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陈宝存:不动产登记改变不了楼市现状
(博讯北京时间2014年2月14日 来稿)
    
    作者:陈宝存
    

    不动产登记制度的浮出水面,又一次引发舆论的争议。比如潘石屹认为不动产登记制度执行,房价一定大跌。当然这种言论根本不是科学理性的分析。事实上,不动产登记也好,反腐也好,引发房价大跌的因素都是因为市场认为腐败官员掌握了太多的房产,也有大量的伪造信息支持这种言论,比如房叔房姐和刘志军的大量房产信息,在反腐深化,不动产登记制度推出后,必将引发腐败官员的大量抛售,这种思路,幼稚到幼儿园的思维水平,更是对住房信息的真实状况的无知。
    
    毫无疑问的是,不动产登记制度必须建立,原因是我们多年福利房分配有太多的信息漏洞,我们的住房信息也是一片混乱,还有一个问题:我们的住房市场,商品房占比例到目前仅仅3成左右,各式房产的管理一直没有统一的国家层面的制度,我们还有大量的本该成为大产权房的所谓小产权,我们还有军产房,还有太多的以各类开发形式产生的住房,比如商住两用等等,这些房产,到底如何管理,土地与房产两方面信息如何处理?我们并没有充足的思想与实际操作方式的准备。
    
    毫无疑问,不动产登记对于未来房产税(不动产税、物业税)的全面推出是必要的准备工作,没有准确的房产信息系统,根本无从谈起持有环节税的征收,我们却根本不具不动产登记的基础。
    
    首先官员的房产信息真的像市场想象的那么简单吗?腐败官员真的傻到了房产全都登记在自己名下吗?最初的开发,我们经常听到大量收购边远地区老乡身份证的事件,现在少了,但是,以往的这些虚假房产信息都解决了吗?
    
    搞不动产登记,对于普通居民来说当然就是商业与住宅房产的登记。这种对登记信息的要求很高,也要求准确反映房产真实信息情况,但是,在我们多年的福利房分配并转售中,地方很多部门在房产面积上有很多的规避措施。比如,我们习惯在转售过程中故意缩减面积,有的阳台算一半面积,有的阳台不算面积,老房产也没有所谓公摊。还有大量存在的所谓赠送面积,有的是真实赠送有的却不是赠送,而是噱头。这样的信息,在统一的不动产登记推进中,是必须统一的,而这样的统一登记能否被老百姓认可?房产登记不是简单的行政命令就可以做到完善,毕竟普通百姓不是罪犯。
    
    大量的各类不完全产权房产,土地与房产登记如何搞?我们有正在修改中的房产法规,以及尚未完善的土地管理法,还有早在2008年就公布执行的《物权法》,目前情况是各种政策法规根本没有完全统一的思路。比如物权法规定房产自动续期,土地法规规定土地使用权有70年、50年、40年的分期。那么一套房产的使用期限到底是多少年?还是无限永续使用?这是必须完善的。
    
    小产权房的历史悠久,而小产权的概念一直相当模糊,现有的所谓不予登记的房产绝大多数是完全大产权房,但是,在城市改造过程中,这类改造项目没有通过统一招拍挂手续,所以成了历史遗留问题,住建部门与国土部门行政的懒惰产生的大量小产权房,事实上应该是合法的产权房,这些在中华人民共和国境内的房产,不予登记是不负责任的。
    
    作为房产信息,在全面推广房产税的过程中,一定要有房产的价值评估。我们的房产取得方式多样化,而且随着商品房开发的日益推进,即使是普通商品房的房价也是大幅增长的。这就存在一定的争议:福利房时代400元购进的房产如何评估价格?对于不转让自住的房产,如何准确评估价格?看似简单,实际却是相当麻烦的事,老工人们未必任何400元购买的房产现在价格是10万元。
    
    很多人认为,不动产登记不推动是官方不行政,更是庇护官员的行为。这种认识太肤浅,不值得驳斥。
    
    我的结论是,不动产登记短期内是不可能完善的,我们推出不动产登记考虑的是长治久安,而不是短期见效。不动产登记包括房产税的推出与拉锯,根本不是房地产调控的考虑,我认为不动产登记制度的完善与推行在20年内是很难落实的。对楼市的影响,可以忽略不计。 [博讯来稿] (博讯 boxun.com)
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