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童大焕:房贷证券化不改楼市大格局
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(博讯北京时间2014年10月14日 转载)
     童大焕 独立学者
    
    童大焕:房贷证券化不改楼市大格局


    MBS在中国是新鲜事物,相信对房地产市场的发展起到一个正面激励作用。
    
    2014年9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,放松了房贷政策,并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。
    
    MBS在中国是新鲜事物,它的意义恐怕不亚于当年个人住房按揭贷款制度的出台,相信会对房地产市场的整体发展起到一个正面的激励作用。 2014年10月11日《经济观察报》报导,在美国,住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展,MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元,同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%,极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。在中国,到目前为止,个人房屋贷款的余额已达10万亿元左右,这是MBS潜在的存量资产。
    
    MBS的推行,对中国大陆房地产市场来说,同时意味着潜在贷款额度的增加和房地产金融化,今后,玩房地产就是玩金融,二者的界限越来越模糊。有人指望着它推高房价,有人则以美国次贷危机为参照,提醒人们说「房价悬了」。在我看来,中国大陆楼市的未来就是分化、分化再分化。有大小城市之间的大分化,也有城市内部的小分化。到处都有投资机会同时到处也可能有陷阱。总的指导原则就是我一再强调的:信规律不要信规划,信市场不要信市长。而规律所向就是:人聚财聚人散财散。 MBS不论怎么推行,都不改楼市自身的这个内在逻辑和规律。
    
    面对MBS这个新生事物,我们不能指望它迅速抬高房价,更不能指望它迅速普遍地抬高房价。 「从国外经验看,MBS在房地产市场扮演非常重要的角色,但是国内市场有大量短久期高收益的产品,MBS动辄10年以上的期限,和相对较低的收益率,如果没有像(美国)两房那样的投资者,很难做大规模。从负债规模和负债端久期、风险偏好来看,保险类资金、银行可能是比较合适的买家。」一位四大会计师事务所人士表示。也就是说,MBS能够有效扩大房贷资金来源,但未必能够在短期内迅速扩大房贷资金来源。所以,短期内迅速刺激楼价飙升的愿望会落空。另外,面对有的地方面临过剩甚至永久过剩、有的地方仍然供应不足的楼市分化大格局,即使拥有海量的房贷资金,也不会普遍地促进楼价上涨。决定楼价涨跌的最终价值规律仍然是内在供求关系,货币资金量只是外因,虽然它是非常非常重要的外因。
    
    MBS推行即意味着房价风险的观点也是危言耸听。的确,贷证券化使银行扩大了融资放贷规模,同时把风险转嫁给了金融市场即MBS的证券持有人。但如前所述,一方面,这种「风险转嫁」在现实操作过程中将是一个非常漫长的过程。另一方面,中国大陆的房贷和美国次级贷相比,最大的差别是前者有20%到30%的首付款,而后者是零首付;前者的利率相对稳定,后者则有一个迅速提高利率的过程。所以,中国式房贷和美国次级贷的不同还是非常明显的。过去几年,为了配合根本不可能实现的打压房价的行政诉求,一些金融官员频频发出银行可以承受40%房价下跌风险之类的不负责任的信号,一些经济学者和评论人也纷纷预言房价要下跌30%、50%甚至80%,但其实,只要平均真实下跌10%,整个银行体系就将无以承受。因此,正如我在《穷思维富思维》一书中所强调的,整体上,中国内地房地产市场并不允许房价停下来等老百姓的收入上涨,而只有通过土地、金融、打破行政垄断等市场化改革方式让老百姓的收入追赶房价。未来,这个逻辑仍然顽强地存在着。尽管不能排除MBS在一定程度上是为了转嫁银行风险,但放任楼市崩盘而自保银行安全的可能性在未来相当长时期内都不存在。美国的金融市场化程度比我们高得多,但从1980年到2007年长达27年时间里,住房抵押贷款的资产证券化率也也只从7.6%上升至64%。本次中国大陆MBS议程的提出,银行缺钱的事实也的确存在。兴业证券首席宏观分析师王涵在10月8日的电话会议中提及,「为什么今年以来银行对于按揭贷款比较谨慎?核心原因是商业银行存款转理财,使得负债端不稳定性越来越高,资产端对于久期相对较高的按揭贷款配置意愿降低。这种久期错配的问题只能由资产证券化解决,具体来说是中国版的RMBS。」
    
    最后,如果MBS成功包装上市,我还是坚持多年来的一个观点:贷款买房是中国普通老百姓抵御通胀的惟一工具。前提当然是学好本领、擦亮眼睛,在楼市分化的时候购买真正有价值的房子。其它诸如黄金、股票还有新生的MBS都不要去投。一定要记住信息不对称在民主选举、金融产品等一切政治、经济、文化领域都普遍存在这个基本事实。散户根本看不懂金融玩家们的金融技巧,「连荷兰银行这种技术实力雄厚的世界大型银行都被高盛(美国大型银行)一家伙骗了几十亿。」(李剑芒)赚自己能赚的钱,永远是投资的不二法门。相比之下,房子是普通老百姓最能眼见为实的东西,而且是普天之下地球之内普通老百姓惟一可以通过自己的市场力量占据市场垄断地位的产品——哪怕你只有一套房!这一点我将在今后专文论述。
    
    来源:东网 (博讯 boxun.com)

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