“拆迁成本逼高房价”是本末倒置/曹盛洁

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“拆迁成本逼高房价”是本末倒置/曹盛洁
(博讯北京时间2010年8月19日转载)      昨日，一位知名开发商撰文表示，拆迁推高地价、地价推高开发成本、成本推高房价。目前，北京的拆迁成本越来越高，拆迁难度越来越大，高房价高拆迁成本恶性循环。他继而发问：如果不控制离谱的拆迁成本，房价如何控制得了？

     笔者认为，上述观点显然是本末倒置。恰恰相反，是越来越高的房价及房价上涨预期导致了拆迁成本随之水涨船高，没有哪级政府愿意在补偿上给予拆迁户过多“溢价”。当房价始终盘桓在高位时，如果想方设法降低拆迁成本，无疑是对被拆迁者利益的一场公然掠夺。 (博讯 boxun.com)

    这位开发商举了两个例子，其中一个是：在今年5月的通州，大多数房屋均价在2万元/平米左右，通州运河核心区及西海子棚户区居民拆迁的货币补偿标准为每平米1.5万余元。而去年上营棚户区拆迁每平米补偿8000余元。拆迁费加上土地出让金，和拆迁的资金成本和管理费，土地直接成本已经接近房价的 80%，再加上建安费，房地产开发成本已经达到或超过了现在的房价。

    请问：在5月份周边房价已经突破每平米2万元的前提下，合理的拆迁补偿应该是多少？难道按照去年每平米8000元的标准？1.5万余元不过是参照当时市场评估价给予的合理补偿，如果依照此前的基准地价法评估，就是明明白白从被拆迁者那里“抢钱”了。

    此外，个别地段的拆迁高补偿并不具代表性。按照国土资源部的官方数据，包含拆迁成本的地价不过占房价的23％。从全国范围看，很多城市房屋拆迁价格多是依照地方政府指导价格，而非参照市场价，这是导致社会矛盾丛生的根源之一。

    最关键的问题是，高房价真的是拆迁高成本逼出来的吗？

    这涉及到一个根本问题：现阶段，房价上涨到底是成本推动为主还是需求推动为主。不可否认，拆迁成本与房价之间会在一定程度上相互作用，但由此得出 “拆迁高成本是房价上涨元凶”的结论未免太过勉强。倘若拆迁成本从现在开始大幅降低，房价就一定能随之下降吗？答案显然是否定的。如果今年5月通州的拆迁补偿是每平米8000元，但是房子建成后定价2万元照样受追捧，开发商肯定不会卖1.5万元。追求利润最大化是其天性。

    最近媒体公布的1457宗闲置土地“黑名单”显示，泛海国际2004年在北京东风乡取得的四个项目平均楼面价仅为262元/平方米，拆迁成本低的惊人。按照地价推高房价的说法，如此低的地价，房价理应也很低。而现实呢？去年9月泛海国际居住区的均价为32000元/平方米，预计今年下半年推出的新盘价格将突破4万元。

    笔者认为，即使现在房屋拆迁成本是零，如果需求旺盛，开发商照样会卖出高价。肇始于2009年的这轮房价飙升，并非由成本上涨推动，而是取决于需求。在实际利率为负、通胀预期强烈，以及之前极度宽松的信贷政策下，房子几乎成为一种期货品种。现有的利率和货币政策对房价上涨有不可推卸的责任。

    一味将高房价归咎于拆迁成本，不仅无益于改变高房价的现状，而且很可能引发激烈的社会冲突。北京市日前出台相关文件，试图通过调控和平衡拆迁安置补偿水平来控制拆迁成本，应慎之又慎。

    在旧拆迁条例这部“恶法”未被废除的背景下，如何保障被拆迁者的利益诉求，避免野蛮拆迁的悲剧一遍遍上演，显然比控制土地成本更为迫切。如果非要通过控制拆迁成本达到降低土地成本的目的，至少需要两个前提，一是房价先降；二是让年初就开始征询公众意见的新拆迁条例落到实处。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)