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任志强:应博弈于出台之前
(博讯北京时间2007年11月02日 转载)
    
    
     每当有宏观调控政策出台时,总会有许多的媒体记者来电来函询问这些调控政策对开发商的影响,也有一些颇非善意的语言与问题,似乎一些政策的出台会让开发商被置于死地。 (博讯 boxun.com)

    
     也有许多媒体记者自以为是的开始大量的评论,认为每次政策出台都在痛击开发商的软肋,终于可以让开发商的好日子不那么好过了。也许有许多评论认为新出台的政策堵住了开发商钻政府政策的空子的机会,让开发商的“不法”行为无处可逃,房价似乎可以下降了。
    
     市场本就是个政策与市场主体的博弈行为,各方博弈就是市场经济中所提出的核心——竞争的过程。总是一方在利用自己的优势痛击对方的劣势实现核心竞争力的价值最大化,或者利用双方的优势合作回避各自的劣势争取共同获得价值最大化。否则社会与制度又怎么会进步呢?价格怎么会下降呢?
    
     市场中的博弈只有一种情况,那就是博弈的各方都必须遵循现有的法律框架,都只能服从于政策法规的规定,也都只能在“法不禁止即为许可”的条件下进行博弈。只能和必须进行合法的经营,否则就不是博弈而是违法了。
    
     而政府的市场规则本就应是维护公平竞争的。当政府认为原有的市场规则无法维护这种公平的竞争时,无法保护市场中的竞争主体的平等竞争地位时,自然就应调整规则并使规则更有利于对弱者的保护,更有利于市场中的高效与竞争。
    
     如乒乓球的竞赛规则曾多次发生调整,对球、对球拍都做了规则上的变更,对发球的动作、发球的顺序以及对计算分数也都做过多次的调整,由每人五个发球、一局二十一分改为了每人发球两次、一局十一分等等。
    
     不仅仅是乒乓球,排球也从发球方才能得分改为任何方都能得分,羽毛球也是同样。许多人认为规则是针对中国的乒乓球优势才做的改变,但不管如何改变又有谁能够不服从于这种竞争的规则呢?
    
     这与市场竞争是同理的。不管这些规则的改变是因为宏观经济的需要,还是为了规范市场行为的需要,总之在规则改变之前,只要符合于这些规则并未违反法律的要求和规定就说明开发商的各种博弈手段是合理的,包括分期取得土地,按出让合同分期缴纳出让金,分期滚动开发等等。
    
     同样这些规则的修改只能说明政府在负责制定相关规则的部分时,没有在博弈之前就能制定一套好的制度,缺少事前的市场调研和科学性。否则为什么会经常三天两头的出台新的政策来修改市场中的游戏规则呢。只能说明立法的程序中并未将市场相关主体的利益冲突与博弈放在出台政策的立法之前,于是就不得不出现博弈总是在政策出台之后。当市场对政策的出台产生了各种争议与对抗性博弈时,才发现政策中还有许许多多的漏洞,一段时间之后又不得不出台大量补漏洞、打补丁的“通知”等等。
    
     回头看看就会发现大量新出台的补丁性政策,恰恰是市场主体在前一个政策出台之后的博弈中发现了政策的漏洞与问题,恰恰是市场主体在补丁性政策出台之前就认为应在政策中规定的问题,恰恰是市场主体提出要保护公平竞争应做出明确规定的条件。
    
     事实证明,许多早被预言言中的事情并非不能在政策出台之前博弈,并非不能被科学的判断,并非一定要摸着石头才能过河。
    
     市场中的经营主体最贴近市场,最了解第一线的经营运作情况,最了解政策的漏洞和客户的需求,但却被认为是最可能选择只对自己有利的政策倾向,因此常常被排斥于政策的制定之外。政策也因此只针对于利益集团所博弈的可能性去针锋相对。结果是只知其一不知其二,在试图解决一些浮在市场表面的问题时,暴露出沉在水底的漏洞,让许许多多临时性的政策调控措施变成了长久的政策,让本来应长久的给以市场稳定预期的政策反而成了朝令夕改的短期政策,让各种长短期政策都变成了网眼极大的筛子,又不得不用各种通知每月每月的去被动的忙着打补丁。
    
     改革的初期是摸着石头过河,但深入改革之后总该有点规律性的东西了吧,至少应学会将博弈的过程尽可能的放在立法之前吧!
    
     国土资源部连续出台关于加强土地供应调控政策的相关文件,在“防止开发商囤积土地形成垄断”,但国家不是有明确的相关法律吗?1995年开始实行的《房地产法》不是既有要求又有法律的罚则吗?如果是开发商违法那么国家执法部门完全有能力按法律的要求对开发商进行处罚,又何须多次的下发各种通知呢?
    
     看来通知正是不打自招的痛责市场行为规范管理中的缺失与不作为。假定法律不能对开发商的囤地垄断给以合法的处罚,那么一定是负责土地供给的环节给了开发商囤地的理由和给了开发商不受法律制裁的保护。多次规模查处违法违规用地的运动中事实是政府的违规行为和数量远远大于开发商群体的违规。
    
     真正的垄断在于土地供给的源头。如果没有土地供给的垄断,开发商可以多渠道多方式的自由获取土地,那么怎么可能出现囤积的垄断呢?如果土地供给的数量与方式不被垄断,又有谁敢去囤积土地并期待土地会短期内升值呢?
    
     成片土地的出让、巨大楼盘的出让所形成的政府政策性垄断恰恰在于有这样的政府垄断性的出让行为,有这样的分期开发的出让合同,有这种分期交钱、分期交地办证的合约,有这种整体出让分期规划的审批制度。
    
     是生地还是净土出让并不是一种市场的选择,而是一种垄断条件下的无奈,是面对中低收入家庭的廉租房或经济适用住房的用地还是专用于商品房的用地供给同样不是一种市场的选择,同样是一种垄断条件下被动的无奈。地块的多少、地块的大小、地块的用途、开竣工的时间要求、交费的方式又有哪一项不是控制在出让方的手中,哪一项不是出让方的权利呢?
    
     如今似乎将所有的脏水都扣在了市场的身上,似乎不理性的政策也能创造出理性的市场,似乎残酷的市场竞争可以自动的培养出大量的“雷锋”,似乎企业在市场中的核心竞争力来自于做亏本的生意。
    
     判断企业的行为唯一的标准是法律,合法经营是企业生存的前题,政策的出台可以更加严格的规范市场中企业的竞争行为,但政策不能批评与指责企业合法的竞争行为。解决垄断只能从源头开始,没有了源头的初始化可能形成垄断的条件,自然也就减少或消除了后期执行中垄断的可能。
    
     问题恰恰出在政策出台之前缺少一个公开的博弈过程,无法让决策者了解与知道政策的缺陷,无法知道博弈会出现的政策变异。仅仅凭出台政策的自我感觉来衡量市场的反映,其结果必然像计划经济指挥下的经济运行一样,永远赶不上变化的局面,只能不断的出台政策来改变与调整市场的运行环境,让市场的预期永远处于媒体争论的焦点上。
    
     检验政策良伪的是市场的实际效果。如果政策能给市场一个长久可持续的发展预期,用不着让市场主体总在预想着会有第二只靴子落地,那么市场就会平稳得多,反之就只能是长期处于上上下下的波动之中。
    
     在一个高唱可持续发展的社会中,首先大约要有一个可持续的政策和可持续的市场预期,而不是不断冒出来的新的“通知”。
    
     “苦难的中国” _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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