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刘光晨:任志强和戴建中谁在忽悠谁?
(博讯北京时间2009年4月13日 转载)
    
    3月31日,北京市社科院发布《北京蓝皮书》系列四个发展报告,《北京蓝皮书》发布之后两天,华远集团总裁任志强就在其博客发表一篇近5000字的质疑文章,随后作为《北京蓝皮书》之一、《北京社会发展报告(2008-2009)》的主编,戴建中也撰写了一篇文章,回应任志强的质疑。这个年头凡是关于房地产的研究报告,都会引起媒体以及整个社会的关注,现在一位是房地产业的大鳄,另一位是学者专家,这两位关于房地产的争论格外引人注目也在情理之中,我浏览了整个媒体的评论,网民的反应,思考良久,觉得有必要说句公道话,在我看来这两位大佬各自站在自己的立场上,所讲的话都有片面性,都在忽悠人。
     (博讯 boxun.com)

    这次争论中基本围绕着刚性需求进行的,而双方对刚性需求的理解上是有缺陷的。
    
    刚性是针对弹性而言,弹性需求指商品供求关系中受价格影响较大的需求,价格越低需求也就越大,相反价格越高需求就越小,在经济学上也称谓需求弹性,它反映三个指标:反映需求量对自身价格变动的敏感程度;也反映需求量对其它产品(替代产品和互补产品)价格的变动的敏感程度;反映需求量对实际收入的变动的敏感程度。而刚性需求就和弹性需求正好相反,自身价格变动的敏感程度很小,这时候就显示出需求的刚性;如果没有能够替代产品和互补产品也会出现刚性需求;人们收入增加的速度高于商品价格上升的速度,那么也会显示需求的刚性。
    
    过去我们讨论过春节火车票的需求刚性,这种刚性主要是价格上涨并不会减少需求,就是说价格的敏感程度很低,也就是价格的需求弹性非常小,人们买黄牛票也要回家啊!虽然人们也可以选择坐飞机,坐汽车,但是都不会影响对坐火车的需求产生太大的变化;人们收入的增加也不在乎火车票价格的上涨,这也使得弹性需求变小,而刚性需求增大。
    
    这两位先生是如何表述房地产的需求刚性的呢?
    
    任志强说:“住房是天然的刚性需求,不然国家不需要建设保障性住房。”“而这些外来家庭的支付能力大约也远远高于北京市户籍家庭的收入统计数。这样市场所面对的消费群就发生了变化。家庭资产、大家庭的资助、外来购买能力等等就都成为了房价收入比中的一部分,也成为推高北京房价的重要原因。”
    
    戴建中说:“我连续两年在《社会发展报告》中指出,在买房问题上不存在‘刚性需求’”,“ 如果需求是在一段时间里可满足也可不满足的,那还叫什么‘刚性’?”“人类的需求可以是无限的,但是除了人要吃饭的需求是刚性的以外,住房需求相对而言是弹性的。买不起大房子可以买小房子,买不起房子可以租房子,住宅消费能力与房价找不到交汇点时,只能是有价无市。”
    
    戴建中还说:“房地产商照政府规定执行90/70政策了吗?”,“2007年连竣工的经济适用房平均每套都要106平方米,任先生能晒晒自己盖的商品房又是多少平方米一套?”“政府也已经对房价有了明确态度,干预房价的政策是‘保障低端、支持中端、适量高端’,着力调整住房供应结构。”
    
    这两位争议的话还有许多,只能把最重要的部分选摘出来分析;
    
    我想说明的是所有的刚性需求都是一个相对的概念,房地产,吃饭的需求都是刚性,但也有弹性,绝对的刚性是不存在。因此,今天的住房需求刚性也确实存在,所以戴建中说:“在买房问题上不存在‘刚性需求’”确实是让任志强抓住了小辫子。
    
    但笔者并不苟同任志强的“住房是天然的刚性需求”,而是中国房地产出现刚性需求的真正原因恰恰是戴建中说的“买不起大房子可以买小房子,买不起房子可以租房子,住宅消费能力与房价找不到交汇点时,只能是有价无市”问题没有解决好。
    
    戴建中质疑任志强说得好:“任志强先生‘只为富人盖房’。”“房地产商照政府规定执行90/70政策了吗?”
    
    反过来任志强这些开发商不执行“90/70政策”的责任难道都是开发商的错?“90/70政策”是政府提出来的,已经有两年了,但是这种政策依旧是一纸空文,而《北京蓝皮书》是用每套住宅100平方米来计算房价收入比。就这一点来讲《北京蓝皮书》就没有从刚性需求中建议如何求得一个更为现实的住房面积大小的限制,中国现阶段如果不采取强制手段限制住房面积的大小,那么戴建中说的“买不起大房子可以买小房子,买不起房子可以租房子”就不可能实现,消费者也就无法在住宅消费能力与房价找到一个可以接受的交汇点。这个问题做不到,那么“保障低端、支持中端、适量高端”现在也很难做到。
    
    我如是说现在“保障低端、支持中端、适量高端”很难做到的理由是这三个阶梯的强制性标准并不明确,以及在整个规划中的比例如果只是含糊其辞,如果是和“90/70政策”一样不了了之,那么作为商人,就是愿意为富人盖房子,就会专门建造适合“外来家庭的支付能力大”的房子,北京市民只能望房兴叹。
    
    戴建中说“2008年北京有近12万对新人,但一共只卖出去94200套住宅,卖出的这些住宅也并不是全部卖给新婚夫妇。大家婚照结,房先不买。”
    
    “大家婚照结,房先不买”,那么9万余套房子都卖给谁了?如果现在结婚的80后不能成为买新房的主力,那么北京的住房政策确实需要反省,因为房子都让有钱的人买去了。
    
    有消息说2008年北京城镇居民人均可支配收入达24725元,如果按照5:1的计算口径,应当是123635元,北京的平均一套房价如果是这个价格,那么北京现存的房子一小时之内就会销售一空。因此在计算房价和居民的可支配收入时国际上一些口径是不适合中国国情的,23:1更不适合中国国情,到底多少最合适?这是经济学家需要研究的问题,而不是任志强研究的问题。
    
    本文绝非是对任志强和戴建中各打五十大板,而是我在许多年前就讲过:“总结房地产价格之痒,离不开中国可耕土地的实际情况;离不开国家对房地产发展的一揽子计划和相应的制度法规;离不开公平和效益必须和谐发展;离不开中国最需要住房的是中国的弱势群体;离不开政府的行为决不能与民争利;离不开政府的调控手段并做到执政为民。”
    
    当今全世界遇到金融危机,缘由是美国的次贷危机引发,次贷危机就是房地产贷款引发的金融危机,为此昔日的格林斯潘也只好到国会认罪。中国目前的困难并非从房地产因引发,但是房地产业始终没有解决好的问题就是“保障低端、支持中端、适量高端”没有落实,现在虽然已经把这个问题又明确地提出来了,但是如果没有刚性的制度约束和监管,而是靠任志强们“天马行空”,那么再过两三年许多问题还是不能解决。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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