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任志强:调控是要让大家买不起房吗?
(博讯北京时间2007年10月30日 转载)
     作者:任志强 《南都周刊》记者 陈建利 编辑 吴金 美编 康哲峰
    
     “苦难的中国”:他在网上挨的最多的是板砖,他的惊世骇俗之言却鲜有落空失算,有人称他代表中国企业界的良心,有人说“如果国民都象任志强那样敢于说不,中国才会出现英雄带领我们走出落后。” (博讯 boxun.com)

    
     ——如果任先生敢去美国经营房地产,那么美国次贷危机可能就不会爆发,那么任先生才真称得上中国的资本家英雄。
    
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     任志强,北京华远集团董事长,中国房地产界最出名的商人之一。江湖中人赠一绰号:“任大炮”。因为任个性鲜明,善于辩论,常有惊世骇俗之言。这几年来,任志强提出的观点包括:“商品房应面对的只是中高收入家庭中的富人,不应让所有人都买房”;“政府的工作重点应是提供保障住房权利的公共产品,而不是限制房价”;更多的低收入家庭应靠政府解决廉租房、而不是“居者有其屋”……在贫富对立情绪极为敏感的今天,任志强这么说,显然容易触犯大部分人的正义神经,所以他也被视为富人阶层的“嚣张”代言人。然而,平心而论,任的言论尽管逆耳,却未必没有道理。
    
     日前,央行与其他几个部委联合发文,要求第二套贷款购房的首付比例不低于40%,并给出了三条充满争议的基线:公积金贷款不算“第二套房”,还完了贷款的不算,夫妻双方有一方未还完贷款的算。那么,在任志强看来,这一政策究竟有多少可行性呢?能起到打压住房投资需求的目的吗?联系近年来对房市越是调控楼价越是高涨的尴尬现实,这些出台的打压房产需求的政策是否违背了市场规律?就这些问题,记者专访了这名说话一贯肆无忌惮、角色越来越像公共知识分子的房地产商人。
    
    “第二套房”新政,有多少可行性?
    
     南都周刊:日前,央行与其他部门联合发文,要求第二套贷款购房的首付比例不低于40%,在你看来,这一政策主要是为了减少银行的房贷风险,还是为了打压房地产的投资性需求?
    
     任志强:都不是。一些政府部门认为是要限制需求,建设部明明知道供不应求是房地产市场的主要矛盾,但建设部左右不了国土部,没有办法让土地的供给满足市场需求,所以不得不用限制需求的办法来压缩需求。
    
     但现在看来是多重矛盾,为什么会在第二套住房的标准上有多重争论?从现在的争论看,政府一些部门出台这些政策的意图是不明确的。什么是第二套住房,英国、美国、法国人家都有明确规定,同时买了两套房子,并拥有六个月的才叫第二套住房。因为这期间要装修、要搬家、要安排工作等,所以要先买一套房子,然后才能更换,在六个月内只要把第一套住房卖掉,就不算拥有第二套住房。中国的规定是不合理的,要按照国外的规定就很合理,就是把房子卖掉,因为买卖房子的过程是不收税的,所以愿意更换。但我们不行,二手房交易有过多的税收,在一买一卖中,要交一大堆税。这是政策造成的结果,二手房交易市场被压制了。而且,第二套住房是在同一个城市还是在不同的城市,法律上也没有规定。
    
     银行怕按揭贷款出问题?实际上按揭贷款是银行最好的放贷方式。银行最主要的担心是在拍卖的过程中,不能把人轰出去,这是法律不允许的。即使有这个风险,但在住房贷款中出现呆坏账的比例也只有1%多一点,比企业贷款低多了。而且,贷款给有能力买第二套住房的人,一定比贷款给买第一套住房的人风险小,因为法律规定对抵押贷款买两套住房的人,若不能还贷可以在拍卖中轰出去。所以,银行在尽可能地开口子,比如说公积金贷款不算“第二套房”。所以说,防范银行风险只是一个说辞,政策导线是在不能满足供给的情况下想压缩需求。
    
     南都周刊:就像你说的,在第二套房贷款的认定标准上存在很多争议,日前央行征信部门也表示,其征信系统只能反映个人贷款购房情况,而不能完全反映家庭成员的购房情况。
    
     任志强:央行建立个人征信系统是个流氓行为。在美国是使用纳税情况来建立个人征信系统的,纳税与否是作为个人信用的主要条件,银行贷款违约是进入到纳税系统中去的。所以美国有治安卡号,可以了解每一个人的情况,甚至包括在学校表现的好坏,有没有盗窃、有没有犯罪等。个人的征信系统就是银行还贷吗?如果不和银行打交道是不会进入这个征信系统的。税务部门应该建立全国的征信系统,所有的人都应该去报税,而中国是收入不到一定水平不能去报税,错!所有的人都应该去报,然后由政府来审定该不该免税,而不应该由公民自己来决定,这在逻辑上就是一个错误。所以在中国才会出现这样一个怪事,税务局不管,没办法银行才去管。银行只能说建立信贷信用系统,但个人的征信系统和银行没有关系。一个人偷税漏税,但仍然如约还贷,征信记录却很好,这怎么能行呢?作为一个公民,首先是不能偷税漏税,不还银行钱是个债务问题,不纳税是个公民义务问题。两个概念,这不是瞎胡闹吗?
    
