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牛刀:地王是中国楼市最大的骗局
(博讯北京时间2010年2月06日 转载)
    
    什么是地王?地王就是中国楼市最大的骗局。这个定义将要被历史证实是正确的。中国楼市有很多骗局,地王只是其中之一。这帮家伙,为了炒买炒卖哄抬房价,为了最大限度的掠夺普通城市居民的财富,编织了一个一个谎言,吹起了一个一个泡沫。现在,这些谎言和泡沫就要破灭了。
     (博讯 boxun.com)

    2009年11月20日,名不见经传的大龙地产以50.5亿元高价拍下北京顺义区后沙峪天竺22号地,这块地也成为2009年北京土地市场总地价和平均楼面价的双料“地王”。但此后不久就有人质疑大龙地产支付地价款的实力。大龙地产1月28日发布的年报称,公司2009年实现营业收入17.48余亿元,同比增长1174.08%;归属于上市公司股东的净利润3.3887亿,同比增长1425.6%。截至报告期,公司总资产为30.06余亿,货币资金为2.55亿。
    
    就是这么一家公司,需要15年才能支付地价款。2月1日,因为大龙地产发生缴纳地价款的困难,北京市国土局官方网站发布的“取消大龙地产顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权出让竞得资格的公告”作了回答,同时国土局公告还称,大龙地产已交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。即使大龙地产有能力支付地价款,也根本没有能力开发,因为楼面价是周边同等容积率的楼盘房价的两倍。
    
    顺义天竺22号地规划建筑面积169126平方米,容积率大约为0.62,是2009年北京推出的容积率最低的一块住宅用地。据测算:如果将顺义22号地的楼面价控制在每平方米3万元内,将该地块一半做成独栋别墅,一半做成联排别墅,售价每平方米五六万元,才基本有利润。而要卖到五六万元是根本不可能的。但是,地王一诞生,周边的房价应声而涨。
    
    同样,2009年所拍出的地王,除了商业用地外,所有住宅用地的地王,面临的是大龙地产一样的命运。开发商给全国人民开了一个天大的玩笑,这个玩笑把房价推得老高,回过头来才发现,原来开发商买的面粉不是面粉,而那个面包的价格已经比必胜客的披萨饼都贵了,而这些披萨饼已经卖给了原本只能吃窝窝头的人,这些花了披萨饼的钱买了窝窝头的人,现在才知道受骗了。
    
    其实,整个2009年的地王,所谓的面粉贵过面包,只是为了忽悠房价。那么,开发商为什么要花这么大的代价去炒高房价呢?那开发商不是太笨了吗?其是开发商一点也不笨,只是聪明反被聪明误,反算了卿卿性命。如果做个详细解释,那就会发现,开发商原来不是在买面粉,而是在买码。他们在买的是全球最大的超级赌场的筹码,正在做着一夜暴富的美梦,嘴角还流着馋水。
    
    去年12月30日,我在央视财经频道《今日观察》评论时说,地王并不是为了开发住宅赚钱,很多是为了上市融资和资产配置,所以不在乎地价,而在乎这块地是否在市中心或者他们认为好的地段。详情请见:《今日观察》房价房价:面粉面包)。
    
    现在再把2009年的地王全部过滤一片,我们很快发现,这些地王除了广州地王是个例外,其余全部都不可能开发,原因是楼面价全部过高,不可能有购买力支撑。我们先来说说,广州地王为什么是个例外,主要原因是,这块地王总价尽管高达255亿,实际楼面价才4000多元,而且,内部配套全部由市政府规划建设,所需费用已计入地价不计入房价。所以,这个地王是个例外。其他地王只有三种结局:
    
    一种结局是退还给政府。像大龙地产这样是一种方法,损失保证金,把地退回去,地王从此也就成了历史的印记,而且还比较体面。当然也有的可能要求退地重拍,上海在2007年就有这么一个地王,11.2亿拍出来,把周边的房价拉高了,而楼面价太高根本无法开发,于是开发商要求退地重拍,只拍出了5亿,加上损失1亿保证金,比作地王时整整少了5.2亿,这才勉强可以开发。
    
    二种结局是修改规划。北京广渠路15号地王,把周边的房价拉高2000元,现在倒好,要求修改规划,增加高度20米,这20米做得好可以给这个项目增加100亿的销售收入,而整个地王也才40亿,试问,规划这么一改,还叫什么地王?公平和正义又在哪里?一言九鼎,一锤定音,定不了这个音,还叫什么地王?
    
    三种是久拖不开发。著名的2007年的长沙地王,广州、深圳、东莞、上海、北京、杭州、南京、成都等城市,均有这样的地王,不管风吹浪打,我自巍然不动。也许有人会问,国家有法律规定,两年未开发无偿收归政府,为什么不收回?这就要看后台是谁了,房地产是官商勾结的一个怪胎,法律在他们眼里视如粪土。
    
    2009年中国楼市最大的骗局,就是地王。地王不仅仅是一场秀,而且是实实在在的把周边房价拉了起来;地王也折射出当代中国的乱相,让世人知道原来官商勾结仅是如此荒谬;地王同样告诉人们,大量的地王被放大无数倍,作为主要资产上市圈钱,正严重威胁着资本市场和金融安全;地王,骗高了房价,骗取了老百姓买高价房,最后,也会骗了地王自己。
    
     _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)

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