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中国房价是怎么炼出来的/霍学文
(博讯北京时间2008年11月10日 转载)
    
      中国的房地产问题争论已经好几年了,至今公说公有理,婆说婆 有理,没有一个明了的结果来。今天我正式宣布加入这个问题的讨论之列!
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      我的观点是:中国房地产市场是个非理性的,根本就不能称之为“市场”。中国房价涨到今天,绝对不是市场行为,中国的房地产市场根本就不能称之为一个市场。为什么这么说呢?主要就是因为造房子的土地是国家控制的,垄断性的控制,土地对造房子来说就像生产资料,生产资料不是市场来配置的,那怎么可能产生受供求关系影响的房地产市场呢?现在一些所谓的专家出来鼓噪,只能说明中国真的缺少真正有能力的经济学家(专家),或是缺乏有良心的经济学家!为什么这么说呢?请看下面的分析:
      
      中国的房价上涨四大主力推手:地方政府、国内银行、房产开发商、人民币升值等。(在此,我要先告诉看客们,以下论述,请你们不要向我要详细数据,我一个小老百姓,我哪来的数据?我要有完整数据,那我得花多少银子去搞?我还要不要上班了?我不是搞论证的,我写这个就是凭我想象,凭我个人的认识,当然下面的假设可能有夸大之处,甚至有某些忽略的细节,但基本缘由肯定是对的,你要认为有理就看下去,否则,你不看拉倒!:)呵呵……
      
      一、最大的推手是各地方政府
      
       地方政府为什么是最大的推手?主要缘由是中国政府对政府官员的考核体制落后、片面强调GDP、权钱交易腐败等方面所致,又民主程度不高,人民没能形成对之有效的直接压力!
      
      举个例子:某个城市,如果去年房价平均是2000元/平方米,去年竣工房屋1000万平方米,那么房地产这块的GDP姑且可以认为是2000 元*1000,0000=20000000000元=200亿。然而,今年要是房价涨到8000元/平方米,今年竣工房屋依然是1000万平方米,那么房地产这块的GDP就变成了8000元*1000,0000=80000000000元=800亿!呵呵,从200亿到800亿,那计算GDP增长率的时候,可是多大的飞速增长啊!其实这样的GDP增长和“两个经济学家吃屎使GDP增加2万”的故事又有何区别呢?
      
      再举个例子:某个城市,如果房价卖2000元/平方,年竣工房屋1000万平方米,那么用地姑且粗略估计为300万平米,土地拍卖均价2000元/ 平方米,那么土地总体收入就是2000*300,0000=6000000000=60亿元;可是如果房价涨到8000元,那么土地拍卖均摊下来的价格绝对可以达到8000元/平方米,那么土地总体收入就变成是8000*300,0000=2400000000=240亿元!240亿-60亿= 180亿,这意味着该地方政府一年财政收入就可以增加180个亿,那是多么有诱惑力的数字啊!
      
      还是以一个城市为例:突然增加了180个亿的财政收入,那么这个城市是不是可以拿出很大一部份搞所谓的城市建设,搞搞政绩工程呢?钱多了嘛,我这里建一个广场,那里修一条大道,这里搞个人造景观,那里筑个超大展馆。这些东西一见,那城市不就漂亮了吗?老百姓也开心点吧,更关键的是上级领导一来,那可是政绩工程啊,说不定上级一会儿高兴就把他给上调了!这对地方官员来说,是多好的事儿啊!至于以后出现什么房产泡沫,那才和他无关呢,他早上调了。
      