     所以我不认为是银行为了防范风险这么做的,而是多个部门在研究怎样解决房地产市场供求矛盾的过程中,国土部门要求坚决要把耕地面积控制在18亿亩,坚决要农民住房不能转让,坚决要按照计划配给土地,最后造成了供不应求,一看供给增加不了,就在压制需求上想办法。要求银行配合,银行不得不配合,这和银行的信贷风险根本没有关系。
    
     南都周刊:在这种情况下,这一政策究竟有多少可行性?能起到压制投资的目的吗?
    
     任志强:我不认为没有可行性。政府要干什么一定有可行性,没有可行性,即使是错的,它也会硬干。肯定会起到一些作用,尤其打击的是那些需要更换住房的,有居住需求的人,而不是投资需求的人。因为投资房产的人,买两套三套四套,一定是有闲钱。但真正影响的,实际上是那些要更换住房的人,原来的住房面积不够,要生孩子了,要把老丈人接来住,要把父母从农村接来,他们影响最大。压缩需求肯定是压缩了,政策的目的是压缩投资需求,但实际上压缩的是居住需求,是改善住房条件的需求。如果把所有的银行放贷都停下来,一定会压缩需求,但这项政策意图的多重化造成目的与实际后果的脱节。
    
     不是没有办法,国外有很多东西可以参考利用,把它们搬过来就可以了。所以“第二套住房”本身就是一个含糊的概念。
    
    越调控房价越高,政府在干嘛?
    
     南都周刊:自2003年以来,面对高涨的房价,政府以打压需求,意图控制房价的思路在支撑并出台一系列房产政策,但房价确是越压越高,这一思路有哪些值得反思的地方?
    
     任志强:2003年之前,房价每年的增长大概是3.5%左右,而工资收入年增长大概是9.1%,后者的增长是前者的近三倍,相比较而言,前者根本就不叫增长,所以没有出现城市房子供不应求的状况。2003年宏观政策出台后,限制土地供给,才开始出现房价的增长。首先爆发的是上海,因为上海首先把按揭贷款的“销售制”改为“结构封顶”,这就使房子推向市场延迟了半年,这使上海出现了一段时间的住房短缺。
    
     2004年以后,从土地供给开始,越调控,房价越高。在此之前房价增长多少?没有多少。限制土地供给以后,才造成了这一结果。当时的政策不是从市场出发的。从“8·31”文件可以看出,几个部委都在里面,包括监察局。监察局根本没有权力去管土地市场,当时是为了防止官员腐败,才介入进去。为了防止土地腐败,就减少供应量。现在再看看,源头是不是在这?监察局根本不懂市场,所以一定以违反市场的手段去解决问题。结果是市场上更加腐败。
    
     只有在今年,政府才提出了要用增加土地供给的方法来调控房市。以前都是压缩供给,不行就再压缩需求,政府都是在干嘛?是要回到过去的经济短缺时代吗?市场经济才让物质增量,供不应求的产品逐渐减少。调控的目的是什么?是让大家都买不起房吗?还是要房子变成供不应求的产品?这完全是和市场经济相违背的。1998年我就提出要建立住房保障体系,但政策老想把穷人也挤到市场上去。
    
     南都周刊:在多年的打压需求后,政府突然转向保障性住房体系建设,要求重新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上。若在开发面积不变的情况下,这会不会导致商品房,尤其是90平米以上商品房的供给量的减少,从而导致房价进一步上升?
    
     任志强:多年的争论后,政府开始重视社会住房保障问题了。如果国土部说新投入市场的土地,90%是要用来建设保障性住房,那对穷人来说是一件好事。但如果土地总量一定,是一个零和游戏,对商品房来说是一件坏事,因为保障的土地多了,商品房的土地就少了,房价自然会涨。但如果政府保障性住房建设和商品房的土地供应是两回事,商品房的土地供应另外增加,就不会有影响了。加大保障性住房建设是好事,但与商品房价格没有关系,因为这个群体原来也买不起房,甚至是连经济适用房也买不起,其和商品房的市场需求没有关系。
    
     最近北京市提出要将农民工的住房纳入保障规划,农民不应该解决,农民工应该解决,有什么道理啊?没有任何道理。农民工已经常住在城市里,按道理来说应该解决他的户口,解放他的土地,让他能成为城里人,但他在农村的土地和房屋都不能变现,不能卖钱。对于他们来说,对土地是双份占有,这对城里人来说是不公平的,为什么他能占两份啊,而我只能占一份啊,因为他占两份,我这一份的价格就高了。农民不能把手中的房子和财产变现,包括社会保险,医疗保险和户籍等,如果这些都解决了,就不会有这些问题,人想到哪流动就到哪去。所以,土地制度问题是房地产市场中的最大问题。从农村集体用地的征用开始,政府就垄断了土地的供给,只有一个出口。而不是像香港,有政府土地和私地,双方可以相互平抑价格。
    
    国外的好东西,完全可以拿来
    
     南都周刊:你刚才说在房地产政策的出台过程中,很多政策都是违背市场规律的,都是以各部委发文的调控形式在被动应对,为什么会这样?
    
