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中国楼市成交持续攀高专家称更严厉调控将出
(博讯北京时间2010年4月02日 转载)
    来源:中国经济时报  
    
       编者按:2009年的楼市“小阳春”犹在眼前,去年初,在金融危机的重创下,世界经济深陷衰退,中国经济跌入低迷谷低,但令人意想不到的是,中国楼市却上演了乾坤大反转,成交量持续攀高,由回暖到炙热;而今三月,在经历了短暂的政策观望期后,地王频出,地价房价轮番推高暴涨,价量齐升,人们恐慌入市,业内连称“疯了”,这个“小阳春”再现时已经有点令人恐怖了。为此,本报编发了这组报道,希望从各个侧面描绘2010年楼市“小阳春”的真实图景,提出警醒思考:房地产是否真的将危及中国经济的健康发展,调控政策是否要再出狠手? (博讯 boxun.com)

    
      地王频出,一手房市一夜“入夏”,二手房价格创下新高,京沪楼市上演最后的疯狂?还是真正又一次迎来了“小阳春”?
    
      在楼市版图中,京沪楼市有着举足轻重的地位,其走势势必对其他城市楼市产生一定的影响,因而事关全局。未来楼市最大的不确定性,是与调控有关的政策性因素。
    
    土地市场太过疯狂
    
      3月29日,北京暂停了原定在4月10日前交易的全部居住用地,包括原定3月底上市的400公顷土地在内。国土部门有关负责人表示,此举是按照国土部的要求,在今年住房和保障性住房用地供应计划编制公布前,不得出让住房用地。据悉,北京会在4月10日向社会公开供地计划后,将恢复土地市场交易。
    
      来自北京中原三级市场研究部统计数据显示,一季度北京土地交易额,远超2009年一季度的113%,达到2009年全年土地出让金的52%。
    
      考虑到去年全年北京土地出让金实际只有494.17亿元,今年一季度土地交易额已经接近这一数据。不仅总交易额猛增,而且溢价率也已达到120.8%,环比去年的2%,上涨了60倍,即使相比2008年也上涨了2倍。楼面均价则上涨到了7314.6元/平方米,相比去年上涨了339%。
    
      今年1月,上海市中心接连拍出3块天价地王,最高的楼面地价超过5.28万元/平方米;进入3月以来,北京地王更是接连粉墨登场,一天之内就产生了3个地王。在北京,继3月15日一天卖出6块地、土地出让金高达143.5亿元之后,17日土地出让虽然有两块流标,但还是再次获地了大丰收,当天共获得土地出让金76.25亿元,两天收入即接近220亿元,实为罕见。
    
    一线楼市近期回暖
    
      据中原地产监测九城市调查数据显示:上周(3月19日-3月25日)一线城市中的广州住宅成交量环比增幅超八成,呈强劲回暖态势。同期从国土资源部传出消息,国土部在融资方面将参与对包括实力型标杆房企的所有开发商进行审核,且审核力度不断加大。业内分析,此消息同国家近期对各地土地市场进一步加强调控的大环境遥相呼应,这将给市场后期走势变化带来不确定因素。
    
      中原监测的9个重点城市新建住宅成交数据显示,上周各地住宅成交量回暖势头不减。继之前二线城市初显“小阳春”之后,上周该趋势也逐步扩大到一线城市,而且环比反弹态势强劲。不过,反弹程度有强有弱。除广州成交量环比增幅超八成外,北京成交量环比增幅也超过了四成以上,总成交量达到30 万平方米以上,并且超过了1 月的平均水平;深圳和上海回升幅度则相对较小。另外二线城市继续延续之前的回暖势头,天津、成都、杭州、重庆、武汉等城市成交量均有不同程度的回升。
    
      另据中房信数据显示,上周,上海新上市商品住宅达到37万平方米,为去年11月以来新高,同期全市商品住宅仅成交20.8万平方米,未超过去年 10月下旬纪录。不过最近的3月29日,上海网上房地产一手房签约套数突然达到1510套,创下2007年8月25日1867套以来的31个月新高;28 日成交量也高达1325套,接近去年10月28日的1438套水平,上海楼市似乎一夜之间由冬入夏。
    
    二手房价再创新高
    
      一季度,北京二手房成交量同比上涨。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示,与去年一季度北京二手房总成交量38001套、二手住宅 36704套相比,今年在宏观调控政策频出的情况下,截至3月28日成交量达到了44058套,其中住宅40969套,同比涨幅分别为16%和12%。
    