      还有一方面:土地价格上涨,房屋用地变成紧缺资源,那么地方政府官员是不是可以假手中的权利,作一些权钱交易呢?君不见中国首富前100名,几乎有过半是房地产老板?这真的是正常?没有文章?个人认为,中国这两年房地产流行圈地这背后就是反映着这个问题!某些房地产商每天跑政府关系,从政府低价获取地后,然后不开发,坐地两年等地皮涨价!为什么两年后就一定会涨价呢?这就是房地产和非法官员的交易了,也许有人会问这有什么交易呀?不是公开拍卖吗?哪有什么交易了?如果你这么想,那就是你太天真了!——比如,一个比较偏僻的地皮现在起拍,那能拍到什么价格呢?先算1个亿吧,好,某公司把它拿下了,接着当地政府马上进行该区域规划,周边配套建设,从而大大改变该地域的地价,那这块地不涨才怪呢!一年后,该地就可能到了值5个亿了,5个亿噢!才一年时间就净赚4 个亿,而且不用作任何投入,就等一年而已!我想这就是中国地产商发财致富的秘密之一!(看客们请不要反驳我,我就直接和曾经是我客户的大连某房地产商对过话,他告诉我他就喜欢搞地,然后等涨价!)房地产这么容易发财,那么给其利益的某些地方政府官员就不会获得好处?!
      
      因为有上述好处——GDP增长快、财政收入高、有钱做政绩工程,控制土地权钱交易,所以各地方政府基本都是维护当地房价上涨的黑手!君不见,一说某地房价太高有泡沫时,就会出现当地政府某些主要官员出来讲话说本地没有泡沫,本地房地产市场很正常云云之类……青岛市委书记杜世成、还有内蒙古呼和浩特市委书记韩志然、唐山市委书记张和……,太多了只举这3位吧。当然我不是说讲过这些话的官员就一定有经济问题,没有必然联系,在此我要澄清。
      
      二、中国房价上涨第二大推手是国有商业银行
      
      为什么国有商业银行是国内房价上涨的第二大推手呢?在这里,请注意,我要提醒大家:一是国内最主要的四大商业银行都是国有的;二是国内房贷按揭政策,首付太低了,这是政策漏洞。本来这两条都不至于产生那么的房价上涨推力,错就错在这两点一结合,就变成一只巨大的黑手。因为银行是国有的,所以就存在极大的腐败,这腐败在哪儿呢?以下就是前面两点带来的弊病:首先,导致各分支行片面追求暂时的业绩,忽视潜在的巨大风险,在房地产没有爆发危机之前,整个房地产看起来是平静的,在一个还处于上涨阶段的房地产市场,几乎没有人会断供的!那么这个时候房贷看起来对银行来说都是优质的。对银行负责人来说,贷出看起来是盈利度高的房贷当然就是漂亮的业绩了!至于风险吗?因为是国家的,怕啥!国家还会让国有银行倒闭?
      
      其次,因为缺乏了风险意识,银行又是国家的,所以这里就出现很多腐败。比如一个楼盘按实际情况,价格可能就值5000元/平方米,可是房地产开发商想卖 10000元/平方米,怎么办呢?按照常理,这样的价格,银行提供按揭贷款的时候是不是该慎重考虑一下,该不该提供按揭贷款?或者首付需要提高?可是因为银行是国家的,风险不是主要考虑的项,又因缺乏强力监管的房价评估体系,银行某些权力人员在房地产商的商业公关甚至贿赂下,就昧着职业道德和良心同意了!按揭就贷出去了!可以说,很随意的房贷按揭也是促使房价上涨的大力推手!
      
       再次,就是因为银行是国家的,而现在房贷首付又这么低,才两成。这造成的一个后果就是被一些钻政策空子的人利用——用国家的钱来炒房!以小博大!因为这,才会出现什么温州炒房团,如果不是以小博大,那想想一个温州市的民间资本可以炒得起国内的楼市?
      
      最后,还是因为银行是国家的,导致中央政府不敢下大力去调控!为什么不敢呢?手心手背都是肉啊!老百姓买不起房,胡主席、温总理不是不知道,他们也心疼老百姓,在想办法!可是就采取猛政策吗?房价肯定能降下来,但是房价一降必然导致断供,断供就导致银行大量坏账!为什么就一定有大量坏账呢?就是因为刚才说的房价评估监控不严,房贷门槛太低的原因所致!
      
