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万科业主退房谜局:业主称其有扰乱市场之嫌
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(博讯北京时间2008年10月21日 转载)
    
    《法律与生活》
     (博讯 boxun.com)

      普通白领小赵从来没想过,自己的生活有一天会跟房地产动荡这么大的事搭上界,他的女朋友更没想到,如果知道,她也不会现在后悔得“好几个晚上都睡不着觉”。
    
      小赵郁闷得很,把自己的网名改为“我感觉自己很倒霉”。小赵的“倒霉”来源于闻名全国的万科降价潮。
    
      女友的最后通牒
    
      2005年大学毕业的小赵在2007年把结婚提上日程,房子成了必需品。从9月开始,他跟女朋友跑了大半个杭州,休息日除了看房还是看房。可是,房价一浪高过一浪,他们不断根据房价调整自己的预想,从100多平方米到100平方米,到90平方米,到80平方米,眼看口袋里的钱没变可是房屋面积不断缩小。
    
      据国家发改委统计,2007年9月,全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨8.9%,涨幅比8月高0. 7个百分点;环比上涨1.7%,涨幅比8月高0.3个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨10%,涨幅比8月高1个百分点。市场需求旺盛,供求矛盾比较突出。
    
      看到房价的疯狂,不相信房价会下降的小赵的女朋友向他下了最后通牒“要么2008年买房,要么分手”。200 8年过完年,小赵听同事说万科·魅力之城要开盘了,万科的名牌引得小俩口动心了,他们马上跑去售楼处。
    
      “未来的地铁九堡站”,“漂亮的精装修”,让小俩口下了决心。3月开盘,小赵定了一套90多平方米的房子,1 0600元每平方米,总价93万元。首付是“东拼西凑出来的”,4月开始还贷款,4600元一个月,导致他们的“生活品质下降了一大块”。
    
      当时,魅力之城二期均价12000元/平方米左右,毛坯房价格在10500元/平方米。当时,比它早十几天开盘的左邻右舍毛坯房的价格大概是每平方米12000元。也就是说,当时万科的房价在杭州基本正常。
    
      此时,已有了“房价虚高”一说。与魅力之城基本同一天开盘的文鼎苑定价14000元/平方米,遭到杭州买房者抨击,称其是“侮辱杭州人的智商”。同时,也有人质疑万科·魅力之城销售人员“我们的房子一天就卖完了”的说法,因为 “那个鬼地方,连个公交车都没有,周围都是厂房和农居”。
    
      与此同时,发改委称全国商品住房销售面积已经有所下降,2008年“1~4月,全国商品住房竣工面积8448 万平方米,同比增长20.2%,增幅同比提高10.3个百分点;销售面积13664万平方米,同比下降4.0%,增幅同比下降20.6个百分点”。
    
      突然亏了几十万
    
      小赵小俩口还没有从幸福中清醒过来,深圳的房价已经开始了戏剧性变化。先是随着深圳房价的不断下降,北京大学教授徐滇庆于7月11日刊登整版文章向深圳市民道歉,承认了深圳房价的一路下跌,接着房主断供事件不断涌现。奥运会的召开没能挽回房市的继续下滑,在经历了近半年的胶着之后,其他地方的开发商终于在8月开始大规模降价促销,其中尤以深圳、广州、上海最甚,八五折,九五折,纷纷登场。在这些打折潮中,万科冲在了第一:深圳、天津、武汉、上海……
    
      在6月份,小赵的朋友要买魅力之城的房子,委托他帮忙问问价钱。他给销售员打了电话时,特意询问了魅力之城是否会降价,“他们坚称,杭州市场不一样,万科在杭州肯定不会跌”。同时,万科媒体发言人万科执行副总裁肖莉公开称:“ 关于万科是否降价,王石表示,越是进入调整期,企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同,而不是价格战,因此,万科不会依赖降价来赢得客户和市场。”然后,魅力之城二期开盘了,价格是14000元每平方米。小赵安心了。
    
