页面有问题?请点击打印板-》打印版                  [推荐此文给朋友]
[博讯主页]->[大众观点]
   

原人:力场之死:港资地产霸权的末日?
请看博讯热点:占领中环

(博讯北京时间2015年1月12日 转载)
    
    长和系的迁册重组,放弃香港,部署已久,长实近年已甚少投地,现在再减持地产的股分,预示向本地地产前景说不;多次在珠三角与长实合作,专攻市区重建(旧城改造)的国内房地产公司佳兆业内乱,坐拥94亿的现金,疑因政治理由,创办人下台,弄至债务违约。早前,大孖沙入狱,香港的地产模式在国内和本地都「头头碰着黑」。公民社会对「豪宅劏房」、「发水赚尽」哗然,地产商如过街老鼠,唯有在报章上都改称发展商,掩耳盗铃。楼价过高,远离实体经济,地产商唯有使出非常手段︰劏细、延长按歇期,杀鸡取卵,更天怒人怨,港式地产霸权尚可维持多久呢?
    

    港式地产霸权必须重看许仕仁案,坊间提出收紧利益申报机制及官员入职前的品格审查,减少高官贪污。真的有用吗?问题出自土地制度上,80年代至今建立的土地和发展的模式千疮百孔,官员剩余权力过大,政府有意将制度专业化,表面上令制度看似中立,实际是有意使制度过度复杂,城规会成为过场仪式,变成官员说了就算的橡皮图章。
    
    一切机制和政策背后都有理由,但许案告诉社会,发展看似为公众利益,实情是合理化发展的私相授受。香港没有政治,只有土地政治,没有政策,只有地产政策,官商合一的发展机器(growth machine),所有理由被转化为地产的同义词。
    
    官商的借口
    
    许案中的马湾事件揭示发展的逻辑,行改善居民生活之名,推出新鸿基的珀丽湾之实,一个人口达一万一千人的大型项目。负责新鸿基的马湾计划是前地政署助理署长李森(Roger Nissim),他是香港规划界老行尊,撰写的书藉是本科入门必读。马湾计划发展的理由是兴建青马大桥,村民面对嘈音问题,需要收地搬村解决。审讯中前新鸿基董事局联席主席兼董事总经理郭炳江称「大家都知马湾公园只是搬村的借口,我们的主要目标是住宅发展及搬村。」(9-10-2014, 东方日报)。早在公布新机场计划前,在1989年时新鸿基已买入马湾土地,并说服村民支持搬村。项目中,新鸿基与政府的换地过程中,批获多3.2公顷的土地,双方密而不宣,9年后,才被立法会揭穿。2006年,身为政务司司长的许仕仁被指向新鸿基「教路」游说政府放宽交通的限制(15-7-2014, 东方日报)。可惜,发展过后,部份寮屋居民没有安置,至今抗议不絶,被报章称为「香港房屋史上最大骗案之一」(9-9-2013, 苹果日报)。
    
    看似利民政策,决定落实的方式却无迹何寻,结果得益是地产商。最近政府突然以增加土地供应之名,推翻原来规划意向,增加将军澳的单位数目,让地产商可拆细单位,实时增加4000伙。每伙由平均实用面积则由约807方呎,减至678方呎(24-12-2014, 明报),已购入地皮的新鸿基和会德丰实时受惠。究竟神秘的政策如何出现呢?
    
    看不见的游说
    
    游说、合作和勾结,只有咫呎之间,诚如上周所言,政府内部存在一个「不为民知」的游说方式,民间从来不知道,也无法参与。只能从土地官员的发言和去向,管中窥豹。
    
    最经典的例子是李嘉诚赤膊上阵走入房屋署,促成地产商参与居民计划。前房屋署长钟丽帼在告别公务员生涯忆述1975年,游说的经过︰「发展商希望能参与其事(居屋),李嘉诚先生并建议把拍卖官地的做法倒转,由发展商以最低价夺得发展权。我跟他倾谈了两个小时,回去便跟同事们拟定了私人参与居屋发展计划。」后来,钟丽帼离开官场,加入恒基地产的附属公司,参与西九投标,引起违反公众利益的争议。此演说反映当事人津津乐道与李嘉诚的一段话,为她官场的高峰。
    
    退休高官拥有人脉和知识在游说中扮演重要角色,对香港的发展举足轻重。80年代大型地产渐渐整合,形成土地财阀,1976年至1985年12年间,大型屋苑由一个升至十二个,提供40万人的居所,地产商已由建屋和卖楼,进化为规划大型屋苑,对土地的握控越加细腻。踏入90年代,随着香港回归中国已成定局,港英政府害怕中方操纵港府,政府权力过大,逐步将权力下放,加上新自由主义,引入商业模式,大量公营企业应运而生,机管局、九铁、市建局(前身︰土地发展公司)、贸发局。官员开始下海,晋身薪酬较优厚的公营机构,再「华丽转身」,跳入地产商,其中土地相关的部门最受欢迎,笔者统计32位服务地产商的前高官,六成是土地相关的部门(地政总、规划署、规划环境地政局等)。
    
    本地地产商的影响力,已超越个别项目的利益,而是代行规划地区的权力,主导小区兴衰。这类长远政策游说,比单一的项目,涉及更庞大的利益,已经超出「廉洁」的范围。笔者(2010)的论文提及新鸿基在观塘工业区发展,如同马湾,早着先机,预先提出「重建」和「商业中心」的概念,在东九的铁路沿线布满旗下的大型物业,政府再跟随意见,在东九建立CBD2(核心商业区),观塘的转变是新鸿基一力促成的产物。
    
    改变规则为谁铺路?
    
