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房地产开发制度“千疮百孔”
请看博讯热点:房产泡沫

(博讯北京时间2009年7月31日 转载)
    
    
     备案制在程序上注重结果而非过程,“监理既不敢影响工程进度,也无法要求开发商整改,形同虚设,又助长了开发商生米煮成熟饭的心态” (博讯 boxun.com)

    
    2009年6月,上海闵行区莘庄板块的二手房成交量比5月增长了8%,成交均价上涨了7%;七宝板块的二手房成交增加了5%,成交价也上涨了7%左右,但莲花板块的二手房挂牌价却下跌了10%以上。
    
    “从莲花河畔景苑的塌楼事件以后,整个板块的二手房没有任何成交,连问的人都没有。”美联物业闵行区区域经理张敏告诉《瞭望东方周刊》。
    
     张敏说,整个莲花板块的二手房交易,将在今后半年到1年之内处于非常低迷的状态。“同行们都觉得,今后莲花河畔景苑的二手房,都不会有任何成交了。”
    
     但与此同时,上海众多的第三方房屋监测公司,却迎来了业务井喷。
    
     上海聚菁装饰装修服务有限公司等几家验房公司的工作人员告诉本刊记者,平时,验房公司的业务主要以办公室和家庭装修检测为主,房屋的质量检测虽然价格便宜,每100平方米只收费500~1000元,但来检测的人一直不多。
    
     在莲花小区塌楼事件后,各家公司该业务的增长都超过了1倍,“看到很多客户都是同一个小区的,我们还推出了团检业务。”
    
    但实际上,业主请第三方检测,最多只能起一个心理安慰的作用,因为这样的检测报告,就算是拿到法庭上,也是没有任何作用的。
    
    上海协力律师事务所律师卫新说,闵行塌楼事件,暴露的是中国房产制度上的问题,“如果制度不变,这样的事故很难说是不是最后一次。”
    
    监理公司“监而不理”
    
     第三方验房在上海行之有年,并曾因是“整个链条中业主主动监督的唯一一环”而被外界寄予厚望。
    
     第三方检测存在先天的致命缺陷,使其作用极其有限——只有在业主签了所有的交接单后,才能看到房子,而从法律上来讲,业主在亲眼看到房子之前,就已经收房了。
    
     “我手上很多案子都是这样。”卫新说,按照目前的收房流程,业主必须先签收,把物业费等所有费用结清,物业才会陪业主去看房、验房。“检测公司大都会挑一些细枝末节的问题,以显得尽责,但实际上只要不是主体结构的问题,法院一般都不会判决退房,只是要求开发商维修。而要求验房公司发现主体结构的问题,也不大可能,因为如果有问题,开发商也就不会交房子。”
    
     但相对于房产开发的融资、监理、交房等等制度上的痼疾来说,这还是个小问题。
    
     在莲花河畔景苑的案例中,最先暴露的就是监理制度上的问题。
    
     在国内5年就能建成的房子,在欧美发达国家要20年,原因就在于,这些国家有非常细致的工程监理、检测流程,“一个建筑从打地基到封顶、装修,每一个步骤都会有专门的监理,只有达到质量要求,监理公司签字了,才能进行下一步,监理公司不签字,工程就只能叫停。”新加坡红木集团总经理张永河告诉本刊,在美国,监理公司有自己的行业工会,有类似于目前中国的律师行业自律制度,所以,监理公司具有比较权威的第三方地位。
    
     但在中国,监理公司却是由开发商“发工资”的。
    
     开发商要的是尽量缩短工期,恨不得三步并作一步走,“监理不敢拖我们的时间,除非他以后不想做生意了”。对开发商来说,在整个开发过程中,监理最大的作用也只是在工程完工后,在开发商的竣工报告上签字。“也就是走个程序。”上海一家中型房地产公司董事长王城(化名)告诉《瞭望东方周刊》。
    
     导致监理“监而不理”的另一个原因,则是工程质监的备案制。
    
     “在竣工报告完成后,开发商会到质检站做个备案,这时候,房子已经全部造好了,就算对工程有一些疑问,但只要不是非常大的问题,总不至于让开发商把房子炸掉重造吧。”王城说,备案制在程序上注重结果而非过程,“监理既不敢影响工程进度,也无法要求开发商整改,形同虚设,又助长了开发商生米煮成熟饭的心态。 ”
    
