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房地产开发商自揭成本,充满了谎言!/张昌让
(博讯北京时间2008年11月18日 转载)
    
    本月中旬,北京某报报道:《北京房地产开发商自揭成本价 称利润率仅为5%》。文中说,某地产负责人对记者表示: “位于北京南部丰台区域2008年某成交项目,其楼面地价为6505元/平方米(含3%的契税),加上2300元的建设费用、500元的市政配套费用、500元的营销管理费用、300元的前期费用和1100元的各项税费,还有财务费用200元。其单位平方米的成本已达11405元,按照其市场12000元的销售均价,该项目一平方米所获利润595元,利润率仅为5%。”
     (博讯 boxun.com)

    凡是近多年来从事与房地产建设工程有关专业工作,如施工、监理、造价和工程管理等专业的人士,都可以一眼看出,以上发展商的计算,充满了谎言。
    
    首先,上述两发展商说的“楼面地价”是指每平方米的建设用地转让价还是土地转让价平摊到每平方米建筑面积中的地价?含糊不清。开发建设指标中有一个指标叫“ 容积率”,是一个平方米土地上开发出建筑面积的数值,亦即总建筑面积和土地面积的比值。北京市各区的房地产开发,按政府规划部门批准的指标,容积率通常在4以上,最多时可达到6~8。如果上述发展商说的6505元/平方米地价,指的是单位建筑面积的平摊地价,即使容积率为4,土地转让价达6505×4=26020元/平方米,北京丰台区的政府土地转让价达到这样的高度了?闻所未闻。如果指的是政府土地转让价,则摊到建筑平米的土地转让费用只有6505元的四分之一或更少,就是说,开发商把土地费用夸大了至少4倍。我们知道,位于长安街延长线上的某临街地块,在地价飚升的2006年的转让价为7000元/平方米,该地块规划容积率为4,摊到每平方米建筑面积中的地价仅为1700元/平方米。
    
    其次,其他各种费用也无一项是真实的。例如,每平方米建筑面积2300元的建设费用,至少夸大了一半。目前,所有商品住房,全部是毛坯房交货,框架结构的房子建筑工程价,即使原材涨价,土建费用也只不过每平方米1200元左右,计入外墙面装修和管线安装、电梯安装,也只在1500~1700元/平方米左右。再例如,“500元的营销管理费用”,也属无稽之谈。以一个10万平方米的小区工程为例,如果真发生每平方米“500元的营销管理费用”,那么全部此项费用达5000万元。假如这个工程的全部管理人员为20人(已属庞大),全部营销管理时间达3年(已属过长),则平均每人、每年的费用为5000÷20÷3=83.3万元。这说明,开发商的管理人员不只获取着特殊的高额薪酬,而且把一切不合理的开支,包括不能公开的灰色的、腐败性的支出都打进了成本。上述开发商的报帐,经得起国家审计吗?我国各垄断行业有一个共同的“中国特色”,就是在体制内实行畸高无边的福利和追求豪华的工作环境,然后高喊“亏损”,要求政府允许产品和服务涨价,房地产业更是如此。
    
    有专家估计,当今我国各地房地产业的毛利润至少在30%以上,这个估计仍偏保守。以本人近年来对几处房地产工程投入产出的了解,毛利率大都在50%以上,“投一产一”(利润达100%)的开发项目也不乏实例。
    
    目前,国家各地政府在纷纷出招“救市”。什么放宽土地出让、公积金调整、降低首付和减免契税等,不一而足。更有奇招者,如有媒体报道:“今年绍兴县教育局连续推出的两个政策,在当地引起一片哗然。一、绍兴县今年招聘的教师,如果在规定地方买了商品房,在试用期满后可以转为事业单位正式编制。二、具有大专学历及以上或初级技术职称及以上的各类人才,在柯桥买房子,其子女参加中考就可加10分。”“救市”的花样繁多,就是不想触动房地产商的暴利行为。这样的“救市”,着眼点不在救民而在救商。这只能说明我们的政府与谋暴利成性的开发商们有着说不清的利害关系。牛头不对马嘴,当然“救市”效果式微。
    
    如果真要“救市”,很简单,公布并审计房地产开发的真实成本,以国家法定的经营利润规定约束开发商的不法暴利行为,再适当地纠正“土地财政”的方针,就一定能使房价回归到适应大多数民众购买力的水平。这对我国各级政府是一个如何落实党中央和胡总书记一再强调的“科学发展观”的考验,而只有落实“科学发展观 ”,才能出现有效的、真正意义上的“救市”。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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