话稿清楚地罗列了房地产发展中的突出问题:大部分房地产企业存在融资困难现象,导致项目进度缓慢,甚至资金链断裂项目停工,陷入各种债务、合同纠纷;涉诉涉访案件增多,自2013年下半年以来,因“一日游”看房团导致的群众投诉案件日益暴露,主要集中在无证预售、变相收取除房款外的中介佣金等。
    
      “从去年底开始,我们进行了多次整顿。”钟科长说。不过,一位湖南购房者王先生对职能部门的处理方式颇为不满。“我们去投诉,他们只是协调解决纠纷,而根本不提对违规开发商的处罚。”
    
      而就在记者采访期间,一位购房者举报“海湾公馆”开发商无证预售及其商业楼未建却违规获得预售证,均未获正面回应。记者10月31日在项目现场看到,“海湾公馆”多栋已经获得预售许可证的商业楼,只有一栋刚刚打完地基。
    
      据了解,为开发商核发预售许可证的,正是该市房管局市场监督科。“政府职能部门违法,可能是助长防城港房地产乱象的隐蔽根源。”上述购房者说。
    
      防城港楼市乱象丛生,由此堆积的泡沫何去何从?对此,本报将跟踪报道。
    
    来源:财经综合报道 (博讯 boxun.com)
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