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我国房地产市场是一个“伪市场”/唐志良
(博讯北京时间2010年1月07日 转载)
    我国房地产市场(主要是指居民住房市场)自从20世纪90年代末房改后,就一直成为社会关注的焦点,进入21世纪以来,我国住房价格一路狂飙,特别是在北京、上海、广州等一线城市尤为突出。“房奴”也就成为现代社会很多人的一种新的社会身份,这也引起了我国政府的高度重视。针对一线城市的高房价问题,中央政府的措辞已经从“抑制”转变为“遏制”,并采取了一系列的措施来治理我国房地产市场,如,财政部、国土资源部、央行、监察部、审计署日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(以下称《通知》),将土地出让收支全额纳入地方基金预算管理,将土地出让收入全额缴入地方国库,支出通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理。《通知》还规定分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。然而,政府的这些措施对于缓解目前的高房价现象虽然具有一定的积极作用,但难以治本,这是因为我国房地产市场的根本问题在于,该市场内部供求力量之间的严重失衡,需求力量根本就不能制约供给力量,即它还不是一个真正的市场,是一个“伪市场”。
    
     市场是经济社会中商品关系交换的总和,“真市场”应该具有一个基本特征,那就是市场里的需求力量和供给力量能够进行自发地、公平地相互作用,这相互作用主要体现在,一方面是需求与供给之间相互促进,需求力量支持供给的发展(如激励创新、扩大规模等),供给力量来满足和开发人们的需求,优化人们的需求结构;另一方面,需求与供给相互制约,需求决定供给意愿、价格、质量等多方面,供给决定需求的满足程度、可行性选择、数量、质量、结构等方面。相互促进是为了相互有效制约,相互制约是为了更好地相互促进,这两方面的作用缺一不可,只有这两方面的有效作用,才能形成正常的市场价格,此时,价格机制才能起到自发地有效配置资源的作用。我国房地产市场却不具有市场的这一基本特征。 (博讯 boxun.com)

    
    对我国房地产市场来说,首先,由于我国经济发展模式目前还是主要依赖投资的粗放型增长方式,而房地产产业关联度大,60来个产业与房地产关系密切,因而投资房地产对经济发展的带动作用就非常大,进而房地产自然就会成为我国经济增长的一个重要关键点。现在房地产已经占了我国GDP的6%,四分之一的投资在房地产行业。而且,地方政府对房地产的依赖度也很高,土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上,许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地财政。因此,从这方面来看,房地产开发商就会必然和地方政府以及银行进行合作,组成紧密的联盟关系,成为房地产市场中的强势集团,牢牢控制着房产价格的走势。在这种情形下,市场外部力量(如中央政府的力量)要想有效制约市场内部的供给力量,就会显得力不从心,制衡难度很大。其次,就居民房产的性质来看,房地产是一种准公共产品,因为房地产关系到广大百姓的切身利益,我国的文化传统中“家”的概念很浓,这决定了我国人们都想有一个稳定的家,而拥有自己的住房是“稳定家”的基本前提条件。因此,我国人们特别是在城市里工作的上班族,拥有自己的住房这一愿望尤为强烈,这强烈愿望形成了我国房地产市场中的巨大需求。但是,广大的购房老百姓处于高度“分散化”,他们作为房地产市场中的需求方,根本就没有能力与处于强势地位的供给方——房地产开发商进行谈判,他们只能是房产价格的被动接受者。因此,从这方面来看,城市的房价不管多高,一般人们都没有选择的余地,只有被迫接受高价格,用几代人的钱或者自己大半生的劳动来支撑房地产商的发展。
    
    由此可以看出,我国房地产市场中的需求力量与供给力量严重失衡,房地产价格不是由需求与供给的相互正常作用而形成的,市场中的需求力量只具有促进供给发展的作用,却没有制约供给方的作用,需求的力量严重弱化,价格机制也严重扭曲。因此,我国房地产是一个伪市场,在这种情况下,我国中央政府的各种调控措施就难以产生理想的效果。
    
    要使我国房地产市场持续健康发展,就必须对它进行去“伪”,使它成为一个“真市场”。要做到这一点,关键是要采取以下基本措施。第一,要积极转变经济增长方式,加大创新力度,大力发展我国的战略性新兴产业,以这些产业为龙头,带动我国整个国民经济的发展,降低对房地产业的高度依赖。第二,在房地产市场中,政府特别是地方政府的作用要高度中立,必须破除地方政府与房产商以及银行的联盟,政府的政策制定主要是立足于当地经济的可持续发展和人们的基本民生(如政府支持兴建更多的廉租房和经济适用房,使老百姓在市场中也有更多的选择,以增强他们的市场力量)。第三,政府要支持广大分散的购房住民进行组织化,以提高他们在市场中的谈判力量,以强大的需求力量来制约供给力量,在市场内部建立制衡力量体系,塑造正常的价格形成机制。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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