     在莲花河畔景苑的塌楼事件中,该项目的监理方——上海光启建设监理有限公司的负责人就曾对外表示,从2008年年底开始,该公司就曾多次向开发商提出堆土存在隐患,但问题一直没有得到解决。
    
     “在这样的情况下,监理公司应该尽快向有关主管单位汇报,但是很显然,大部分监理公司连这最后一点责任也没有真正地承担起来。”卫新说。
    
    项目公司空手套白狼
    
     根据目前情况判断,破产清算很可能是莲花河畔景苑的开发商无法逃避的命运。但据上海当地媒体报道,开发商上海梅都房地产开发有限公司只持有三级房地产开发企业资质证书,注册资金800万,截至3月31日,公司的货币资金只有5885.99万元,净资产只有2200余万元。
    
     而按照法律,项目公司只承担有限的赔偿责任,破产清算后所有资产将由债权人进行分割,银行贷款、员工工资、清算费用有限赔偿,之后才是业主的赔偿。
    
     “也就是说,这些钱肯定是不够赔的。”卫新说,在上世纪90年代,上海曾出现过很多烂尾楼,后来,为了防止开发商预售楼之后卷款逃跑,政府规定所有房款必须打入专门的监管账户,这次政府冻结的也就是开发商放在监管账户里的钱。
    
     “这个制度在设计时参考的基础条件之一,就是项目肯定是赚钱的,所以根本不怕开发商跑,”但这次的情况却显然不同以往,“项目公司的操作隐患,终于在这一次爆发了。”
    
     在中国房产业中,为某一项目设立专门的项目公司,是较为通行的做法。
    
     “母公司提供部分启动资金,剩余的流动资金缺口,项目公司从银行贷款解决,建筑、装修等费用则由建筑公司垫付,项目预售后再结算。”王城说。他于2001年在上海闸北区开发了一个包括9幢住宅楼、1幢办公楼的项目。
    
     这家项目公司的注册资金只有1000万元,但开发总成本却在3.71亿元左右,利润总额超过4200万元。
    
     项目公司实际投入的资金只有1.1亿元左右,包括土地出让金、土地征用及拆迁补偿费、销售费用和管理费用,其他建设资金全部由建筑承包商垫资。而这1.1亿元中,又只有30%左右是母公司提供的自有资金,剩下的70%资金主要来自银行贷款和企业借款。
    
     “如果出现像莲花小区这样的巨额赔偿,我们肯定是让子公司破产清算,但母公司却没有任何风险。”王城说。
    
     也就是说,这家注册资金只有1000万的项目公司承担了所有的风险,但开发商的利润,却不会有任何损失。
    
    先收房再验房的“霸王”程序
    
     业内关于取消预售制度的呼声,也正是因为这个理由而一直存在。
    
     在美国,开发商想开发一个价值10亿的地产项目,自有资金至少要在8亿左右,只有在这些资金存入政府托管账户之后,开发商才能获得开工许可,“这也是为什么美国是这次金融危机的发源地,但却从来没有烂尾楼。”张永河说,美国也有预售制度,但预售的资金也是政府监管的,只有在交房之后,开发商才能拿到钱。
    
     美国模式虽然安全,但未必符合中国国情,由于资金流动性很差,所以如果中国也照搬该模式,“房产开发的成本起码要增加一倍”。
    
     但中国的交房制度,并非只有预售这一个应该诟病的环节。
    
     仍以美国为例,美国开发商在建筑造成后,要由业主成立专门的业委会,聘请专门的质量检测公司、设计师甚至是律师,对建筑物进行全面的验收。“验收合格开发商才能交房,验出来不合格,开发商就要整修到合格为止。”张永河说,但国内的交房模式是,业主还没有签好交房手续,开发商就已经将物业、配套工程等向物业公司移交了。
    
     第三方检测也因为程序上的问题而形同虚设。
    
     “等业主看到房子,觉得有问题想拒收的时候,物业都会扬着手上的收房手续,告诉业主,不好意思你已经收过了,维修问题,我们慢慢谈吧,”卫新说,深究起来,第三方检测制度自身也有问题。
    
     在卫新接触到的房产官司中,检测公司的独立第三方地位实际上也没有真正建立起来。“一些公司为了迎合业主,各种各样的小毛病挑很多,但真正打退房官司的时候,却得不到法院的支持。”另一方面,民间验房也是各有各的标准,“缺乏政府主导设立的检测标准,这些验房公司的报告,就既得不到法律上的支持,也得不到开发商的认可,那最后的结果就只能是互相扯皮。” _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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