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童大焕:楼市大跌的三个因素都不存在
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(博讯北京时间2014年8月17日 转载)
     童大焕 独立学者
    
    童大焕:楼市大跌的三个因素都不存在


    今年以来,楼市开始由上涨变为向下跌。
    
    最近整体看空中国内地楼市的观点很多,其中,中华工商时报副总编辑刘杉的《2015准备迎接中国房价大跌新浪潮》标题刺激,同时被一些人认为比较中肯客观。为了尽可能详尽解剖问题而又不损作者原意,笔者先引用作者文字如下:
    
    「7月新增贷款3852亿元,同比少增3145亿元。社会融资规模2731亿元,分别比上月和去年同期减少1.69万亿元和5460亿元。广义货币M2余额同比增长13.5%,比上月下降1.2个百分点。7月金融数据的回落,再次验证,定向调控政策效果有限,同时说明:一,实体经济对贷款需求下降,包括房地产融资需求主动减少;二,银行风险偏好降低,没有政治动员,银行不会任意扩大风险敞口;三,宏观调控信号扭曲,市场预期延续宏观下滑轨迹。
    
    「在银行信贷下降的背后,是按揭贷款的萎缩。目前多家银行收缩了住房贷款规模,有的银行公开控制开发贷款数量,也有银行以繁琐贷款审核来变相减少按揭业务。不管各家银行对住房贷款态度如何,传统的安全产品按揭贷款的利率价格已经难见优惠,可以说,银行对房地产业的风险偏好迅速下降,这使得金融杠杆对房价的支撑不复存在。
    
    「在下半年宏观政策和各地救市政策刺激下,不排除一定范围的房价和销量反弹,但在短期政策用尽后,房价将在明年开启主跌浪,维持至少三年的中期调整。目前二三线城市普遍存在供需失衡局面,即便是一线城市,也存在不确定性,在人口向境外流动,以及房地产税开征预期背景下,一线城市存量房将经历一个市场出清过程。房地产税作为财税改革主要内容,其登台亮相已不可避免。由于货币超发局面不再,价格预期逆转,对存量房的征税势必增加保有住房成本,因此,在房地产税正式开征前,投资者将会积极抛出二手房。鉴于大势清晰,在今年刺激政策过后,明年一定开始新一轮房价下跌过程,并在房地产税预期下,这一波下跌将完成市场出清,实现住房价格再平衡。如果以『利空出尽是利好』的逻辑看,至少在房地产税正式登台后,房价才能止跌企稳。」
    
    别的不论,就说作者这篇文章,支持房价「大跌新浪潮」的三个支点完全不存在,这三个支点是:货币超发局面不再;银行惜贷;房地产税开征。
    
    先说银行惜贷。今年以来的楼市预期开始由上涨向下跌改变,起初的确是由于银行惜贷,因为看到三四线以下一些城市存在供应过量风险。但是很快,银行发现所谓的实体经济都不景气(主要缘于严重过剩)都不愿贷款,银行也不敢贷款,正如《2015准备迎接中国房价大跌新浪潮》所说的「实体经济对贷款需求下降」。在这种情况下,银行只储不贷,岂不明摆着准备亏损?而且中国内地银行当前主要利润就来自存贷差,不贷岂不明摆着准备巨亏?在实体经济明显严重过剩的情境下,银行的优质贷款客户还得从房地产投资和消费者中寻找。
    
    更可怕的是,如果银行继续对房地产开发尤其是对住房按揭惜贷,将有可能因改变楼市预期而直接导致房价下跌楼主断供。银行等着变成房东?这样一来,银行会很快发现,救楼市其实是救自己,慢慢地就不仅不惜贷而且要说服政府解除限贷才好,才有优质客户买房。所以,由惜贷向积极寻求优质客户放贷,是自然而然的事情。
    
    银行万一呆坏账巨额累积,政府也不敢掉以轻心更不能袖手旁观。在银行保险制度出台之前,银行呆坏账乃至破产,都要由中央政府兜底。怎么兜?除了货币超发别无他途!因此,救房地产也就是救银行救政府。
    
    再说房地产税,那根本是一个杯弓蛇影完全还没有边的事。姑且不论这房地产的登记都还没个谱,什么农房、央产房、军产房、房改房、小产权房、商品房等等,边界、数量、评估、征税力量等都没搞清楚弄明白,怎么征?怎么税?楼市本身在观望甚至在下跌尤其是三四线以下一些城市供过于求,房产税一出岂不是压死骆驼最后一根稻草,其必金融动荡经济动荡进而引发社会动荡。会有人敢下这样的决心?
    
    最后,货币超发局面真的从此不再、一夜之间戛然而止了吗?答案是否定的。在所谓的「实体经济」全面不景气,楼市也不景气的背景下,虽然本届政府不像上一届一样来个大张旗鼓的四万亿元投资刺激计划,但是各种「定向刺激」还是在加码,比如8000亿元铁路投资,比如巨额棚户区改造。就假如这些「定向」能够如愿以偿实施精准定位,那么从这些定向投资中赚出来的钱呢?它们要流向何处?再看《2015准备迎接中国房价大跌新浪潮》所写到的今年7月「广义货币M2余额同比增长13.5%,比上月下降1.2个百分点」,虽然比上月有所下降,但这个M2增量仍然远远超出银行存贷款利率和GDP增量,如果这还不叫货币超发,我不知道世界上哪里还有货币超发。
    
    当然,最后还是要再强调一句:楼市在分化,投资有风险;要想不亏本,必须够专业。遍地黄金已去矣,自古财富险中求。
    
    来源:东网 (博讯 boxun.com)

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