      北京中原三级市场部预计,一季度成交量有望分别达到47500套、44000套,同比涨幅将分别达到25%、20%。交易均价方面,2009年一季度北京二手房均价不足9300元/平方米,2010年二手房交易均价稳定在14000元/平方米左右,上涨幅度达到了50%。
    
      一季度北京二手房市场网签总成交量为14005套,其中住宅仅为12726套,分别下跌了66.4%、67.6%。2月份更是仅成交9118套,创2009年2月来最低点。3月楼市迅速回暖,截至28日,成交量达到了20935套,继2009年12月后再次突破2万套。当前北京二手房均价14650元/平方米左右,环比涨幅达8.8%。
    
    热钱炒楼豪宅升温
    
      据中房信透露,最近位于上海浦东花木板块的四季雅苑新推盘,成交两栋均价14.5万元/平方米的天价别墅,而买家就是住在浦东附近的高端人群。中房信分析师薛建雄指出。资金囤积在手上的买家,需要寻找保值升值的出路,这也是近期温州投资者仍在长三角团购房源的主要原因。
    
      在地王及顶级豪宅的带动下,今年一季度上海豪宅的成交量也在大幅放大。中房信数据显示,截至3月25日,今年均价5万元/平方米以上的豪宅已成交315套,4万—5万元/平方米的高档房也成交了349套,这两项数据分别是去年同期的15.8倍和4.5倍。其中,一些热销的豪宅价也在朝汤臣一品的 16.7万元/平方米靠拢。
    
      去年已经完成价格三级跳的徐汇滨江豪宅尚海湾,3月份该案成交的房源均价已达7.5万元/平方米;该案去年8月以前的售价还不到4万元/平方米。去年8月以5万元/平方米开盘的绿城黄浦湾,赶在新年的1月底再次推盘,当月成交10套房源的均价达到8.59万元/平方米,至今年3月25日已成交 25套。同月开盘的仁恒河滨城也从原先的4万元/平方米上调到了5万元/平方米,而这个去年初售价还只有3万元/平方米的楼盘,在今年3月至25日成交的 26套房源均价已经达到5.36万元,预期将要推出的新一批房源报价更是高达6.8万元/平方米。
    
      中房信分析师薛建雄认为,随着新一轮供应高潮和成交高潮的到来,上海楼市小阳春已经到来,众多楼盘在热销的带动下,价格会向区域标杆楼盘的价格靠拢,大面积的楼盘补涨局面也将在二季度全面体现。
    
      不过,薛建雄同时指出,房价会不会进入新一轮的全面上涨,还是要看未来几个月的供需关系。如果未来几个月仍出现供大于求的现象,房价不太可能出现全面上涨,但要是出现较大幅度的供不应求,房价上涨在所难免。另外,在政府担心资产沫泡化的情况下,楼市回暖过快导致价格上涨,必然招致政策的更严厉调控。
    
    北京房价“涨情”大爆发 网上传崩盘时间表
    
    均价狂飙至2.3万元/平方米,最高涨幅达130%
    
      根据北京中原三级市场研究部3月29日提供给中国经济时报记者的统计数据显示:上周,北京开盘项目达到了12个,开盘均价达到23560元/平米。相比较3月份前3周北京共开盘17个项目均价为21130元/平方米的数据,上周开盘量及开盘价均有大幅度上涨,开盘均价环比上涨了11.5%。在上周开盘的12个项目中5环外项目达到了7个,均价已经达到了18900元每平方米。相比3月份前三周的均价16580元每平方米上涨幅度达到了14%,超过全市的涨幅。
    
      统计数据显示,在上周开盘的12个项目中有6个项目在去年同期已经有销售记录。从销售均价看,经过2009年3月份市场首次爆发来的一年时间里,所有项目均价已经全部接近翻番。最高的项目价格涨幅甚至达到了130%。
    
      北京中原三级市场研究部张大伟在接受中国经济时报记者采访时认为出现目前商品房价格依然飞涨的主要原因有几点:
    
