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两会房地产提案难被决策者采纳
(博讯北京时间2010年3月09日 转载)
    
    乐居:3月3日下午15时,全国政协十一届三次会议将在北京人民大会堂开幕,2010年全国“两会”由此正式揭开大幕,政协会议下午召开。截至2日12时,2238名政协委员中已经有1254名报到,大会收到提案360件,大会发言稿351份。据媒体报道,全国政协的各项提案之中,关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山,而其中对保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。两会提案剑指高房价,会否影响2010年的楼市走向?欢迎您就此发表博客、微博。
     (博讯 boxun.com)

    
    
    韩世同:两会十分关注房地产,每年人们都热切期待两会能形成有效的房地产调控政策。但在我看来两会对房地产政策制定和形成所起的作用和意义并不大。国家的各部委在制定房地产调控的宏观政策时并不需要参照或听取两会代表的意见。
    
     因为,目前的房地产的政策已经通过国4条、国11条实施,两会即使再多提案也难以被采纳,除非将两会召开的时间提前到中央经济工作会议之前,这样才有可能让提案发挥一定的作用。
    
    我刚才在网上看到许家印先生去年建议国家用“三控”手段来降低房价的报道,他的提案如果去年政策决策部门能全部或部分采纳,可能今年两会关于房地产的提案就不会那么多了。温总理也不必为目前高涨的房价发愁,许诺任内要使房价保持在合理的价位。
    
    现将许先生去年提案的内容摘要如下:
    
     恒大地产集团董事局主席、十一届全国政协委员许家印在接受媒体采访时表示,“房价大涨制约了低收入家庭的购房需求,不利于和谐稳定;房价骤然大跌也会带来消费不振、经济低迷、社会动荡等问题。”他将建议国家用“三控”手段来降低房价。
    
      许家印认为,地价、税费和利润是构成房价的三大关键因素,一旦采取强力的“三控”措施,政府让利、国家让利、企业让利,将从根本上杜绝房价飞涨及购房成本被无限转嫁给购房者的“羊毛出在羊身上”的现象,有利于真正降低并稳定房价。
    
      “目前国际公认的较为合理的房价收入比在4~6倍之间,但是我国的房价收入比平均为15倍,个别大城市更高。”许家印说。目前社会上对于如何控制房价说法不一,许家印认为,要采取措施防止房价大起大落和维护房地产市场长期稳定健康,首先要厘清房价的五大主要构成要素。
    
      “第一项是工程建设及配套成本;第二项是财务、销售及管理费用;第三项是土地成本;第四项是各类税费;第五项是企业利润。通常情况下,后面三项才是真正影响房价的变量。”
    
      “一旦政府严控地价、税费在一定范围,锁定企业利润区间并保持政策的长期性和持续性,房价就会下降;房价下降至一定价位就会长期稳定,市场也将长期稳定健康发展。”许家印说。
    
    对于地价,许家印指出,目前我国各城市土地成本占房价的平均比已达30%左右,“房地产企业将这一高昂成本转嫁至房价,又推动了房价上涨。”他建议,在目前的土地招拍挂过程中,地方政府不但要控制地价下限,还应考虑控制地价上限。
    
    一旦两家(含两家)以上开发商报价超过最高限价,土地出让即告流标,留待下次重新出让。当然,实现这种控制地价的方式,前提是保证充足的土地资源,确保土地市场供需平衡,这也符合供需必须保持平衡的经济规律。
    
      其次,目前房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项,税费成本加起来要占到房价的30%~40%,这些将直接转嫁给购房者。税费越高,购房者间接承受的压力越大,特别是低收入家庭的购房压力大大加重。
    
      他建议国家完善房地产税费体系,取消大部分不合理税费,这将有利于大幅降低房价。例如按企业毛利润30%-60%清算并实行预缴的土地增值税属人工增值,可直接取消,改为以企业净利润计算的“地产税”。粗略估算,仅此一项可节省企业开发成本17.4%。他建议,国家控制企业利润在一个合理的区间,一旦企业利润超过合理区间,国家将特别加大税收征缴额度。
    
    此外,本身就是一名地产商人的许家印“跳出来”主张,房地产企业应站在企业公民的高度追求合理利润,积极让利于民、努力回馈社会。“房价过快上涨,超出市场承受度带来的泡沫破灭,危害的是包括房地产企业在内的市场各方的根本利益,危害的是国家经济和社会稳定。从长远来看,房地产企业理性控制利润,使房价下降直至保持合理稳定,才能保证房地产市场的长期稳定健康发展,这和房地产企业的长远利益也是一致的。”
    
    纵观目前我国房地产调控的政策,大多是“头痛医头、脚痛医脚”的,缺乏根本性的制度建设的方略和部署。许先生的建议虽然也不是从法制方面来构建市场制度和秩序,但从土地、税收和企业利润这三大影响房价的要素入手进行控制,显然要比现行政策要行之有效。关键在于,决策部门的官员是否具有许家印这个商人那样的思想觉悟和智慧。
    
    当然,两会中不乏医治高房价的灵丹妙药。但如果不能系统地整合,形成对实际决策具有指导作用的方案和建议,两会过后决策机构依然我行我素。因此,对两会抱持过高的期望还是不太现实的。其实,现在的房地产调控政策已经够多,还需要时间来观察其效果。
    
    象许先生这样的建议在去年实施和尝试的可能性还比较大,因为当时房价相对于现在还没有那么高、泡沫也没有现在那么大。现在,对房地产的调控不得不小心谨慎、投鼠忌器,因为搞不好就会导致泡沫破碎造成经济和金融的危机。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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