     任志强:不都是,在今年好多政策都是符合市场规律的,比如这次的保障性住房建设政策,国土资源部门也在增加土地的供给。今年增加了30%,说政府没有在做吗,也在做,但要让它增加50%,它增加不出来,因为暂时还开发不出来,路啊,管线啊还没有修好。同时,明确了政府的住房保障职责,这就是告诉市场,这一职能不在市场范围内。而此前的一些东西,绝大部分都是违背市场规律的。但由于现在政府的职能还一时跟不上,导致还有一些非市场化的政策出台,比如说90平米的规定,以及这次的第二套住房首付比例增加等。
    
     这些部委在出台房地产政策时也开座谈会,但开座谈会者可能有不同的利益,或者根本不懂市场。我刚开始也参加过多次,但后来不参加了,因为我老提反对意见。
    
     南都周刊:近期你提出了“挽救夹心层”的主张,呼吁政府关注那些超出了保障性标准又暂时靠收入无法或无力购买商品房的工薪人群,在税收和住房贷款利率等方面予以照顾。你的观点似乎总是要领先政策一步,为什么?是房地产商这个“局内人”的身份决定的吗?
    
     任志强:这不是我近期提出来的,而是早提出来了,只是近期在国家明确承担住房社会保障职责的情况下,这个问题凸显出来了。最早提出要建立住宅法的也是我,我在1998年就提出来了,建设部今年才提出了要制定住宅法。日本在1960年就出台了,台湾地区是在1971年出台的,欧洲更早一些,没有一个国家没有住宅法。为什么没有更早提出了,因为以前是福利分房,不需要,而1998年住房改革以后中国需要。住宅法不仅仅要解决低收入家庭买不起房的问题,还要解决家庭住房问题,美国也是这样。美国的住房部就是要解决保障性问题,商品房它根本不管,10万美金一平米也和它没有关系。
    
     我们能把国外学到的东西和国内的现状结合起来。我们不仅仅在国内,在哥伦比亚大学培训那么久是为什么,我们的研究机构与国外好几所大学的图书馆都有联系,我们出台的研究报告把国外的先进经验都积累起来了。这些东西都是眼睛看得见的,为什么不去学习?官员也经常出国学习啊,但他们没有实践经验,不能结合实际思考问题。而我们恰恰是可以把理论和实践结合起来。很多东西都不是新东西,也不是我提出来的,而是国外本来就有的东西,我们也应该有,完全可以拿过来用。购买第一套住房要免税的,全世界都这样,为什么中国就不一样?还要加税?
    
    如对社会有好处,我愿当恶人
    
     南都周刊:你的一些言论,如“商品房应面对的只是中高收入家庭中的富人,不应让所有人都买房”;“政府的工作重点应是提供保障住房权利的公共产品,而不是限制房价”;更多的低收入家庭应靠政府解决廉租房、而不是“居者有其屋”等,在当时被认为是富人的“嚣张、蛮横”言论,而现在逐步被证明是正确的,并在政策上逐步得到体现后,你有何感想,得意?悲哀?
    
     任志强:没有什么可得意的,我的目的很清楚,就是让政府变得更好。但如果政府能更早地听取我们的意见的话,也许市场不是今天这个样子。1998年我就提出建立住房保障体系,为什么现在才实行?这是政府应该要检讨的。这只能证明一件事,政府的决策不一定都是正确的,民间的意见也不一定没有值得参考的地方。但政府最终还是听了。曾经有一个学者写过一篇文章“让任志强看笑话”,确实是任志强在看笑话,早听的话就不会这样了。
    
     如果做的对老百姓和社会进步有好处,我宁愿当恶人。今天当恶人,有些人会认为是对的,但并不是所有人都认为是对的。改革不是一帆风顺,正确的意见被接纳也不是一帆风顺的。
    
     南都周刊:长期以来,多数网民对你的发言以扔板砖为主,认为你是房产商利益集团的最佳代言人,但从近期的政策变动看,你的观点更像一个公共知识分子,两种角色似乎“错位”了。
    
     任志强:没有“错位”,我本来也没有以房地产商人的利益出发来考虑问题,从过去到现在都不是。我只是更接近市场,比一般人更了解情况。过去到现在,我们也组织了很多次有关中国经济问题的讨论。华远有自己的研究机构,本来就是为公共层面提供服务的。我们研究机构的成果,各个部委都来要,不过他们耍赖,不给钱就是了。没有一次出报告他们不来要的,都是点名来要。
    
     我不仅仅是一个房地产商,而且是一个企业家,只有那些无知的人才说华远只做房地产,我们有银行、旅游等各种产业,多得去了,房地产只是我们涉足的产业之一。怎么不说我是政协委员啊,怎么不说我是人大代表啊,我的角色多得去了。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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