      举例:一个房子本来只值3000元/平方米,100平方米,就是30万,现在因为非理性的炒房,价格到了10000元/平方米,就是100万,首付20 万,另外80万通过银行贷款就把房子买回来了!如果房价突然下跌到5000元/平方米,那么该房子就只值50万,你说这买房的人还会供房吗?因为是抵押贷款,这房主大不了不要房子!那银行就把房子收回去?能值多少?50万,那银行贷出的可是80万噢!另外30万就不见了,亏损了!这30万到哪儿去了?到房地产商那儿了!
      
      如果中央政府花大力气调控,那么势必造成大面积的断供发生,断供将导致银行收回大量贬值的房产,这个时候受损的就是银行!而国内主要银行都是国家的,这意味着国家将在银行这块大受损失!所以,中央政府从2005年就在调控却一直见效不大,其原因是不敢下重手!各位注意到没有?那时中央的语调是“防止房价过快增长”!就这几个字,让房地产商解读出中央政府的软弱!让各地方政府玩起了“上有政策,下有对策”的游戏!
      
      
      三、房地产商是房价非理性上涨的第三只黑手
      
       严格来说,房地产商当然还不能说是房价上涨的主要原因,虽然房价看上去是房地商定的,但实际上不是。我们必须明白,房价实际上是政策环境决定的,苍蝇不叮无缝的鸡蛋——房地商不过是发现房贷政策漏洞的苍蝇而已。
      
      这些政策漏洞在哪儿呢?一是中国的建设用地产权和供给制度。土地是国家的,房地产商拿地的过程有太多的灰色操作空间,这里就不多说了。二是中国的房贷政策。这里漏洞也太多了,已经充分为房地产商操作利用。要说明这个问题,我先用一个房地产商从成立、拿地、建楼、销售、发家的流程说起吧。如下:
      
      假设某个房地产开发商,成立时注册资金5000万(在中国,注册资金都是可以玩虚假手段的,暂且不讨论这个问题),因为各方面关系很好,所以,它的资金来源不担心的。现在拿地,银行给与贷款3000万,通过关系公司筹款2000万,然后花5000万元拍下某块2万平方米的土地。此地很可能看起来是偏僻之处,但没关系,3个月后地方政府就很可能会马上规划在周边建配套设施,此地块马上涨价,现价值达2亿元。
      
      这时,该房地产商有两个选择:一是把地转卖,马上获得1.5亿元的利润(收入2亿元减去买地投入0.5亿元);二是自己继续开发。我们姑且这样认为,该房地产商把土地转卖掉一半,则该地产商现有的资产就是价值1亿元的1万平方米的土地以及帐面资金1.5亿元(卖地收入1亿元加注册资金5000万),一共 2.5亿元,当然还有银行及关系公司的欠款一共0.5亿元,两相抵减就是2亿元的净资产(Z0)!从5000万到2亿,房地产商为此4倍的膨胀式发展投入了什么?又用了多长时间?——关系和3个月!
      
      好,我们接着假设。假如该房地产商将剩下的10,000平方米土地计划开发成高层住宅80,000平方米,暂且算100平方米/套,则一共为800套房子,此时正常的房地产价格姑且为 3000元/平方米,则该楼盘房地产值3000*80000=240,000,000=2.4亿元,除掉地皮费用,其建安成本姑且算1500元/平方米,则总建安成本为1500*80000=120,000,000=1.2亿元。如此,该房地产开发商又可以净赚额=卖房收入-地价-建安成本=2.4-1.0-1.2= 0.2亿元。那么其净总资产Z1就是2亿+0.2亿=2.2亿元。当然这是按常规卖房办法后,房地产商的资产增加情况。
      
      但是,现在真实情况是3000元/平方米的房子不好卖,要马上把房子卖掉赚回1.2亿元没这么顺利。好了,于是房地产商又配合政府所谓“经营城市”的理念,发现了其中最大的秘密。这个秘密就是房子不好卖吗?那就涨价!涨价了就肯定好卖!怎么才能涨起来呢?政府官员要讲城市未来的美好发展,媒体以及所谓的专家要预测未来房价会大大上涨,房地产商呢?只要真正的把房价涨起来!
      
