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楼市危机:万科低价转让求存
(博讯北京时间2008年6月28日 转载)
    
    来源:中国经营报
     王勇是一家全国性知名代理行的项目销售经理,他所在的代理行同时代理着多家一线开发商在不同城市的项目。现在,他的大部分时间是在品尝门庭冷落的滋味。而就在一年前,还时常有“彻夜排队买房”的景象,那种景象真让人怀念。 (博讯 boxun.com)

    
    王勇告诉记者,在“楼市急入下行通道”的危言中,楼市的观望气氛越发浓郁,他们公司已经做好“月亏100万、过冬六个月”的准备。
    
    在本已高度紧张的神经上,每个点的崩溃都可能牵一发而动全身。
    
    
    
    房企进退两难银行唇亡齿寒
    
    
    
    “任何风吹草动,我们都可能要开会讨论,商量后市的对策。”王勇告诉记者,他们每天都在收集各地楼盘的促销策略和实际销售效果,来评估目前的价位是否“合适”。为了探底,他们在开盘时推出了3套特价房,但实际销售效果却不让人满意。
    
    
    
    一个链条“共生共荣”的逻辑被打破了。
    
    
    
    开发商要求快速销售以实现回款。王勇他们也考虑通过摊薄利润、加大降价幅度来达到这一目的。但这一招数可能带来的麻烦却是开发商不愿面对的:楼盘越降价,银行越难放贷;购房者以为后市可期,观望气氛加剧。最终,开发商不仅难以实现快速销售回款,还会失去在购房者和银行心目中的“信誉”;但是,不降价的话,他们又担心会在弱市中失去先机。“这是一条谁都不能轻易选择的路。”
    
    在市场直线向上的时候,银行、开发商、购房者坚守着“你好,我好,大家好”的逻辑。可是随着政策调整、房价松动、开发商集体跳水等状况的出现,这种逻辑被打破了。
    
    一直以来,由于商业性房地产贷款在银行整体业务中所占比例以及它带给银行的利润,开发商和购房者被银行奉为上宾。央行2007年底的一项统计数据表明,2007年金融机构各项贷款中,商业性房地产贷款占总贷款比例超过30%,成为银行最主要的客户。
    
    从2007年下半年,国家执行“从紧”政策以来,银行对开发商和购房者的态度开始变得若即若离。
    
    这主要体现在银行放贷门槛的提高。部分银行针对房地产开发企业的信贷标准提升至:申请贷款的房地产公司净资产必须达到5000万元、开发面积5万平方米以上、贷款需求至少5000万元。“这比一季度的标准要高40%左右。”业内人士认为,此举无非是为难更多的小开发商。而执行“二套房贷”标准以来,大量的投资客因为利率问题被迫“离市”。
    
    
    
    银行在为难开发商、购房者时,也把自己逼进了困境。
    
    
    
    工商银行四川省分行的一位信贷经理告诉记者,由于个贷的稳定性好、风险不高,一直以来都被视作银行最优质的信贷业务。“即使房价下跌,有居住需求且收入正常的购房者也不会因此断供房贷,真正的担心是来自对房地产开发企业的贷款。”这位经理说,只要开发商房子建好并销售出去,还贷就不会出问题。但如果因资金链紧张造成房子未建成形成烂尾楼,银行的损失就大了。
    
    一个值得注意的细节是,在原有放贷标准中,一般要求开发企业有30%以上的自有资金,因此只要楼市整体不出现30%以上的大跌,即使收不回开发商贷款,银行也能通过拍卖处置开发商所抵押的项目楼盘来保全资产。
    
    “这只是银行自保的手段,要想不挨饿,银行还得依靠庞大的房地产贷款。”根据有关统计显示,2007年全国主要金融机构放出的商业性房地产贷款总额在1.2万亿元左右(包括开发性贷款和个人按揭贷款)。“而2008年1~5月份的房贷总额不会超过2007年的40%,这意味着银行房贷营收的大幅下降。”上述工行信贷经理透露。
    
    
    
    如果房价快速进入下降轨道,金融市场将面临巨大风险。
    
    
    
    银行从紧求自保,意味着开发企业面临“缺米断炊”的局面。
    
    “开发商的资金来源无非三个:一是以银行为主的信贷,二是外资基金的投资,三是销售回款。如今,被堵住了两个,开发商的资金链条绷得紧紧的。”星彦地产顾问机构商业部总经理赖翰林分析,为求取暖过冬,开发商似乎只剩降价抛售的华山一条路。
    
    
    
    
    
    
    
    来源:中国经营报
     于是万科(000002.SZ)年初全国联动大张旗鼓搞降价潮,2008年1至5月,实现销售金额197.6亿元,同比增长67.3%。而保利地产(600048.SH)2008年前5个月实现销售认购金额66.46亿元,同比增长23.9%。
    
    从表面数据来看,似乎一线开发商的前5个月的销售数据比较乐观。但销售数据的上升却是靠打折促销、销售利润的下跌为代价实现的。相对两家企业的全年销售目标相距尚远(万科2008年销售目标上千亿元,保利地产全年销售目标240亿元)。
    
