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童大焕:开发商只有跟上城市化潮流才能生存
(博讯北京时间2014年9月23日 转载)
     童大焕 独立学者
    
    童大焕:开发商只有跟上城市化潮流才能生存


    二三线城市楼市崩盘危机隐现。
    
    毫无疑问,2014年是很多房地产开发商和楼市投资者的恶梦元年。这一年起,中国整体火爆了16年的楼市开始进入冰火两重天的深度分化,在这场急剧分化的过程中,过去资产配置严重不合理的、未来仍然看不清城市化规律和方向的开发商和投资者,最终都必然遭遇失败的命运。而这样的开发商,从数量上将占到开发商总数里的大多数。
    
    房地产萧条正在成为推倒民间金融和正规银行的第一块多米诺骨牌!
    
    2014年9月21日22:21:13华尔街见闻消息称,邯郸房企集体违约!二三线城市楼市崩盘危机隐现。报道说,今年以来,浙江温州和宁波、江苏南京和无锡、安徽合肥、湖北襄阳、陕西神木等地,已有多家中小房企因资金链断裂,出现开发商项目烂尾或直接跑路现象。本应是销售旺季的「金九银十」,这个名单里又多了一个城市,邯郸。已盛行近十年的河北邯郸房地产民间集资大潮,在今年终于暴露危机。当地龙头开发商金世纪地产董事长史虞豹两个月前跑路后,至今下落不明,这一事件推倒了邯郸当地多个开发商集体违约的多米诺骨牌。据《华夏时报》记者调查了解,邯郸当地多个开发商以年息20%甚至30%的高额利息为诱饵,短短数年间集资数十亿,将这些资金支付土地出让金或作其他用途。当不断加速的圈地、融资戏码遭遇楼市下行的困境时,这些开发商无法继续这场豪赌。据《华夏时报》记者整理统计相关数据显示,邯郸目前有数十个开发商、约300个房地产项目,其中进行民间融资的至少超过半数,仅以目前遭遇债权人追债的开发商计算,其融资总额就已经超过60亿元,若算上其他开发商,涉及违约的融资总额度恐超过百亿元。
    
    民间金融随时有崩盘危险,银行的日子也不好过。井水河水如今都系于房地产一水。据人民网引述一位地方银监局人士称:「现在房地产风险主要集中在二三线城市,状况确实非常糟糕,主要是空置率很高,今年以来,按日均销售量来看也很低。当企业出现贷款逾期或不良,银行收回了一些企业用于抵押的商品房,但是在目前市场环境下根本处置不了,这给银行也带来了很大的风险隐患。」数年来罕见的房价集体下跌也增加了开发商的压力。国家统计局公布的数据显示,8月份70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数均为1个,下降的城市个数分别为68个和67个,环比房价上涨城市只剩厦门一棵「独苗」。与此同时,截至2014年9月22日,2011年初开始响应当时国务院号召陆续进行限购的46个城市,已经仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海和三亚还没有放开限购。
    
    解决当下危机,无疑需要整体层面的大面积救市,蜻蜓点水或者挤牙膏都不足以使房地产市场尽快复苏。
    
    对于很多开发商和投资者来说,如何度过眼前难关、能不能度过眼前难关是一个迫在眉睫的问题。但不论是要度过眼前难关,还是未来还想有发展,都必须明白一个道理:开发商和地方政府联合造城的时代永远一去不复返了!城市化将顽强地按照自己的原有规律和轨迹,浩浩荡荡地向前。而在真实城市化率只有36%而非官方宣布的53%的当代中国,未来城市化进程中,房地产仍然充满机会,只是这个机会只属于掌握和顺应城市化规律的人们!
    
    过去8年甚至10年,中国城市化的城区扩张面积一直是人口增加的3倍(主要表现在二三线及其以下城市),遍地开花的海景房、山景房、高铁新城、高新开发区等等就像开发商和地方政府联合苟且生下的一枚枚苦果,我们将会被迫用很长时间来消化和吞咽这些苦果。
    
    为了消化这些苦果,执政当局不断推出一些既无知又无耻的举措:一方面是像北京这样的大城市千方百计通过行政力量限制外来人口子女上学,试图达到赶人出城的目的;另一方面,是一些住房供应过剩的中小城市,正在用行政力量逼迫乡镇中小学校向城市搬迁,逼迫更多人进城定居和买房。但这一切,在城市化自有规律面前,都是螳臂挡车不自量力之举。
    
    打一个不太准确也很难准确统计的比方:过去绝大多数时间里,绝大多数开发商50%以上的精力用来和政府打交道,以为拿到土地就能赚到钱;只有20%的精力用来做产品,30%的精力用来忽悠消费者买房,百分之零点几的精力用来研究城市化规律与逻辑。
    
    接下来的日子里,忽悠的时代结束了。开发商要用50%的精力来研究城市化的规律和逻辑,40%用来做产品,10%用来卖房。开发商只有创造住房的终极价值──真正有人使用,才能真正为社会创造财富从而也给自己带来财富。
    
    在这样的时代背景之下,「以中小城市为重点」的「新型城镇化」会走向何方?答案已经昭然若揭。
    
    来源:东网 (博讯 boxun.com)

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