      现在我具体讲操作。该房地产商怕房子不好卖,怎么办呢?好,我先自己卖给“自己”,卖100套!该房地产商找来自己亲戚、朋友、甚至核心员工,要求他们买,但前提是不能全部用现金买,而是必须按揭贷款买,而且必须马上买,马上以超出正常价格买,即以4000元/平方米买,40万/套买走。4000元/平方米不正常价格的银行贷款按揭好办,搞搞关系银行肯定同意贷款。可是这些找来的人没钱付不起首付怎么办呢?没关系,首付款房地产开发商垫支替他们付,平均每套房子100平方米,首付两成,不就=100*4000*20%=8万,100套房子首付垫支不就B1=8万*100套=800万嘛。好,现在房地产商房子还没造好,我就卖出100套房子,收回资金A1=100*400000=40,000,000=0.4亿元。而我按正常价格卖呢?才3000*100 平方*100套=30,000,000=0.3亿元。从0.3亿元到0.4亿元,多收入1000万,房地产商不过垫支了800万首付,这意味着,我现在涨价了,房子自己买了,反而多赚了200万!
      
      至此,各位看客是不是开始看出些门道了?明白为什么很多楼盘还没开始卖,就被什么内部卖掉了!搞得厉害的还要摇什么号,一个买房的号码就是几千元呢!明白为什么房地产商喜欢给房子涨价吧?涨了反而好卖!反而赚得更多,前提是只要中国的银行愿意提供按揭贷款!银行嘛,通过关系搞搞定,也不难呀!所以,房价就开始没人管的任由房地产商来涨了!大家也听说过很多的有关房地产商假卖房子骗贷的事吧!我告诉你,那事情太多了!发现了的只能说明水平太差、关系太差!活该!
      
       也许有人又要问了,房子卖给自己人,可是要他们负担按揭,不是把亲戚朋友员工坑惨了嘛,他们凭什么愿意呢!好,您还看不懂,我就继续为你讲下去!
      
      事实上,房地产商找来这批人,不过是一个托而已!为什么是托呢?因为房地产虽然通过卖给自己人,能快些回笼资金,但这方法必须能量有限,必须有个发散效应啊!更想让更多的人付真金白银呀!只有通过这些托才能炒热这个房市,让更多的买主和资金流进来!你说合伙骗人的能让托吃亏嘛?肯定要给好处的!什么好处?
      
      首先,托的首付是房地产商垫支的,自己不用担这个投入资金的风险;其次,也是最关键的,就是房地产开发商一定是这么对这些托说的:“这些房子肯定会升值,将至少上涨2000元/平方米,马上值6000元/平方米!这样,你就白赚2000*100=20万!”你按揭一段时间怕啥,何况这个时候你还可以把房子出租呢?不用自己掏多少钱还款的吧,几乎没有风险。
      
      看明白了吗?房地产商要想让这个故事继续,就必须让房子继续涨价!3个月后,房地产商卖第二批,200套,6000元/平方米。哈!这个时候就是房地产广告、托出力的时候了!这个时候只要稍微运作制造涨价的现实案例,即100套房子还是卖给自己,另外100套房子有这100套作托,那无疑是很好卖的,而且肯定是供不应求。为什么供不应求呢?因为人们都有买涨不买跌的偏好,因为房地产商运作很好,有太多的买房增值故事,所以就进一步刺激了居民或其它资金进入楼市了!这样楼市的投机性需求就凸现逼迫出来了。
      
       如此,房地产开发商还需为作托的100套房子垫支首付,即B2=6000*100*20%*100套=12,000,000=1200万。而这时收入A2=6000*100*200套=120,000,000=1.2亿元!
      
      至此,房价飞涨就这样被制造出来了!好,现在卖剩下的500套。经过前2次的操作,房价看上去确实是上涨很快了,足够的上涨趋势刺激或逼迫(为什么用逼迫,是因为相当一部分买房人是担心以后房子涨的更高,所以就想尽办法筹集资金买房,君不见城市的月光族有爸妈、爷姥、% _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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