      一、地王的刺激。继3月15日北京一天卖出6块地,土地出让金高达143.5亿元之后,17日北京市土地出让金再获大丰收。当天,7块挂牌出让的土地共获得土地出让金76.25亿元,招标的两块望京商业金融用地流标,该周的土地出让收入超过220亿元,而相比之下,2009年全年北京土地仅成交 928亿元。望京、东升乡、亦庄等几块地王的出现,使得本来就资金宽裕的投资者减少了对政策的担忧,继续入市。
      二、政策并未明显影响购房者对房价上涨的预期。楼市的高利润,土地市场炒作的低风险,有可能让地价超过房价成常态,这种高地价必然会传导到商品房市场,短期内区域房价可能继续升高,稳定房价的期望短期很难实现。
      三、郊区房价非理性飞涨。在上周开盘的12个项目中5环外项目达到了7个,且均价已经达到了18900元每平方米。郊区房价的暴涨,主要原因是购买需求因炒作而外延。收入增长速度赶不上房价增长,因此购房者只能到郊区买房,需求不断外移,造成供不应求。举例来说,目前市场上80%以上的消费者只能通过贷款等手段购买150万元总价的房源,而因为市场的热炒,当3环内房价卖到200万元时,这部分人群就集中到3—4环内,而局部的集中使得3—4环也很快上升到大部分消费者的购买极限,如此的市场明显酝酿着调整。通州、昌平动辄出现单价上2万元每平方米的普通住宅,市场炒作气氛已非常浓郁。
      四、商品房房源少。目前北京商品房存量房源仅有8.8套,相比去年同期的13.5万套少4万余套,而且商品房的均价已经突破2万元每平方米,使得大部分购房者只能选择二手房。二手房的明显回暖也成为趋势。
    
      购房者:举全家之力也无力承担崔先生是北京一家知名媒体的记者,近日在和中国经济时报记者聊天时大诉苦水,称自己最近很苦恼,去年把本用来买房的钱却拿去股市投资,结果股市到现在为止还在3100点左右徘徊,投进去的钱也没有什么收益,却错失了去年上半年良好的购房时机。
    
      崔先生今年30多岁,工作了10来年,手里虽然有些储蓄,眼瞅着结婚生子的时候到了,却依然没有房子,这在他心里至今还是心病。
    
      “你说今年房价还会上涨吗?我现在到底该不该出手买房?”崔先生向本报记者询问,如果实在不行,他想借用亲属的名义在北京买一套经济适用房,但又担心经济适用房不容易买到。
    
      最近,一份“房地产崩盘时间表”开始在网上流传。这个时间表回顾了日本1985年—1991年房地产市场走势,发现与中国2005年—2008年房地产市场走势颇为相似,最后文章预言中国房地产会在明年崩盘。
    
      崔先生看到这个时间表后,也有几丝欣喜。他实在忍不住想要买房了,但是现在房价这么高又害怕自己成为接棒者。“也不知道这次中央和地方的博弈谁会赢。”崔先生坦言到现在心里还是很矛盾。
    
      “我怎么这么倒霉就遇见这么个疯狂的年代啊?苦恼啊!”崔先生告诉本报记者,现在有不少生活在“北上广”的小白领因为买不起大城市的房子而回家的情况,自己的身边也有一些这样活生生的例子,那些面临结婚生子的白领们不得不考虑现实情况无奈返乡。
    
      崔先生坦言:“30岁没有房子或许还能承受,但如果到40岁还没有房子就很难受了。如果房价再这么涨下去,我自己也有可能会返乡工作去。”
    
      和崔先生情况比较类似,在北京工作10多年的李先生手中存款20万元,可至今也没有买房,眼看着房价越涨越凶,他忍耐不住了,看了一圈房子下来,只有一个感受:“把我全家人的钱都押上,也买不起一套房子。”
    
      李先生的爱人工作5年左右,由于工资并不高,手上没有什么存款。以李先生看中的北四环一套100平方米左右的房子为例,房子单价为3.2万元每平方米,总价为320多万元。李先生和爱人的双方父母“友情赞助”20万元,加上李先生的全部储蓄20万元,共40万元,可这套房子的首付就要60多万元,还不算装修、家具家电、税费等乱七八糟的费用。
    
      “就算首付降低点,我能付得起首付,月供也能降低点,买房后我恐怕也只能守着一套空房子喝西北风去了。”李先生感慨。
    
      据中国经济时报记者了解,在北京房价狂涨的背景下,正有越来越多的人和崔先生、李先生一样,只能“望房兴叹”。
    
      北京中原地产张大伟表示,目前国家对房地产市场的调控仍未触及到行业根本。发展房地产业的根本目标是为了满足人民的居住需求,其次才是投资。这就涉及住房制度的改革,如果不改革,恐怕调控难以解决房地产市场存在的根本问题。
    
