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扭转被扭曲的房地产市场/冼岩
(博讯2006年5月12日)
    近年来,作为国民经济龙头产业之一的房地产业一直是社会关注的焦点。在多重利益的驱动下,房地产业在中国获得了惊人发展。但是,无节制的房地产开发也给有限的国土资源带来沉重压力。虽然国土资源部一再强调“从严从紧控制农用地转为建设用地规模”,国家七部委甚至于去年5月联手推出了“地产新政”,但并未能遏制住房地产开发的狂热势头。

    中国房地产业的兴旺基本与中国的城市化进程同步,城市化在一定程度上意味着房地产业必然有较大增长。因此,中国房地产业的症结并不在其快速发展,而在其房产结构的不合理,即偏于大面积住宅与豪华住宅。这种状况,既与中国当前的经济发展水平不相符,更与土地资源刚性约束的基本国情不相协调。

     据国土资源部日前公布的2005年度全国土地利用变更调查结果显示,中国人均耕地面积1.4亩,仅为世界平均水平的40%;2005年全国共减少耕地1002.4万亩,其中,建设占用318.2万亩。从世界范围看,中国的人均土地资源单薄,人地矛盾突出,客观上对人均住房面积构成了刚性约束。 (博讯 boxun.com)

    住房消费是一种资源消费,土地资源的有限性决定了住房不可能无限供给。土地资源对住房面积的刚性约束,决定了未来中国城镇居民的住房面积应该向资源同样紧缺的日本和英国看齐,而不应与资源丰裕的美、加、澳等国盲目攀比;在现有经济发展状况和人均收入水平上,中国应该以开发100平米以下的小面积住宅与紧凑户型为主。

    在一个成熟规范的市场体系中,上述特征会在市场力量的作用下自动呈现出来。但中国的市场经济还处于初级阶段,许多非市场的因素还在扭曲着市场机制,因此,上述由资源决定的刚性约束并没有体现到当前的房地产市场中来。已经完成和正在开发的项目大多以大面积住宅、豪华住宅为主,许多地区已超过东亚经济发达的日本和香港的水平。

    这种反市场现象的背后,主要有3种力量在推波助澜,始作佣者是政府那只“看得见的手”。由于此前中央将房地产业当作扩大消费、启动内需、解决就业等难题的重要手段,有关部门出台了大量“倾斜政策”,尤其是金融方面的优惠待遇。宽松的放贷门槛、低首付的消费按揭,不但刺激了对大面积住宅、豪华住宅的过度需求,更使房地产业成为主要由银行垫付成本、开发商只须考虑“利润最大化”的低风险行业。这是房地产供给偏于大面积住宅、房价居高不下的根本原因。即使从去年开始,中央从宏观调控、国土资源保护等需要出发,已决定给房地产市场降温,但由于担心对GDP与就业冲击过大,也不敢对房地产业下重手。一直由中央掌控的信贷闸门时紧时松,稍紧即松,最近又有大幅放水的趋势。

    当中央政府已经感受到经济结构、资源环境等方面的制肘而趋于谨慎时,地方政府的支持就成了支撑房地产业无节制开发的关键性力量。无论从GDP政绩、地方财政收入、还是当地的就业需要出发,地方都有理由力挺房地产业,而上述因素也是地方可以力抗中央宏观调控及国土资源控制措施的台面理由。

    推动房地产业畸形发展的第二股力量是房地产开发商,他们是房地产开发的主体,但他们同时也是市场规则的被动承受者,政府才是规则的制订者。商人的本性是逐利,房地产开发商比之其它行业的商人未必更贪婪、更不择手段。是政府所制订的规则,使房地产业成了一个高利润、低风险的游戏,商人们才趋之若鹜,并且呆在游戏中不愿出来。现在舆论普遍将过度开发、高房价的首责归结为商人的贪婪,这多少有点本末倒置。

    消费者在购房时普遍存在的“贪大”心理,力求“一步到位”,在面积上不厌其大,是推动房地产业畸形发展的第三股力量。这种消费心理的形成,既是相互攀比的结果,更与商家、媒体的诱导、鼓动密切相关。因此,要扭转被扭曲的房地产市场,媒体首先应该负起责任来,向消费者传播成熟理性的消费观念。所谓“居者有其房”的社会理想,只能建立在一定的物质基础上。根据资源条件和经济发展水平的不同,居住权在不同国家必然表现为不同的实现形式。现阶段中国大多数城镇居民的居住要求,只能通过扩大经济适用住房建设、完善廉租住房制度予以满足。对政府来说,过度刺激公众的房产需求,虽能扩大内需于一时,暂时缓解经济与就业方面的压力,但其效果注定不能持续。土地资源的有限性决定了房地产业不可能长期充当扩大内需的启动器,过度欲望被刺激起来后,反而易于造成市场扭曲及对资源的过度开发,这种做法对中国经济来说无异于饮鸠止渴。只有将房地产业从刺激消费、扩大就业的重负下解放出来,才能将这匹野马束缚在资源紧缺的刚性约束绳索之下。

    中国的房地产业要克服畸形,必须双管齐下。一方面,应由国家垄断稀缺的土地资源,以土地一级市场的高价位抑制市场对大面积住宅的需求,并对大面积住宅、豪华住宅开征奢侈品消费税,将房产供给导向以经济适用住房和廉租住房为主;另一方面,应大幅提高房地产业的信贷门槛,将开发商打回真正“风险自负”的投资者原形,迫使其不得不服从市场信号,将经济适用住房和廉租住房作为主要的投资方向。

    不仅如此,由于有限的土地资源属于全民财产,其高价转让的收益既不应被开发商侵吞,也不应完全由地方政府支配。一级市场的土地出让都应该公开招标,其所得收入一部分可由地方专款专用,作为地方基础建设的投入,或补贴低价廉租房的开发;另一部分应由国家集中掌控,以调节地区间的收入差距。只有这样,才能兼顾效率与公平,将被扭曲的房地产市场再扭转过来。 (博讯 boxun.com)

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