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是什么让开发商不怕被地王烫到手
(博讯北京时间2009年8月25日 转载)
    上海商报社评
    
     今年以来,全国各个一线城市在房价急涨普涨之下,关于房地产市场必须加强调控的言论再次呼之而出。国土资源部日前表示,在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下,下半年要加强土地的批后监管,防止借拉动内需为名的违法圈地和搭车用地。 (博讯 boxun.com)

    
    对过去数年以来反复出现的为“抑制房价”而展开的大讨论加以观察,我们可以发现,总有一种声音会脱颖而出,那就是呼吁增加土地供应。昨日,在上海的“头脑风暴”中,中房集团理事长孟晓苏为楼市开出“方子”的第一条也是如此。
    
    但实际情况是,增加土地供应从来没有对房价产生过任何抑制作用,以中国目前房地产业的现实状况和发展水平而论,凡是基于简单的市场理论——比如供应需求理论——而形成的调控措施,必定是不堪一击。追根究底,在中国,土地市场是一个最难以“市场化”的市场,在这个市场上,有难以计数的“历史遗留”问题——有时,看似对土地交易双方形成巨大威胁的动迁问题,居然可以转化为受让方的“屯地”工具,以本报两年前曾发表的一个中国式新名词,我们可以将之称作“土地的时间价值”。这种“历史遗留”的“企业土地储备”有多少?数年以来,全国各地任何权威部门均难以作出回答,但我们可以肯定,现实的房屋有效供应中,“保留地块”正作出相当比例的贡献。
    
    虽然,“新一代”土地出让(合同)已经对“屯地”有诸多的限制。但房地产开发的实际操作过程,攸关土地交易双方的“核心利益”,甚至是交易双方代表的个人利益都难以撼动,以致于我们看到过太多开发商玩转土地市场的经典战例:在各地,去年市场低迷期,不止一幅当初鼎鼎大名的“地王”被退地,开发商全身而退。
    
    可见,增加土地供应与土地有效供应和房屋有效供应的距离实在太远,或者说,只要在执行和操作层面稍稍作出动作(或不作为),其间的相关度,可以是正相关,也可以负相关,也可以不相关。
    
    换一个角度描述:地方政府的“新一代”土地出让,均以“招、拍、挂”施行,舆论普遍将之斥为“以土地供应的垄断地位哄抬地价”,但在中国,若以公平而完善的法律法规施行“招、拍、挂”,因为市场行为处于“有序”状况,则房价不见得因此而如眼下一样飞涨。倒过来讲,目前的房价被称作“不理性”的上涨,原因虽多,但开发商屯地、屯房从而操纵市场是毋庸置疑的主要因素之一,开发商为什么可以做到操纵市场?环节颇多,原因不一,从源头上讲,如果其在土地市场上即可得到作为出让方和开发进程的监督方的地方政府的“支持”配合,则对要素市场的操纵可谓基础扎实事半功倍,其后在销售环节,操纵房价更是水到渠成。以近年来各地出现过的“退地”为例,如果土地出让方允许受让方不用付出(或减少付出)代价而全身而退,则开发商风险成本趋低至零,那么,等同于鼓励当地土地市场上所有参与开发商:有人善后,大胆出价。
    
    最后,对于国土资源部最新发出的“严禁屯地”文件,其实不无疑虑,盖因“严禁屯地”既是我国土地法的既有规定,又是“新一代”标准土地出让合同的固有条款,再度加以重申,作用也不过如此。
    
    关键是地方政府的执行层面如何配合,具体而言,是土地市场信息公开的程度如何提高。顺便说一句,近年来曝光的贪腐案件相当多集中于土地领域。实际上,如果有关方面真对囤地呆涨、闲置延迟、甚至退地毁约的情况认真地去查一查,相信那才是钱权交易真正的主要场所。
    
    (本文来源:上海商报 ) (博讯 boxun.com)
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