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房地产调控政策千万别重复过去的错误/方明理
(博讯北京时间2010年4月06日 转载)
    
    在一片漫骂、埋怨、热议之中,房价正如一匹脱缰的野马,不断飚升。
     (博讯 boxun.com)

    为什么房价会如此疯狂?
    
    有人猛烈抨击地方政府的“土地财政”政策。
    
    有人猛烈抨击房地产开发商的“暴利行为”。
    
    有人猛烈抨击银行追逐利润的“信贷行为”。
    
    有人归根于购房者的“非理性行为”。
    
    有人归根于土地“招拍挂政策”。
    
    有人归根于不断涌现的“地王”。
    
    。。。。。。。
    
    如此,不一而足。
    
    其实,这些都对。因为房价并不可能单纯由某一个方面的原因决定,而是综合因素的结果。
    
    不过,可能有一点还没有引起大家足够的重视,这就是:中央政府部门的房地产宏观调控政策出现了大问题!
    
    自2005年以来,无需质疑的事实是:每一次“严厉”的“调控”之后,就是一波更加疯狂的房价上涨!
    
    为什么会这样?
    
    因为:计划经济思维,好心办坏事!
    
    因为:官僚主义!政策脱离了实际!
    
    因为:部分高官、部分学者习惯于自以为是、纸上谈兵!
    
    
    
    看看2005年以后有关房地产业宏观调控的几个主要的政策点:
    
    
    
    1、 收紧“银根地根”:
    
    
    
    在2005年以后,为避免通胀,国家采取一系列宏观调控措施,抑制过热的投资,这是非常正确的。但问题是我们习惯于“一刀切”,没有考虑人民群众改善居住条件的迫切愿望和巨大市场需求,把房地产投资也一刀切下去,“银根”紧了,房地产投资少了,供应急剧减少!“地根”紧了,开发面积大幅减少,市场供不应求的局面进一步加剧!
    
    与此同时,为改善老百姓的居住条件,鼓励购房的系列政策不断出台,尤其按揭贷款大幅增加。房地产市场供需矛盾达到空前激烈的局面!价格飞涨!
    
    
    
    2、90/70政策:
    
    
    
    在房价攀升的紧要关头,为扩大住宅的供应“套数”,我们推出了“90/70”政策,希望“低总价”能让更多的老百姓能买上住房。这个愿望原本是很好的,理论上也是对的。但忽视了两个操作层面的问题:一是“一刀切”规定:所有项目,不管你已经取得什么审批手续,只要没有拿到“施工许可证”,一律要重新报批!这不仅是严重的“官僚主义”,而且可以说是无知!愚蠢!因为房地产项目审批涉及部门广、审批周期长、程序和手续复杂、准备资料多。尤其是从设计开始,一切推倒重来,谈何容易?!增加资金成本不说、时间成本以及由此带来的短时间内供应急剧减少对市场的影响如何消化?可我们的政策就是这样硬性的规定!结果集体观望、集体停工、集体“断供”!市场本已供不应求的局面有如“火上浇油”!
    
    
    
    二是“一刀切”,让大户型项目,包括大户型的住宅、公寓、别墅等产品,甚至是仅仅只是大户型而已的“烂项目”顿时奇货可居,大幅涨价!90/70政策成了新一轮房价飚升的导火索和助燃剂!其政策对房地产业的破坏性简直难以估量!
    
     。。。。。。
    
     可气可恨更可悲的是:政府部门对这些政策至今没有任何反思!
    
     不仅如此,而且“变本加厉”的在重复这些错误或继续出台类似的政策!
    
     如:
    
     “保障性住房用地必须达到70%”:
    
    制定政策的领导“良心是大大的好”!可惜的是不仅目标可能又是“纸上谈兵”,更严重的是:政策意味着较长时间内商品房,尤其是高档商品房,特别是别墅类产品供应将大幅度减少,现有项目将奇货可居!进一步:价格上涨空间“巨量放大”!所以:北京三环内项目要消灭3万元以下产品!不禁要问:政策究竟是要为谁服务?!
    
    
    
     “保障性住房用地70%”能做到吗?财政部公布中央财政预算:“保障性住房资金总额376。6亿,较上年下降17%”、“保障房建设资金16亿元,下降40%”!
    
     2008年金融危机来临时,有关主管部门公布:保障性住房投资9000亿,可2009年过去了,我们实际完成投资不到500亿,而且几乎都是中央财政的拨款!
    
     喊口号容易啊,但我们要知道:承诺是银,兑现承诺是金!
    
     中央政府兑现承诺又何止贵如金啊!
    
     有政策规定:“没有上报保障性住房用地计划的地方,停止审批土地供应计划”。政策好啊!
    
    可问题是匆忙之中,缺乏长远规划、配套资金的“应景式”土地计划有多少可能性?可操作性?谁去监督?
    
    而且另一个严重的问题是:停止了土地审批计划的地方,会不会再一次上演土地稀缺、地价、房价上扬的“好戏”?开发商不笨啊!正在销售的项目有机还不乘?
    
    
    
    在房价飚升的今天,我们房地产业政策千万不要头痛医头、脚痛医脚;尤其不要“唯上不唯下”,只在乎喊几句“口号”!
    
    政策的着力点至关重要!
    
    我们要在扩大供应上下功夫!扩大土地供应;打击“囤地囤房”提高政府办事效率,加快项目审批进度。。。。。。
    
    要引导合理消费!“居者有其屋”不一定必须买屋,“租售比1:500”对中低收入者是大好事啊!何不先低价租房,天天过好日子? 买房可以先旧后新、可以先小后大、可以。。。。。
    
     要在廉租房建设上下真功夫!千方百计扩大供应(详见本博专稿)。。。。。。
    
    “危旧房改造”中许许多多的房子使用寿命还仅仅20-30年啊!我们还要“大跃进”式的再盖上几亿、几十亿平方米?
    
    
    
    决策失误是最大的浪费!政策千万别重复过去的错误啊! _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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