    香港物业可买起3个纽约市(10-12-2014, 明报),80年代吸引日、澳及国内地产商投资,但大都铩羽而归,损手烂脚,为何如此呢?他们不敌香港取巧的土地规划制度,其中补地价尤甚,发展土地要改变用途,需要补地价,当中涉地政署和地产商的内部谈判,旷持日久,由于永远估计不到将来楼市发展,估价被称为「艺术」。近年国内房地产公司(内房)大举杀入香港市场,2014年投地达109亿,是近年新高。如何助内房一臂之力,首先扫除这种艺术,改变游戏规则,冒大地产商之大不讳和立法会议员的官商勾的指控,引入补地价仲裁先导计划。令「专业」人仕能介入补地价的定价,方便内房购买土地,再改变成住宅或商厦。
    
    许仕仁的案件只是冰山一角,防微杜渐,最需要改变是土地制度,不论城规会、土地政策的议程制定都应该让公众参与,简化规划的参数,不是现在专业和官员说了就算。像新界东北城规会破纪录收到五万份申述,九成为反对,结果会如市民所想吗?民主化,除了票箱,对香港亦重要的是土地制度,市民如何规划我家和我城。
    
    参与数据
    
    C.Y. Yuen. (2010) Transformation local regime in HK from 1950s to 2000s: A case study of Kwuntong district
    
    此为增修版本,文刊于2015年1月11日星期日明报<地产吸纳行政>
    
    来源:香港独立媒体 (博讯 boxun.com)
(本文只代表作者或者发稿团体的观点、立场)
3000644
分享:
blog comments powered by Disqus
   
------------------------------------


相关报道(更多请利用搜索功能):
·原人:铲郊野开土地,真是解救楼市的万灵丹? (图)
·原人:活在自己人世界的官商巨贾
·雨伞世代的反蛇斋饼糭(三):抹黑怕还原人性
·原人:当运动变为潮流 (图)
·原人:占旺的可能 老鼠与马的故事 (图)
·原人:失色的自由野
·原人:当权力凌驾爱欲 (图)
·原人:公投是深化民主的最好机会
·原人:坐在救护站看荒诞的旺角一夜 (图)
·原人:谁迫疯了差人
·原人民日报主管遭毁谤 老干部支持邱明伟 (图)
·忆辛亥 启共和/原人民日報人民論壇副主任邱明伟
·肖媛:我是松原人,看到作弊新闻几乎流泪
·《纵横周刊》还原人权宣言的道德本义
·江西新余原人大主任周建华死缓改判无期 (图)
·河南原人大副主任秦玉海被罢免全国人大代表职务
·山西太原人大副主任田玉宝落马涉嫌违法被查 (图)
·湖南邵阳市原人大代表涉黑案一审宣判 获刑20年 (图)
·原人大代表微博晒截访预案 福建警方调查来源 (图)
·江苏徐州市原人大副主任丁维和涉嫌受贿被逮捕
·衡阳原人大主任胡国初被移送司法机关
·湖南衡阳原人大常委会主任胡国初被移送司法
·湖南衡阳原人大主任胡国初涉严重违纪违法被调查
·江西原人大副主任陈安众曾被王林当面称贪官
·合肥原人大副主任贪污受贿1200余万被判无期
·广东东莞原人大副主任住所起获逾千万现金
·陕西渭南原人大代表以嫖宿幼女罪刑拘 被害者刚满13岁
·深圳宝安区原人大副主任之子涉嫌超生被查实
·湖南花垣县原人大主自缢身亡
·湖南湘西州花垣县原人大主任因压力大自缢身亡
·太原人民代表大会南宫现场,警察殴打维权人士!/李茂林
博客最新文章:
  • 生命禅院【禅院百科】混沌浑沌
  • 谢选骏中国再次带领俄罗斯革命
  • 台湾小小妮花蓮很遠、美國很近
  • 谢选骏香港居民就是废青与暴徒吗
  • 台湾小小妮農家院
  • 谢选骏谁从香港抗议中受益最大
  • 徐文立贺信彤徐文立:为钟闻兄《审判毛泽东》代序
  • 谢选骏共产党中国人不是中国人
  • 台湾小小妮遙橋古堡
  • 点滴人生港事隨筆:黑警
  • 谢选骏共产党中国人不是中国人
  • 倪玉兰的博客这个问题绝对能挑战你的高智商
  • 谢选骏共产党里的好人
  • 吴倩你们的耶稣:你们求就会得到。要是保持沉默,三缄其口,我
  • 穿越精神的戈壁现今福音事工的进路与承传
  • 谢选骏港督就是共产党
  • 生命禅院【禅院百科】无相思维
  • 联系我们


    All rights reserved
    博讯是畅所欲言的场所、所有文章均不一定代表博讯立场
    声明:博讯由编辑、义务留学生、学者维护,如有版权问题,请联系我们。另外,欢迎其他媒体 转载博讯文章,为尊重作者的辛勤劳动以及所承担风险,尊重博讯广大义务人士的奉献,请转载时注明来源和作者。