    “二套房贷从紧的政策也间接地放慢了开发商的销售回款速度。”赖翰林说,开发商回款速度的放慢,直接的后果就是开发商还贷能力的下降,开发速度的放缓,陷入资金的恶性循环。为求共同利益,开发商与合作银行开始寻求“共同贷款”的变通措施,致使二手房贷政策在执行层面上的松动:开发商实现销售回款增加,推进开发项目,银行收回开发贷款,将开发贷款风险转为个贷风险。
    
    “在这种状态下,楼市大跌并不是好事。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,如果房价快速进入下降轨道,金融市场将面临巨大风险。不但众多没及时“逃跑”的炒房者以及高价位购房者会被套牢,连银行也将会被紧紧套牢,甚至会出现一定程度的经济灾难。
    
    
    
    开发商不能轻易死去。
    
    
    
    日本便是一个很好的例子。上世纪90年代初,日本的房地产泡沫破裂,房价下跌50%,使日本遭遇了长达10多年的经济低迷。
    
    “对中国来说,不用下跌50%那么多,20%~30%足以引发一场经济灾难。”在2008博鳌地产论坛上,有业内人士语出惊人。由于目前中国普遍实行20%~30%房地产贷款首付标准,一旦房价下跌,很大一部分购房者即便将房子卖掉也无法偿还贷款。潘石屹甚至预言:“楼市大跌,将让中国产生一大批负资产家庭。”
    
    近期的中央工作会议强调:要进一步加强金融监管,促进资本市场健康发展,保持房地产市场稳定,切实防范金融风险。“这是建设部和央行共同面对的压力,意味着开发商将继续面临着既压又拉的尴尬局面,不能轻易死去。”中国房地产协会副会长顾云昌告诉记者,谁都明白唇亡齿寒的道理,“防止房价过快上涨,也防止房价过快下跌,这是住房和城乡建设部的最新基调。”
    
    
    
    房企弃地求存地方政府如履薄冰
    
    
    
    在住房和城乡建设部维系楼市稳定的大局下,房产开发的各个链条却在滋生着某种变化。
    
    在大幅降价销售无疑于杀鸡取卵的共识下,开发商只能将目光转向土地和项目转让。
    
    2007年,开发商面临的资金压力主要来自于购地款和各项税费,当时形势一片大好,开发商可以很容易通过银行贷款和资本市场融资来解决资金压力。至于销售回款,开发商要求并不高。“当时的市场,晚销售一天则意味着房价将进一步上涨,将收获更多的利润,所以当时大家都选择捂盘惜售,只管在土地上做文章。”成都一位开发商回忆起当时的盛景满脸幸福。
    
    可随着金融紧缩、融资渠道把严,开发商融资圈地、圈地再融资的路走不通了。一位银行内部人士甚至表示:“目前已经有一些商业银行将房地产行业列为高危行业,不再进行贷款审批。”
    
    此时,央行仍在继续推行加息政策,开发贷款不仅门槛提高,风险也进一步加大。在大幅降价销售无疑于杀鸡取卵的共识下,开发商只能将目光转向土地和项目转让。
    
    一线房企的举措或许已显其中端倪。近期以来,万科先以500万元的价格出让东莞项目50%,再以2.2亿元人民币抛售位于上海浦东3.7万平方米商场物业(此物业在2007年的持证抵押金额就是4亿元);5月,香港瑞安集团(0027.HK)出售旗下项目子公司股权,套现人民币22.59亿元。
    
    而一些在2007年“高涨”时期诞生的“地王”,已经成为了房企手中的“烫手山芋”。在上海市场,有开发商宁愿承担违约损失达人民币3000万元的代价而选择“退地”。连曾经风光无限的香港信和(0083.HK)也欲以“退地”为要挟,要求分期付款缓解压力,那块地就是2007年7月信和以41.8亿元拿下的重庆三钢厂地块。
    
    来自中国土地一级开发网的信息表明,从2008年6月1日至今,转让开发项目的信息达到45条,其中不乏优质地块。
    
    地方政府救市不能说是对中央政策的抵触,至少表明地方政府在楼市观望潮中所面临的压力。
    
    “地方政府的土地财政无疑面临着大考。”在蔚蓝地产顾问公司总经理刘?看来,开发商资金紧缺,拿地情绪低落,土地不得不以底价或起拍价成交。“习惯了靠土地出让收益支撑的地方政府也面临着财政过冬的局面。”这从近期各地推出的土地拍卖进度和成交结果来看,“地方政府同样紧张。”他说,地方政府考虑自身财政收支和土地后续推出计划,针对区域市场必然采取“托市”行为。
    
    先是从商务部手中争取外商直接投资内地房地产项目的备案权,促使“限外令”开始松动;紧接着降低住房公积金贷款门槛;实行交易契税减免,地方政府能做的,只是表明“我们”和开发商一起过冬。
    
    “地方政府的行为不能说是对中央政策的抵触,至少表明地方政府在楼市观望潮中所面临的压力。”一位从事房地产政策研究的机构分析师告诉记者,只有成交量的上升和土地市场的升值才能带来房地产在该区域的加大投资,从而确保地方财政目标实现和城市形象的提升。“当然这得相当谨慎。”(张明)
    
    
    
     _(网文转载) (博讯 boxun.com)

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