      “8月,万科组织业主去旅游,回来的路上,万科的领队让老业主们去帮忙介绍客户,可以打9.8折,还可以给介绍人2000元的购物券。”小陈回忆着这些细节,怎么也想不到9月2日晚上就流传出打折促销的消息,他说这个消息是从登记要买万科房子的朋友那里知道的,朋友收到了降价的短信。到了第二天,小赵从报纸上看到了万科打出的大幅广告。红色的广告上清楚地写道这个 “万科青年置业计划”,只需要“首付8万元+月供1800元=轻松置业梦想”。小赵看到,万科推出的这些小户型,就是销售员曾经告诉自己的“已经销售完”的户型。
    
      当地媒体报道,9月3日,万科地产在杭州的三个楼盘同时推出中秋优惠措施,共计226套优惠房源。万科本次推出的优惠房源主要来自城北的良渚文化村白鹭郡东一期,户型面积为78~90平方米,价格主要在5668~6888元/ 平方米;位于九堡的魅力之城二期装修房,面积85~89平方米,价格主要在8500~9500元/平方米……万科称优惠房源主要是几大楼盘位置相对比较差的尾盘,其中魅力之城折扣最大,推出房源86套。
    
      9月4日,媒体又报道:魅力之城再次推出204套优惠房源,据悉,这是魅力之城压轴房源。户型面积多在100 平米以上,最高单价为11062元/平方米,最低单价为8177元/平方米。
    
      “这些根本不是尾房。等于说,同样的户型,同样的朝向,有的甚至位置更好价格要便宜2000元/平方米以上。就拿我们18幢来说,我是6楼,总价93万元,但是现在有套7楼的总价才76万元!还有比如14幢、19幢的,他们买的时候都是1.4万元以上,现在有的已经降到1万元左右了。”小赵算了一下,算上银行利息,自己亏了16万元左右。“ 这就是先买和后买的区别,其他完全一样。一样的小区,一样的交付时间!等于如果一样的价钱,我现在可以买到3房的。”
    
      算完这笔账,小赵第一个反应就是:“千万不能让我爸爸妈妈知道。他们一辈子的血汗钱,还背了很多外债,当时是我坚持要买万科的,因为我父母都是农村的,不知道万科的品牌,我给他们解释说是万科是中国最大房地产开发商,没有问题的。”
    
      小赵的女朋友听到这个消息后,竟然哭了。她好几个晚上都失眠,使劲对小陈说“对不起”。
    
      跟万科的拉锯战
    
      在杭州,万科有三个在售楼盘:郡东、郡南,魅力之城,逸品阁。购买了这些楼盘的业主在网上建立有共同的群“万科业主群”,又根据楼盘不同建立了自己各自的群。万科对这些楼盘降价的消息出来后,无论是共同的群,还是各自的小群,都有了共同的话题——降价。有的表示:“同样的房子,人家每月还贷款2000元,而我们要还3000元。这个差价要赚多少年才赚得回来啊?”有的说:“我们这里业主大部分是80后,买了做婚房,可是90多平米的房子就亏了几十万,对有些人来说这些钱是很少的,但对我们来说,要多少年才能有这么多钱?”甚至有业主说自己前一天买的,第二天就降价了,一夜之间损失几十万。“钥匙还没到手就损失几十万”的现实让他们认为,现在的价格对老业主不公平。
    
      而在紧邻杭州的上海,从8月30日起,万科宣布旗下8个楼盘联手优惠促销,平均折扣达到9折左右。“金色雅筑 ”是此次促销中力度最大、最受关注的楼盘。经多次降价,“金色雅筑”成交均价从高峰期的每平方米1.8万元降至每平方米1.4万元左右,降幅约为20%。
    
      在8月29日万科上海提前展开的迎中秋楼盘优惠促销活动上,“金色雅筑”售楼处闯入一些前期购房的准业主,拉住一些前去看房甚至准备签约的购房者,告诫他们不要买房,否则迟早也会沦为“退房团”的一员。前期购房者“闹退房”从 8月初便已开始。“退房团”首批队伍有50多人,这些购房者有的损失了几十万元。
    
