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楼市调控阴影下 这19家地产开发商压力巨大
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(博讯北京时间2016年10月14日 转载)
    
    楼市调控阴影下 这19家地产开发商压力巨大


    从年初延续至今的土地市场热度,并未因楼市重启调控而降低,高价地诞生机制似乎延续了惯性。
    
    10月13日,今年拿地最凶猛的融创又以超过一倍的溢价在南宁抢下一宗地块。央企招商蛇口当天也以168%的溢价率在佛山拿地。而从去年开始搅动楼市风云的平安更是以76亿元高价在天津创下区域地王。
    
    各地密集出台的楼市调控政策似乎并没有影响房企拿地的热情,资金依然宽裕的企业在国庆长假后的上海、成都等地继续疯狂抢地模式,诞生出多宗溢价率超过150%的高价地。
    
    土地市场高温不下和热点城市房价快速上涨,已经让中国楼市政策再次步入调整期,地产行业最繁荣的一个周期也随着这次调控结束。按照房企过往开发节奏和调控周期来看,今年出现的大多数地王项目都可能面临市场快速进入冰冻期的风险,甚至是踏空的命运。
    
    在核心城市土地资源日益稀缺的时期,主流房企曾一度因抢下地王而风光无限。据中原地产研究中心数据显示,截至10月11日,年内抢地最积极的19大房企合计拿地金额超过7000亿元,这相当于一线城市深圳2015年全年的财政收入水平。全国超过四成的地王都由这19个企业获得。
    
    这些房企所拿地块中,溢价率超过100%的地块达到了122宗,合计金额超过2500亿元,占比达到36%。疯狂抢地导致成本急剧上升,这些房企的平均拿地成本相比去年标杆房企的平均成本增加了52.8%。如果市场不调整,高地价必然进一步推高房价,进而让市场买单。
    
    融创是这轮拿地热潮中表现最激进的企业,截至目前约794亿元的拿地资金位居所有房企之首,其溢价率超过100%的土地达到23宗。如果算上大规模兼并,融创目前在土地市场的支出已经超过千亿。虽然目前这家公司的销售规模即将迈过千亿大关,但如何防范接下来市场调整期的风险,孙宏斌面临巨大挑战。
    
    拥有充裕资金和低成本优势的央企,被认为是抬高这轮地价的主角。中国金茂是这轮拿地热潮中成本最高的房企,平均地价高达2.3万元每平方米,华侨城的地价也超过2万元每平方米。另外能源央企如中国电建、葛洲坝等也是这轮地王热潮中的积极参与者。
    
    敢于大规模高价拿地,这些房企都有一个今后房价会继续上涨的预期,但调控的不期而至将打乱它们的部署。同策机构分析认为,按照周期论研判,房地产调控政策出台后,一般会面临未来12个月甚至更长时间的收紧期。从市场表现来看,本轮楼市的触底期应该在2017年下半年。
    
    这意味着,多家企业将因楼市开启调控而面临压力,特别是在调控城市中拿地多的企业,将面临市场全面限价、限购的影响。
    
    中原地产首席分析师张大伟认为,19大企业拿地金额中有超过70%分布在调控城市中,这些城市调控政策继续重压,将导致未来销售压力巨大。对未来房价预期而言,因为拿地成本增加超过50%,如果这些地王项目区域未来1-2年售价涨幅不到100%,地王入市的难度都非常大。
    
    其中类似融信、合景泰富等部分销售规模只有200亿左右的房企,在楼市重迎调控后,将因为融资能力受限、应对市场调整能力欠佳而压力巨大。来自福建的房企融信曾于今年8月在上海创造全国单价地王,楼面价高达约11万每平方米,据称其拿地资金主要来自于公司债、SPV等渠道,银行信贷极少。
    
    更重要的是,导致这两年房价爆发式上涨的宽松信贷政策也可能在调控重启后收紧。10月12日,有消息称央行召集5大国有银行和12家商业银行相关负责人开会,讨论当前房地产信贷形势。央行希望各银行能统一思想认识,管理好信贷节奏,配合各地政府做好房地产调控。
    
    居民按揭贷款和开发贷款的充足供应,一度是支撑这轮房地产热潮的主因,如果呈收紧趋势,必然会对前期疯狂拿地的企业造成影响,而地王项目入市的周期将被拉长,企业会面临更多的资金成本压力。
    
    特别是那些地王项目较多、且集中的房企,未来的资金压力会更大。而在实际中,今年二季度以来部分民企所拿的地王,基本上都会面临经营风险,此类企业规模多属于中等,更需警惕资金链压力。
    
    今年以来大规模地王的涌现,还将在未来侵蚀房企的利润率,导致增收不增利的现象。从2014年至今的宽松政策虽然刺激了市场回暖,但上涨的一二线城市不代表全国市场,大量三四线市场依然处于调整中,以价换量仍在持续。这在曾大举布局这类市场的恒大和碧桂园两家企业身上体现尤为突出。
    
    张大伟还认为,即便一二线市场相对乐观,但过多的豪宅项目,也逐渐影响了房企的去化速度。在今年一季度虽然一二线城市火爆,但因2015年的地王逐步入市,高地价已经透支了房企的利润。
    
    调控政策出台后的一周内,深圳、苏州等热点市场的预期已发生变化,房企的策略也出现调整。此前因抢得地王而风光无限的诸多房企,接下来的调控期将成为它们巨大的考验。(界面新闻报道) (博讯 boxun.com)
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