    60家涉房地产开发央企名单
    
      自3月18日国资委新闻发布会宣布78家央企要退出房地产业务至今,78家央企名单、退出方式均不明确。
    
      中国经济时报记者近日根据中央企业(集团)官方网站等渠道,整理出一份包含了60家涉足房地产开发的企业名单(见附录)。
    
    60家涉房地产开发央企
    
      根据这60家央企的官方网站,至少约1/3的企业有专门从事房地产开发业务的子公司或分公司。
    
      如:中国核工业建设集团公司、中国通用技术(集团)控股有限责任公司、中国丝绸进出口总公司、中国外运长航集团有限公司、中国农业发展集团总公司、鞍钢集团公司、东风汽车公司、神华集团公司、中国第二重型机械集团公司、中国兵器工业集团公司等。
    
      鞍钢房地产开发集团有限公司、中国航天科技集团公司航天时代置业发展有限公司等公司具有国家一级房地产开发资质。
    
      此外,一些央企子公司属下有从事房地产开发的“孙公司”。如国家电网公司,其旗下的鲁能集团属下有鲁能地产,后者曾被评为全国地产品牌和房地产百强企业。中国石油独资企业中国华油集团旗下有北京华油房地产开发有限公司;中国海洋石油旗下山东海化,属下有山东海化房地产开发公司。
    
      一些央企旗下有数家房地产开发公司。如,中国船舶工业集团公司的“独资或控股公司”名单下,有上海瑞舟、上海瑞苑、上海华舟等房地产开发或发展公司;中国航天科工集团公司下属中国航天建设集团,下设了房地产部,并控股了陕西航天房地产、上海宇航房地产等开发公司。
    
    部分央企正上马房地产开发项目
    
      中国铝业公司3月23日才发布一个高管招聘公告,招聘公告称:“根据《中国铝业公司工程技术板块整合工作方案》,将中国铝业公司现有工程设计、设备制造、总承包、工程施工、房地产开发等工程业务和相关企业进行整合,组建公司工程技术板块,形成研究、设计、总承包、施工、房地产开发一体化的综合性国际工程公司,即新的中铝国际工程有限责任公司。”
    
      目前的中铝国际工程有限责任公司旗下,有一家中铝置业发展有限公司。
      根据湖北天门市招商局官网的消息,3月19日下午,中国盐业总公司中盐国利投资发展有限公司经过前期的市场考察,初步达成对竟陵预制厂、粮食局车队、百花小区进行房地产开发项目的意向。
    
      中盐国利投资发展有限公司董事长陈刚等人“认为天门作为房地产开发的三线城市,发展势头好,市场需求较充足,具有良好的发展前景”。
    
      大庆油田建设集团房建公司、大庆油田昆仑集团达源公司、大庆油田发展集团威海皇冠房地产公司三家单位,2009年底刚刚组建了房地产开发有限责任公司。
    
      哈尔滨电气集团旗下的哈尔滨锅炉厂实业开发总公司,成立了哈浦房地产开发公司,据相关资料显示,近年来,实业公司新增的地产业在公司产业中所占比重为45%,成为第一大支柱产业。
    
      房地产业取得的成绩,分别写进中国航天科工集团公司和中国航天科技集团公司近年的年度新闻。中国国旅集团有限公司官网介绍说:国旅的目标和前景是“以旅游业、免税业为主业,以地产物业为支撑”。
    
    退出方案尚未最终敲定
    
      国资委相关负责人在3月30日接受中国经济时报记者采访时表示,具体的退出方案将由各相关企业在15个工作日内拿出。
    
      针对记者提出的为什么没有公布78家央企名单,该负责人表示,除去16家以房地产为主业的央企,剩下总共也只有111家央企。而78家央企全部三级资质以上的房地产企业,房地产销售收入只占所有央企的15%,在全国房地产企业销售收入中所占的比值更小。
    
      3月30日下午,国家电网公司内部人士在接受本报记者采访时表示,他们将按照国资委的要求退出房地产业务。但当记者问到将如何处置其“孙公司”鲁能地产的股权、业务及资产时,他表示,这个问题应该问鲁能,国家电网公司“不明白”。
    
      他还表示,对国资委提出的“央企退出房地产业务”,他也不知道具体应该如何理解和操作。
    
      “国资委是否给78家企业下达了相关文件?国家电网是否收到了相关文件?”记者问道。
    
      “我们不掌握这方面的情况。”他表示。
    
      北京世泽律师事务所合伙人郭林军在接受本报记者采访说,“央企退出房地产业务”可以有两种解释:其一,央企将来不再专门从事房地产业务,不再增加新的房地产开发项目;其二,已从事房地产业务的央企,要将其子公司、分公司或实务资产等转让或注销。
    
