税收调控剑走偏锋，助长房价屡调屡高
(博讯北京时间2013年3月04日 转载)
来源:金羊网
10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。这10年，楼市的风吹草动牵动人心。10年持续调控，房价一路走高（3月3日新华网）。
应当说，反思吸取既往经验教训，跳出“屡涨屡调屡调屡涨”周期宿命，是新一轮楼市调控的当务课题。作为税务人员，就税收调控手段观照，据我多年观察，起码有四点值得反思。
旨在打击炒房的交易重税长期孤军作战，未能如愿打击炒房反而误伤无辜。以本次调控被认为10年最严的“20%所得税”说事，设若不辅以配套政策跟进，恐怕非但难以达到打击炒房稳定房价目的，还有可能产生双重反作用：一是或二手房主转嫁税负抬高房价或因获利空间收窄惜售推升二手房价，让合理需求受到抑制；二是重税逼迫更多人挤足一手房市场，加剧供给紧张抬高一手房价。显然，政策效用与政策初衷背道而驰，纵观以往实践亦然。此其一。
其二，保有环节打击炒房囤房的重磅武器房产税当出不出一再贻误良机。在房屋保有环节征税，被各界公认为既能痛击炒房又能开辟地方税源缓解土地财政依赖，堪称一石多鸟促进房地产市场长效健康发展的治本良政。然而，喊了多少年，庶几让公众耳朵听出了老茧，至今仍然“只听楼梯响，不见人下来”。税收常识告诉我们，税收工具调控正确取向应当是：在征收房产税的同时，逐步减少直至免除二手房交易税费，让房子充分流通起来而不是相反。多年来，一边是房产税政策束之高阁呼之不出放纵炒房囤房者待价而沽；一边反而增加交易税费阻碍流通。我不禁请问，房价能走向调控预期方向吗？值得反思的还有，房产税迟迟不出的原因被认为，一是重庆上海试点收效收微；二是技术条件不成熟。我看皆托词而已。须知，重庆上海收效收微，是因为起征点太温柔税率太低导致杀伤力不强；全国40城市住房联网业已“万事俱备，只欠东风”，所谓“开征条件不具备”不过是官商利益集团借口阻碍而已。我注意到，本轮新政也释放了保有环节加码信号，比如“加快推进扩大房产税试点，继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作等”。只有一方面正确界定起征点防止误伤合理住房，同时对恶意空置造成资源巨大浪费坐等升值的多房大房，按一定标准设计超额累进税率课征重税，则才能一方面真正打击炒房囤房；再一方面逼迫空置闲置房推向市场加大供给平抑房价。
再者，鼓励纵容房地产暴利的税收政策当废不废，致使投资房地产热度不减高烧不退。中国房地产暴利乃是世人皆知的不争事实，到底是多少？因为地产商打死不肯公布成本，坊间众说纷纭莫衷一是。然而有事实为证，三年来央企在房地产市场逆市崛起，国资委“退房令”成一纸空文，SOHO中国董事长潘石屹感慨说，一线城市房地产市场基本是央企主导、国企辅助开发，逐渐形成了相对垄断的市场。因为房地产开发毛利润远高于其他主营业务，在基建、工程、贸易、运输等类型的央企中更是如此。以中国建筑为例，房地产开发业务在收入中占比不足10%，但其利润占比却接近40%。相应的，房屋建设、基础设施建设业务等主营业务收入的毛利率水平在8%-10%，而房地产业务的毛利率超过44%。中国中铁、中国铁建、中冶科工等央企的情形也大抵如此，工程类主营业务毛利率不足10%，但房地产业务的毛利率却超过30%，有效地拉升了整体毛利率水平。堪称巨大反差是，现行《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款却规定，房地产企业在计算扣除项时可按土地价格和开发成本各加计扣除20％享受优惠政策。这一政策是基于特定时期鼓励和促进房地产业发展而制定，如今房地产早已成为高房价高利润高回报产业，再延续这一政策显已不合时宜。这一既不利调节房地产业暴利，又在客观上掣肘制衡调控效用的优惠“恶政”早该废止！遗憾的是，我多次呼吁无果。
此外，大处着眼从长计议，从调节财产开征遗产税入手调控楼市迟迟不列入研究视野。10年房地产畸形发展，有人因房暴富，有人因房致贫。中央党校周天勇教授近日切中肯綮地指出：房子是导致两极分化的重要原因。在我看来，两极分化反过来又导致房地产市场“一人买多房与多人买不起房并存”的畸形发展格局，从近期曝光的“房姐”“房嫂”“房爷”诸案可见一班。显然，在调控思路上，一方面要将调控置于调节两极分化的大视野下规划；再一方面，要借鉴国际惯例开征遗产税，切断部分富人因房暴富的冲动和后路。可喜的是，国务院此前批转的《关于深化收入分配制度改革的若干意见》罕见要求，研究在适当时期开征遗产税问题。近日，受中国经济体制改革研究会委托，由北京师范大学中国收入分配研究院承担的《遗产税制度及其对我国收入分配改革的启示》课题举行中期成果发布会称，中国已基本具备征收遗产税的条件，并建议将500万元作为遗产税起征点。据此，每年可增2千亿税收。我想，如果不是怕利益集团反对阻碍，研究开征遗产税就该提上议事日程应当正当其时。
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