      上海退房团的行动无疑启发了杭州万科业主,很快,“万科退房群”建立,接着,维权委员会成立。委员会代表肖恩解释,他们不是反对降价,主要是对万科某些人的欺诈行为感到气愤,当时为了销售业绩向业主保证不会降价,可是在几个月甚至几天后让这些业主的辛苦钱平白损失几万、十几万甚至几十万!尽管业主们对于退房还是补偿要求不一,但他们都有一个最基本的要求:就是万科要道歉,并用某种方式平衡老业主的心态。
    
      可是“维权”进展很不顺利。据说,代表们多次要求能做决定的人出来谈判,可是去售楼处,坐多久也没人理会,去公司,大门不让进,也没人出来接待。
    
      小赵说,9月5日,万科约业主们到一郊区的酒店谈判,未果。9月5日晚上他们去市政府,信访局局长出面接待了他们,答应牵头让业主和万科谈判。9月6日,万科杭州总经理出来了,承诺改善小区环境等一些被业主认为“虚”的东西。
    
      有媒体对9月7日那天发生的事情这样报道:“心急如焚的业主们这几天的‘维权活动’也日渐激烈。前天,一群老业主砸了万科在浙江世贸中心的‘住宅文化体验馆’,并有部分业主在馆前拉出了要求退房的横幅。昨天,老业主们要求退房的行为更为激烈。部分言行过激的业主围住了销售现场阻碍打折活动的进行,因此,万科的魅力之城不得不于下午4点就结束销售,早早打烊。”
    
      肖恩认为媒体对于业主闹事的报道不尽属实,“我们都是30岁左右的上班族,其中不乏律师,不会作出这些失去理智的行为”,至于那些闹事的人是谁,他也说坊间传言甚多,无从考证。而他们,只有一个目的:见到万科真正能做决定的人,坐下来认真谈谈。
    
      万科方面之所以迟迟不愿意跟杭州业主直接见面,应该是应对措施还没有出台。副总裁肖莉说:“市场进入调整期后,一段时间内开发商和客户之间的关系确实容易出现紧张局面。一些在价格高位买房的客户担心受到损失,希望从开发商那里获得补偿。而企业从股东的角度出发,对市场价格变化进行补偿没有法律依据,因此双方短期内不容易达成共识。因此万科的基本态度是,我们首先要体谅部分客户的心情。同时我们不能消极地等待市场回暖。”基于高层的这种态度,上海万科对于退房团的态度是,不退不补,有问题可以诉诸法律。
    
      哪部法律能依靠
    
      就在退房团与万科胶着的时候,外界的评论已经沸沸扬扬。有人说这是市场规律,如同股市变化,有什么理由让股市吐出你赌输的钱?也有人站在退房团一边。还有人否定市场规律的说法,比如SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹认为,降价并非拐点到了,而是万科利用自己的影响力在市场上清理门户。
    
      潘石屹的话并非空穴来风,因为在杭州,除了万科的降价风,其他房地产商基本没动静。杭州业主也把这点作为要求万科补偿的理由之一。他们说,大幅度的降价有扰乱市场秩序之嫌,他们基于这个基础之上的索赔有法可依。
    
      业主们所说可依据的法律主要是《价格法》和《消费者权益保护法》。
    
      消法专家吴景明根据自己的经验估计,如果此事上升到诉讼阶段,法院一般会根据《合同法》或者其他商事方面的法律来判决,而不是以《消费者权益保护法》做依据。而且《消费者权益保护法》中并没有很符合本事件的条款,只有“价格合理”这么一个大的原则。不过他认为业主们还有机会,因为目前大的房产市场并没出现滑坡的现象,降价不是普遍现象,如果某个企业在市场平稳的情况下突然大幅降价,有扰乱市场之嫌,确实可以跟其理论一番。所以他建议业主们一定要在降价成为普遍现象之前采取行动,而这个行动最好是与万科协商解决。业主们提出的欺诈,必须要出示证据,比如当时售楼员承诺不降价的录音,这点显然对业主们非常不利。
    