      就第二种情形来说,将涉及产权或股权交易的问题,通俗地讲,就是要将子公司、分公司或资产“变卖”。
    
      “实际操作的时候,‘退出’在法律上并不存在任何问题,但是在商业的角度来说就很难说了。”郭林军的意思是说,如果从商业的角度考虑,企业则要充分考量退出时机和价值。
    
      以鲁能地产为例,郭林军介绍,如果是涉及鲁能地产这样具有实力的“孙公司”,恐怕很难整体转让,可能的结果就是分拆其项目和资产,如果是这样,“鲁能地产”或许也将不复存在。
    
    央企部分退出房市是“避重就轻”
    
      据媒体报道,截至3月29日,已有中远集团、航天科工集团及中国核工业集团3家央企宣布退出房市。尽管迄今为止被限期退出房市的78家央企绝大多数尚未宣布退市方案,但这些企业从房市“集体隐退”只是早晚的事情。有理由相信,在国资委这一“央企家长”的要求下,相关企业最终都将扮演“乖孩子”的角色。
    
      早前,如果说人们的质疑主要源自央企在土地市场挥金如土,那么,如今其备受质疑的则是作为市场主体身份的迷失及相关监管的缺失。可以说,责令部分央企退出房市只是解决了一些表面问题,并未触及央企经营监管领域存在的深层次的矛盾。
    
      相对于人们多年呼吁并希望解决的央企上述问题,“退市令”难免有避重就轻之嫌。
    
      央企被称为“共和国长子”,顾名思义,在中国企业大家庭里,央企是名副其实的“带头大哥”,理应多一份社会责任。然而事实上,这两年央企在房地产市场的表现却频遭诟病。
    
      根据有关机构统计,在2009年全国产生的90多个地王中,央企就拿下60个左右。2009年成交总价和楼面地价排在前10位的地块中,包括央企在内的国有企业拍下8席。“两会”闭幕后的第一天,北京就出现了三个地王,且全部为央企囊括,以至业内接连惊叹“央企凶猛”。
    
      有些央企近年来社会责任感明显滑坡,如腐败案、洋贿赂、购房门、天价灯……一段时间以来围绕一些央企的“负面新闻”可谓一个接着一个。某些央企不断制造地王推高房价并引发民怨,和前述“负面新闻”一样,尽管只是一小部分央企所为,损坏的则是整个央企的公众形象。
    
      房地产界著名大腕任志强怀疑,此次央企撤退是把拿刺刀的、拿手榴弹的撤了,把带导弹的和带核武器的都留下了。78家央企退出房地产领域只不过减少了市场竞争者。相反,央企房地产资源整合之后,16家以房地产为主业的央企将更加强大,其在土地市场中的地位可能还会更加强势,政府单纯限制央企拿地以抑制房价过快上涨愿望可能落空。某种意义上,此次退出更多只是一种姿态,象征意义更大。
    
      从另一方面看,央企也是企业,在市场经济中,企业拥有经营自主权,不应受到行政干预。央企作为企业拿地本身也是一种市场行为,责令央企限期退出房地产市场更是于法无据。这就是为什么对于此举人们的第一反应是欢迎,继而表示怀疑,甚至觉得荒唐。
    
      央企是全民的企业,某些央企确实有些忘本,坐拥全民的财产而挥金如土,疯狂抢地。但同时也应该注意到,宏观经济在金融危机中逐步复苏,房地产市场暴利,银根放松导致流动性过剩,加上央企相对低成本的融资能力和通胀压力,以及本身承担资产保值增值责任,这些都是导致央企纷纷进入房地产市场,最终频频出现地王的原因。
    
      央企存在的问题有的(比如说都去做房地产)是经济结构矛盾的体现,要解决央企存在的这些问题,必须依赖于经济结构的调整,必须给央企完全市场主体地位,少一些行政干预,同时须完善监管体系,这种监管不应是家长式的监管。另外,在选人用人机制上也应该进行创新。
    
      比如,央企候任负责人近期可考虑通过全国人大选举德才兼备的人担任,远期可推行全国竞选方式等,以改变过去存在的官本位意识,使其真正对全民股东负责而不是对上级领导负责。央企的经营与监管透明化非常重要,财务收支必须公开,定期接受全国人大的审议,利润的用途也应接受审议,以避免内部人控制。
    
      这样,不仅可以彻底改变央企形象,而且将有助于央企真正做大做强。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)

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