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贾卧龙/金融危机摧毁宏观调控 政府为房价“加油”
(博讯北京时间2009年6月26日 转载)
    
    提及房价,相信大多数老百姓是爱恨交加。前两年一路暴涨的房价让他们只能“望房兴叹”,好在政府一系列强有力的宏观调控令购房者对降价始终抱有希望。进入08年,购房者的集体观望以及宏观环境的急转直下令房地产开发商陷入前所未有的困境,商品房销量一路下滑,资金链频频告急,无计可施的开发商们在坚挺半年之后无奈只得降价让利。
     (博讯 boxun.com)

    眼看着老百姓盼望已久的降价终于出现,这场价格的博弈战似乎就要胜利,然而,一场突如其来的“小阳春”令局面瞬间改变,处于下行通道的房价不仅止跌更出现了新一轮涨价的趋势,究竟是什么令“战势”出现了惊天逆转?
    
    金融危机摧毁宏观调控 打压变“加油”
    
    众所周知,中国房地产市场是一个“政策市”,政策的一举一动都会影响市场变化。自2005年政府实施全方位的宏观调控,到2008年初开始逐渐显效,深圳房价降了近30%,北京上海的成交量也急剧萎缩。按照这样的态势继续发展,房价是必然会降的,老百姓取胜也是完全可以的。然而,次贷危机爆发了。
    
    面对席卷全球的国际金融危机,中央政府的一系列宏观调控不得不将目光聚焦在“扩内需”三个字上,而为稳定楼市,保证消费支柱产业的稳步发展,之前的调控路线是不能继续的。因此,在2008年房地产的调控形态明显分为了两段,上半年是第一段,宏观调控依然沿袭2007年紧缩式调整,甚至间或还有个别进一步紧缩的政策出台;但到了下半年也就是第二阶段,在保障经济增长、调整经济增长结构、强化住房保障、维持房地产市场稳定发展等诸多因素作用下,中央政府和地方政府不得不放弃之前的调控措施,而步入全面松绑期。可以说,金融危机的到来让老百姓失去了取胜的“天时”。
    
    资本逐利的本质 支撑房价回暖
    
    目前业内普遍认同,在刚性需求释放接近尾声时,影响房价上涨的主要原因在于通胀预期的影响。伴随前期发达国家纷纷大量发行货币拯救经济,企业复苏的迹象进一步显现,与此同时,国际间资本的流动也重新开始。现在并不是谁在炒作通胀预期,而是在经济发展的大势面前,资本的逐利性使得这种流动又涌入楼市和股市,这是任何人都无法改变的。
    
    正是出于对通胀的预期甚至恐慌,资金需要寻找一个安全的“避风港”,而楼市已然成为他们最佳的选择。房地产具有投资型的资产属性,在逐渐升温的通胀预期以及宽信贷低利率营造的金融环境下,将释放出更多的投资性需求。而投资性需求的释放将对冲因房价过快上涨导致的刚性需求下降,从而使楼市的交易量并不至于因房价的上涨而出现大的回落。可以说,资本逐利的本质间接弥补了房价上涨可能带来的恶性影响,也使得老百姓盼望的继续降价失去了“地利”的优势。
    
    购房心理作祟 老百姓错失良机
    
    如果说,金融危机和资本逐利的影响具有很多不可控因素的话,那么老百姓各种购房心里的作祟,则直接导致他们错失了买房的良机。当2007年末中央决定执行从紧的货币政策、加大对房地产的调控力度并提高首付之后,中国楼市迅速从流动性过剩转成流动性紧缺,房企融资环境急剧恶化,唯一回收资金的手段就是降价售房,房价也应声而落。
    
    虽然开发商们使出浑身解数降价促销,但此时更多的购房者认为房价没有降到预期的低水平,因此并未及时出手。然而,当市场在政策刺激下出现小阳春后,多数开发商把握住了这个机会,瞬间完成了一个漂亮的转身,企业资金链也有了极大的改善,继续降价的可能随之减少。可以说,老百姓没有认识到房子这种特殊的商品再便宜也不可能降到白菜价,对房价成本的过分低估,缺少“人和”的弊端使得他们在价格博弈战中再失一局。
    
    兵法有云:胜败乃兵家常事。在这一轮的价格博弈中,由于各种可控和不可控因素的影响老百姓可能暂时处于下风,但这场战役还远未结束,楼市的深度调整仍在继续,相信知己知彼,就能百战百胜。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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