      9月8日,在杭州市消费者协会、工商局等一些部门出席时,退房团在向万科提出补偿要求时,提到深圳和南京的补偿方式,希望有所借鉴。
    
      2008年3月1日,深圳万科第五园在售产品均价较之前下调了近3000元/平方米。几乎与此同时,深圳万科启动“琢玉行动”,提出原购买毛坯房的客户每平方米只需付300元/平方米就可以获得1500元/平方米的精装修。
    
      而在南京,市物价局在2007年5月份颁布了“一房一价”政策,目的在于抑制当地房价过快上涨之势。而万科卖给光明城市花园业主三期的价格每平方米均超过了政府指导价格,且远远超出政策规定的5%的浮动上限,因此遭到千名业主的索赔。9月4日下午,一名业主向某财经媒体报料称:万科提出给业主1600万元,被业主拒绝。
    
      可是杭州万科显然没有参照深圳、南京的意思。9月8日召开的会议没有出台最后的解决办法,万科被要求在9月1 0日下午5点之前拿出一个解决办法。
    
      9月10日那天下午,平时热闹非凡的群上一片沉寂。记者询问怎么回事,有人回答“在等消息!”可是,万科给出的是一个被业主们称为“文字游戏”的方案。
    
      吴景明表示,南京的抑价规定是个地方法规,不可能在没有这个规定的杭州、上海等地实行。而国外尽管有差价补偿的说法,也都是厂商或商家自己的营销举措,不是国家颁布的法律,所以中国目前或者未来都很难有这样的法规出台。以书写 “204条”著名的房地产维权律师秦兵开玩笑地说,早在8年前他制定204条时就想到这个问题了,如果业主们早看到就不会为此烦恼了。秦兵说他专门考察过美国的房地产市场,那里在签订合同前会有专门的评估,这个评估会考虑到经济波动。同时合同的规定非常细致,专门有一条就是约定:如果一年内房价贬值10%,可以取得来自房地产商的补偿。可是这样的规定在国内他还没有见过。
    
      上海律师杜跃平却对退房团的成功抱了很大希望,因为他发现,根据目前万科跟上海业主签订的合同,有一条条款可以使部分业主达到退房目的。尽管抓住了合同的“把柄”,杜律师还是尽量劝说来咨询的业主与万科理性谈判,从多年的“退房官司”经验看,他认为和谈是花时间成本、金钱成本最少的好办法,对业主和开发商都是如此。
    
      这时,一篇题为“新形势,新思维,新行动”的文章在网上迅速流传,文中关于“敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉”的观点,引来舆论强烈的反响。发帖者称内容来自万科集团主要负责人在“松山湖会议”上的讲话。
    
      接着,又有媒体刊登了《万科考虑出台对业主赔偿措施》的报道,其中称“上海万科的有关负责人”透露,万科“目前正在考虑是否有必要在特殊时期出台特殊的规定,在尽量不引起市场大规模混乱的情况下,出台一些对业主进行补偿的措施 ”。
    
      9月10日,万科发布公告中称所谓“松山湖会议讲话”纯属伪造。
    
      9月13日,万科针对《万科考虑出台对业主赔偿措施》发布澄清公告称:“虽然能够体谅客户的心情,但不可能接受任何没有法律、合同依据的补偿、退房要求。”并表示这一立场不可能改变。
    
      9月14日,杭州,原本为期12天的万科“青年置业计划”在第6天结束。9月17日,万科恢复原价。
    
      然而,退房团的行动没有因此中止。“万科业主群”的公告栏里写道:“不争取等于放弃,放弃就等于让20万、30万打水漂。哪怕一线希望,也要争取!”小赵透露,业主们准备诉诸法律,因为万科恢复原价“我们也是受伤者……” (博讯记者:胡军) (博讯 boxun.com)

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