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茶香阁:警惕开发商销售行为金融化导致的楼市泡沫
(博讯北京时间2009年11月21日 首发 - 支持此文作者/记者)
    
    在卖方市场下,开发商的强势已经不仅仅体现在“捂盘”和“提价”上。近期,京城少数热销楼盘在预售之前,突破了传统收取少许诚意金进行认筹的方式,金额逐渐放大,并与银行存款结合。业内人士指出,应警惕开发商销售行为的“金融化”,这种现象如果升级,可能会影响金融领域的正常竞争。
     (博讯 boxun.com)

    今年以来,房地产市场强劲复苏,各大城市商品房销售强劲,排号买房现象屡见不鲜。其中,不少楼盘在取得预售证或者即将申请预售证时,便开始内部认购,公开放号收取诚意金。
    
    显然,在楼盘尚未取得预售许可证时,任何形式的销售行为都是非法的。收取诚意金作为一种法律性质界定不清的形式,也是不正当的。而部分楼盘以售房为名,引导购房人向指定银行账户存款,无疑有“变相揽储”的嫌疑。
    
    作为资金密集型行业,房地产企业的资金来源一向“多元化”。除去自筹资金,房地产企业资金来源中,超过67%是“别人的钱”。这一负债率水平明显高于其他行业。而负债中,定金及预收款对房企而言,是无息的资金占用。而个人按揭贷款则是现行预售制度下,地产商在开发过程中便提前“享用”的资金。
    
    房地产开发本身,已经具备了多重金融属性。“以小博大”的杠杆式开发为地产商提供了很高的净资产收益率。而今年楼市火热,不少地产商在取得预售许可之前,便开始收取金额不等的认购金,由此制造“房荒”、“抢购”的表象,这显然不利于行业的健康与稳定。
    
    有关部门三令五申,禁止楼盘在没有取得预售证时以任何形式收取订金,但许多开发商置若罔闻,除了储备客户、哄抬价格等有形目的之外,在开盘前开发商收取订金还可用作交还贷款利息,进行融资、还贷等。而在楼市火热时,购房人也敢于冒险。
    
    部分楼盘收取的客户诚意金高达数亿元。法律界人士表示,这样巨额的资金如果没有监管,或被挪做他用,不但危害购房人的权益,也会出现危害金融秩序的问题。一位地产人士介绍,目前部分楼盘在销售预热阶段收取的资金,对中小房企而言,可以解决至少一年贷款利息的燃眉之急。
    
    另外,在未取得预售证的情况下,开发商收取买家定金作为日后选房的“必要条件”,从中开发商不仅获得了巨大的资金流利益,还能摸底市场,控制销售节奏,以达到制造热销假象,吸引更多人购房,甚至抬高房价的目的。这种销售模式也在助长地产泡沫。 [博讯首发,转载请注明出处]- 支持此文作者/记者(博讯 boxun.com)
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