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楼市调控政府成了最大得益者
(博讯北京时间2011年2月12日 转载)
    
    
     随着国务院新“国八条”的颁行,标志着楼市调控进入新一轮调控,舆论普遍希望我国房地产市场能够结束持续多年的房价过快上涨的局面,让这个市场能够改变过于膨胀的投资投机特色,回归到给最大多数民众提供保障性住房这一基本功能上来。 (博讯 boxun.com)

    
     近几年房价暴涨的一个重要原因,是民众日益增长的住房需求与市场供应产生了矛盾。随着“城市化”建设的不断推进,一些大城市的商品房供应总体上处于紧张局面,在市场规律的作用下,房价必然走高。要改变这种局面,理想的状态是加大商品房供应,但是商品房的建设又受制于城市的土地供给。因此,加大土地供给是此轮调控中的一个重要内容,国土资源部在去年为此放宽了各地住房用地指标,2010年全国计划供应住房用地达到18.47万公顷,创下了历年供地的最高指标。但是,1月29日国土部土地利用司公布的去年住房用地执行情况公告表明,去年全国实际供地12.54万公顷,供地指标未能完成。当然,从供地的区域公布情况来看,东部城市的完成情况远高于西部城市,这与区域经济情况和房地产市场的情况是相匹配的。但问题在于,东部城市的土地供应大量流入了商品房市场,而商品房用地一般都是通过“招拍挂”制度得以推向市场,导致在去年的调控高潮中,各地不断出现屡创地价新高的“地王”,刺激着民众的眼球。即使在今年新“国八条”颁行后,这种地价高飙的态势仍未改变,1月30日,上海一场土地拍卖会上,央企远洋地产仍以31亿元拿下一块土地,楼板价达到每平方米11378元。很显然,加大土地供应,实际上已在一定程度上演变成了地方政府进一步利用“招拍挂”制度增强“土地财政”的一种路径,而它对未来房价进一步走高所起的作用是显而易见的。
    
     近几年房价暴涨的另一个重要原因,是过于膨胀的投资投机功能不仅推升了房价,而且挤压了保障性功能的发挥。因此,遏制投资投机功能的过度张扬也是此轮调控的一个重要方面,除了对以投资投机为主要目的三套房等全面禁止外,以上海、重庆两市开始征收房产税试点为标志,调控开始致力于运用税收杠杆打压超越基本保障功能的住房需求。但是,在目前我国商品房价格居高不下的构成因素中,政府合理的或不合理的税费本身是一个重要的组成部分,因此,期望房价出现有效的下跌,政府对目前存在于楼市的税收进行清理,减少不合理的税费收取本是民众期待的一个重要行动。但目前在这个方面丝毫看不见政府有所行动,相反却进一步增加了税收,这固然可能减少楼市投资和投机者的收益,但从商品房交易的另一个角度来看,却无疑增加了购房者的支出,在房地产市场供求关系未得到改变的情况下,这种现实可能性尤为难以避免。2月1日,财政部公布我国去年税收高达73202亿元,比上年增长23%,远超同年我国城镇居民人均可支配收入的增幅。很显然,在我国税收体制未有改革的情况下,房产税的征收将使政府获得更多的收益,从而对民众的财富增长空间形成进一步挤压。
    
     楼市调控的目标是为了调整我国与国情严重不适应的住房市场格局,让民众能够得到基本的住房保障。但我们必须看到的是,我国楼市目前出现的问题,与前几年政府对其商品属性过度开发有很大的关系,因此市场调控的方向在很大程度上其实正是要求调整政府行为。但是,此轮调控基本是由政府主导的,而政府本身又是这个市场中一个重要的利益主体,政府可以动用强硬的行政力量来调节市场,剥夺或者减少其他利益主体在这个市场中的利益,却不大可能将调控之手伸向自己。房地产市场的问题,其实在市场之外,要真正实现民众所期望的房地产市场的目标,政府必须转变职能,从“财政政府”转变为“民生政府”。就楼市调控来说,最为根本的是要改革目前所形成的政府从市场中攫取利益的制度路径,一心一意而不是三心两意地推进保障房的建设。 (博讯 boxun.com)
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