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关焯照:香港楼市泡沫一步一惊心
(博讯北京时间2015年1月30日 转载)
    
    
    (经济学家、冠域商业及经济研究中心主任 关焯照)
    
    关焯照:香港楼市泡沫一步一惊心


    
    ■本港楼价持续高企,负担比率更是冠绝全球,反映港人要置业十分困难。数据图片
    
    当一个资产市场进入疯狂泡沫期时,社会总会出现奇怪现象。例如,房委会于上月下旬派新一批居屋申请表时,出现大批市民在派表场地外「打蛇饼」等候领取申请表。原本排队取申请表是不值得一提,但有趣的是这「打蛇饼」情况发生于派表的第一天,而领取申请表的期限却有两星期,加上申请表可以从房委会的网页下载,根本无需要在第一天花上几个小时排队。这是否一个奇怪行为,读者心中有数。
    
    个多星期前,一个名为《全球楼价负担能力调查》指出,在调查的378个城市中,香港的私人楼宇价格是全球最难负担的;2014年第三季的本地楼价是家庭收入中位数的17倍,较位列次位温哥华的10.6倍高出很多(附表一)。最近诺贝尔经济学得奖者保罗.克鲁明(Paul Krugman)访港,香港记者问他对要用上17年家庭收入才可以购入一个普通私人楼宇单位的看法,克鲁明只是形容本地楼市状况是处于疯狂状态。
    
    关焯照:香港楼市泡沫一步一惊心


    
    资产泡沫的特色是价格远远高于基本因素可以解释的水平。但问题是当资产泡沫出现时,每每便是社会变得疯狂和不理性的时刻。经济大师约翰.梅纳德.凯恩斯(John Maynard Keynes)形容这是动物精神(animal spirits)──即是人的心理状态主导人类的决策行为,尤其是当经济过份亢奋(或不景)时,这情况更加会放大许多倍。
    
    过去几年,本地楼市面对两个难题:一、供求失衡和二、超低息环境。但随着政府在2010/11年度开始增加土地供应和美国经济持续复苏,这两个难题已逐步得到解决。
    
    经过几年的积极供地,2014年的新楼单位落成量已达至15,428个,创下2006年后新高。今年特首的施政报告更指出,在未来三至四年,将有约74,000个一手私人住宅单位供应本地的物业市场,即是平均每年供应量约达18,500至24,667个。这供应量已是高于过去12年的每年一手成交量,反映一手楼的供求失衡已开始好转。
    
    至于二手楼的情况也露出曙光。从美联研究部的数据,政府于过去三年批出预售楼花同意书的住宅单位共有35,964个,有部份单位是涉及楼花期20个月以上。以此推算,应该有不少买入远期楼花的市民会在今年陆续收楼,一向自住或租住的单位便会流入二手市场,对增加二手楼供应量将会产生重要影响。
    
    地产发展商当然明白政府大量供地的后果,假若楼市逆转,届时便很难以高价沽货。从近年楼花新申请项目的数字却可以看到地产发展商似乎已察觉后市的隐忧。为甚么笔者会有这样的见解?大家不妨参考2013至14年新申请预售楼花项目单位的数目,便可以得到启示。
    
    附表二指出2014年全年新申请预售楼花项目的单位数目是11,536个,较2013年的6,937个高出6成6,但最吸引人注意的是在2014年所申请的楼花项目竟然有83%的楼花高达20个月以上,远高于2013年的62%,假若地产发展商是对后市乐观,他们又怎会推出大量远期楼花呢?
    
    最后,联储局于周三公布今年第一次议息结果,重申对加息保持耐性而对美国经济和劳动市场的表现感到满意。以笔者估计,短期通胀仍然低于2%,一旦失业率持续下降,联储局在6月或下半年加息的机会不小,对整个香港楼市来说,这结果会确认美国步入加息周期,加上私楼供应持续增加,本地楼价能否再疯升,大家心知肚明吧!
    
    来源:苹果日报 (博讯 boxun.com)

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