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陈铭龙:中国未来3年房价还会再翻一倍
(博讯北京时间2011年1月15日 转载)
    
    来源:华声论坛
     (博讯 boxun.com)

      衣食住行是人民最基本的生活要素
    
      国家的各项政策都要落实到这四个要素中来,然而衣食易解决,住房却是一个现阶段最迫切需要解决的问题。尤其是一部《蜗居》电视剧的播出,更是掀起了全民关于住房问题的讨论大热潮。在今年刚结束的GOV经济会议上,“稳健”已经成为了未来经济发展运行的关键词。但是从房价的各项相关因素考虑,未来3年房价还将增长一倍。
    
      当前从国内整体经济环境来看,通化膨胀正严重恶化。截止至2010年12月,我国的GDP总值为33万亿元,然而银行的货币发行量则高达60万亿元,这是严重的通货膨胀现象。央行发行实施的货币政策是出于政治的原因,出发点在于国家宏观调节经济的增长,服从于政治的需要。但从另一个侧面来看却也扭曲了货币自发调节经济的面目。有时候通货紧缩更能促进货币的循环,通过加快货币循环的运行达到资金调节的作用,而不是通过加大货币发行以满足经济发展需求。过度的金融支持导致房价偏离了经济发展基本要求。所以面对这种现象,普通民众手中所掌握的现有资金财富变得严重内在贬值、变相缩水,房价也就居高不下。
    
      其次是国有企业大举进入房地产行业,引起行业升温,推动房价上涨。房地产行业是一个暴利的行业。国有企业财大气粗,想要在房地产行业谋求新的发展,对房地产行业注入大量的资金,在推动房地产行业发展的同时必然带动房价的提升以获取相应的利益回报。而GOV又没有能够制定相应有效的政策,用来抑制国有企业进入房地产行业,从而形成房地产泡沫经济。而且从宏观上看,诚如央行货币GOV李稻葵所说:“今天中国的房地产问题是深刻的体制问题,不是简单一两个政策出台调整就能够调整下去的。”所以在未来三年国有企业大举进军房地产行业发展的时候,房价也将会持续上涨。
    
      第三是土地财政成了房价坚挺的重要体制问题,而正如火如荼的工业化和城镇化进程,也势必影响到房价走向。所谓土地财政是指地方GOV依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。GOV运用行政权力把集体所有或其它用途的土地进行招商拍卖,而土地的使用价格就会翻几番增长。在现行的房地产税费政策的影响下,地方GOV成为了土地财政的最大受益者,在利益的驱使之下,大大的刺激了土地招商拍卖的高扬增长。土地的成本费用增高,房地产税费转化成为商品房成本,建筑完成后的房价也会相应的增长,最终必然是由购买者对房地产税费进行买单,从而抬高房价。也正是因为这种模式,推高了地价并造就了一个个地王,同时又反作用房价,形成新的房地产泡沫经济。并且从地王引出了一个囤地的问题。GOV希望通过囤地,控制土地的供应量,创造供给少于需求的局面提升土地的招商拍卖价格以获取更多的土地财政收入;而地王房地产商同样通过囤地行为以谋求巨额利益。这种因囤地行为而获取的利益收入,必然要转换为房价,是导致房价上升的重要原因。而且自从实施城乡二元化以来,城市的工业化、城镇化进程正在稳步的进行,大量非城镇人口涌入城镇,未来几年,城市化水平持续提高,城市就要增加更大量的人口,如果对住宅用地供给不平衡,房价将还会持续上升。
    
      第四货币政策的调整、银行信贷的变化也是房价上涨的关键因素。通过银行信贷是房地产商进行融资的主要渠道和有力手段,然而自2007年后至今,每一次的楼市调控和货币调整后都会导致信贷收紧、开发商资金链紧张的现象。如今年年初国家出台《GWY关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,其中规定:“国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”许多商业银行出于风险管理的考虑,收紧了对房地产商的信贷管理。房地产商没有足够的资金进行土地开发,促使了囤地行为的恶性发展。而且即使9 29新政提出五项措施,房地产整体的状况并未出现趋势性变好,成交量和房价状况依旧。而GOV楼市调控的一个后果是房价动荡幅度增大,楼市销售下滑,面对财务压力,房地产开发商为加快资金回笼必然会提高房价以获取资金的循环利用。
    
      第五物价上涨促使房价也在持续增长。物价上涨不仅指满足人民生活需求的各种商品的价格在上涨,房地产行业的各种建筑材料的价格也在持续上涨。人民的工资收入在生活消费方面的支出比例扩大,用于购买住房的支出就相应减少,而且由于建筑材料的价格上扬,房地产的建筑成本也在持续扩大,成本转嫁的房价也就会持续增长。目前人民的生活水平比以往都得到了较快发展,工资在持续上涨,但是物价的增长幅度更大。而且今年10月19日央行宣布加息政策,意图通过增加房产持有成本,进一步抑制购房需求,从而规避通货膨胀的增长。但是加息只是一次性的行动,虽然抑制了投机性炒房行为的增长,而对于资金实力不强、还款能力有限的自住型购房者来说,加息明显增加购房者的首付压力和利息成本,意味着供房成本的增加、负债成本压力扩大,不得不暂缓购房计划,对未来的房价增长提供助力。
    
      住房问题是普通民众的生活问题,而房价则是国家宏观经济的问题,然而无论是生活问题还是经济问题都必须要解决,才能够维持国家稳健发展。而从有关房价的各种触发因素看,房价在未来3年将会持续的增长,从而对社会稳定带来潜在的威胁,所以必须采取各项有效措施,无论是体制变革或者是经济调控、货币政策等手段对房价进行控制调整,引导房地产行业得以完善、平稳发展。 (博讯 boxun.com)
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