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陈宝存:开发企业死扛房价
(博讯北京时间2010年5月06日 转载)
    
     相比08年下半年,观望态势下的开发企业死扛房价更加简单化了。原因是开发企业不差钱。
     08年6月,在持续达半年之久全国市场观望日深的时候,我写文章:《市场观望最主要的是开发企业观望》。08年的土地流拍成为普遍现象,不开工,已开工的放大假,如上种种措施,使得开发企业摆脱资金链困境。不过,面对银根的紧缩,开发企业的选择也是没办法的事情,“买涨不买落”是市场的特点,所以你即使想降价,也不会有市场的追捧。事实证明我当时的说法是准确的。 (博讯 boxun.com)

     开发企业选择死扛房价的原因在于土地获取的成本高昂,获取土地的成本加大。抛开09年全年预10年第一季度的巨额销售不谈,目前达到上市条件的项目土地获取一般是07年和08年,08年土地购置条件尚好,但是绝大多数企业选择放弃拿地。所以更大量的项目土地获得是07年的天价地。
     之后的土地成交高峰就是09年的5月份之后。我们可以看到的是09年全年的土地成交面积竟然是低于08年的,也就造成了09年拿地的代价与08年更高。高昂的成本,高昂的地价造成企业不具备降价的空间,指望大规模降价在新房市场是不可能的。
     现在的主要问题在于政策悬案。一旦政策出尽,市场的反弹必将是强烈的。政策一直悬着的话,供需双方的对峙也就自然形成了。
     与08年相比最大的不同是消费者对于市场降价的预期小了很多。继续相信那些极力唱衰市场所谓经济学家的话的消费者越来越少。相信企业低于成本价销售的更是凤毛麟角了。说明经历了07—10年的调控与市场博弈的人们,更加趋于理性。至于网络的乱像,绝对不可能成为行业和真正买得起房的消费者的参考。
     当然降价对于改善和投资需求来说是更大的利好。思想倾向于开发企业与二手房市场降价的人们也就更多了。
     回头看销售回款:今年1-3月,全国商品房销售面积15361万平方米,同比增长35.8%。其中,商品住宅销售面积增长34.2%。1-3月,商品房销售额7977亿元,同比增长57.7%。其中,商品住宅销售额增长 55.2%。 
     而2009年,全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%。其中,商品住宅销售面积增长43.9%;商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。其中,商品住宅销售额增长80.0%。
     连续一年加一个季度的销售旺季,消化了几乎能增加的所有存量房。09年下半年才开始回暖的楼市强劲的无与伦比,但是,09年的最后一个季度的市场又在政策的左右下了。一直到09年12月份之后看似政策出尽,由次我们才看到了10年第一季度的楼市与土地市场的进一步疯狂。
     有人士认为,目前的矫枉过正的政策源于10年第一季度的市场疯狂。传统淡季的楼市竟然出现抢购潮,政策的颜面何存?只是,我们的调控之手伸的过长,手段过细,不存在可持续的空间。
     如此巨额的销售,以及如此频繁的政策调控,实际也使得众多开发企业在销售巨量增长中并没有完全放松对调控的警惕性。虽然土地购置热情不减,但是并非有热情就有拿地的可能。
     实际09年5月份以后的销售高潮,众多企业并没有真实的得到好处。机会只给了不信邪的企业,而众多一直采取守势的企业,面对高涨的房价只能叹息。原因是最高点的时期无房可供。
     又加上09年12月份的调整姿态,开工放缓也就是一定的了。这也是目前北京存量房大减的根本原因,也是政策不惜扎紧市场的脖子的主因。
     潘石屹昨天表示,目前北京房地产市场存量已经非常少,还能拿出来进行销售的房子只有3万套,而全北京一年销售20万套房子,“如果北京市没有可供半年销售的房子是非常危险的,半年就是10万套,如果没有这10万套,只有3万套,存量房就非常紧张,市场已经进入一个冰冻期”。
     所谓冰冻期却是可售房源太少的原因。那么,我们现在收紧信贷的政策基础在哪里呢?
     指望开发企业大降房价的政府与消费者一定注意现在的供求失衡是不能改变的。如此政策下,开发企业选择守势的同时,死扛房价更是市场供需严重失衡的合理选择。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)
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