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观点:倘若楼市发生雪崩 “房奴”们将插翅难逃
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(博讯北京时间2016年10月28日 转载)
    
    观点:倘若楼市发生雪崩 “房奴”们将插翅难逃



这是一幅名叫“2008北京奥运会”的油画,却画的是四个裸女在打麻将。这幅画深刻准确的刻画出了当前世界政治军事格局,此画一出,轰动了西方舆论界。那么这幅画暗示的是什么政治格局呢?
    
    阎王要你三更死,没人敢留你到五更。在中国房地产市场上,对所有按揭购房者而言,真正的阎王不是房价暴跌,不是开发商。而是当初与你笑着签下按揭合同,给你发放购房贷款的银行。
    
    为什么这么说?
    
    【1】万科翡翠公园的售楼处门口,一位五十多岁的阿姨正情绪激动地跟销售员争论。今天是接受排号的最后一天,开发商规定下午三点截止排号,多一分钟都不行,这位阿姨来晚了没排上号,烈日下,她手里20万元现金的袋子越发沉甸甸。
    
    昌平区万科翡翠公园,最便宜的户型700万元一套,然后是900万元和1200万元两个叠拼户型选项,却依然一货难求。过去几个月,人们惊慌地发现,已经找不到看空北京上海深圳房价的人了。
    
    自中国2014年11月进入降息通道后,一系列宽松举措刺激了住宅成交量。过去一年中,北京的新建住宅价格跳涨了21%,天津上涨了16%,深圳在过去一年中甚至飙升了60%。
    
    实体不振,所有的钱都在流向房地产业。中国前七个月个人住房贷款增加将近3万亿元,住房与土地开发贷款将近4000亿元,房地产贷款合计在3.4万亿元,占前七个月中国各项贷款增加额8万亿元的42.5%。
    
    狂热的情绪传导下,人们似乎对数字失去了感觉,再多、再贵的房子推出,总是一抢而空。
    
    北京市朝阳区不动产登记中心的过户预约号已经炒到了1500元钱一个号,还得预约到一周后。几天前北京南四环外一个1990年代的小砖楼,报价5万元一平方米,链家房源上线当天,这套房子被看了26波客户,签了八个意向金,前三名的意向金交付时间一模一样,最后只能以秒计算先后顺序。
    
    这哪里是买房子,简直是抢房子。
    
    【2】在货币宽松的背景下,全国楼市房价仍在继续上涨。随之而来,部分楼市火爆的城市出台相对严格的调控政策。
    
    根据中国指数研究院数据显示,2016年8月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为12270元/平方米,环比上涨2.17%,涨幅较上月扩大0.54个百分点。从涨跌城市个数看,68个城市环比上涨,29个城市环比下跌,3个城市持平。其中,涨幅居前十位的城市依次是:无锡、珠海、昆山、廊坊、佛山、上海、东莞、杭州、济南、芜湖。
    
    根据中国指数研究院统计发现,8月楼市热度不减,百城住宅均价环比、同比涨幅均扩大,部分城市房价涨幅较大且主要集中在长三角、珠三角、环渤海三大城市圈。
    
    从城市看来,2016年8月十大城市主城区二手住宅平均价格上涨1.34%,涨幅较上月扩大0.64个百分点。十大城市中九个城市上涨,上涨城市数量较上月减少一个,但多半城市涨幅扩大。
    
    快速上涨的房价,和不断发酵的土地市场,使得很多城市楼市火爆。
    
    楼市的疯狂高烧,令许多怪诞的现象都发生在这片神奇高温的土地上。无数个地王逼迫许多家庭夫妻“离异”,高烧长期不退势必引发严重的顽疾,中国楼市正在面临雪山崩塌。
    
    【3】与多个地王,高离婚率,高房价种种高烧背后的不良信贷及信贷风险已甚嚣尘上。8月25日,建行2016年中期业绩发布会称:我们给买房的贷款,已经是给卖房的贷款的6倍了。截至6月底,个人住房贷款余额3.18万亿元,新增逾4000亿元,同比增幅14.7%。
    
    就全部贷款而言,我国商业银行的不良贷款增长态势,自2014年至今,仍在延续。已披露2016年中报的7家上市银行中,浦发、华夏、平安、招行、建行、交行不良率分别攀升了9、4、11、15、5、3个基点为1.65%、1.56%、1.56%、1.83%、1.63%、1.54%。
    
    上海及部分二线城市楼市过热,一部分人是因恐慌产生的从众心理进行购房甚至抢房,市民的各种资产置换成房产,包括各种房贷,由此引发信贷危机的可能性极大,美国次贷危机的隐患或有可能上演。届时,房价将大幅贬值,多米诺骨牌效应会使拥有高额房贷的家庭将面临断涯式破产。
    
    风雪欲来,这或许是一场市场规律的K线图,希望宏观上的调控可以使这场潜在的危机软着陆。否则,细思极恐,高烧的楼市将引发雪山崩塌。
    
    【4】有房一族,特别是贷款买房的,如果房价暴跌,怕不怕?
    
    你一定想,“我不怕啊,我工作稳定收入稳定,只要按时还月供,房子就还是我的。
    
    What?!你竟然如此的天真可爱,too young too simple!
    
    现在就来揭开这个银行这个不愿意告诉你的惊天秘密!
    
    先看看97年亚洲金融危机的香港案例:
    
    “1997年的时候陈先生买了一套价值742万港元的房子,从银行贷了667.8万港元,可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的陈先生,最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足,不仅房子被银行无情收走,而且还欠下银行200多万港元。
    
    这是怎么回事?
    
    明明保证月供按时交给银行,银行没有实际损失,没有违约呀。
    
    但危险的种子就是这样被埋下的。需要明白:贷款合同的违约条款里,可不仅仅包括不按时还款,还包括抵押物价值减少。
    
    《银行房屋按揭贷款合同范本》显示:
    
    “抵押期间由于乙方(购房人)的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的,乙方应在30日内向甲方(银行)提供与减少的价值相当的担保。否则,甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。
    
    如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息,甲方有权宣布贷款提前到期,要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”
    
    【5】房价腰斩,房没了还惹一身债!
    
    中国楼市崩盘后,阎王将同样开始向房奴们索命,故事将是这样的:
    
    刘先生2016年买下一套100万的房子,首付30万,贷款70万。一年后,刘先生已经偿还银行本金1万元,剩余69万元。就在那时,房价像着陆失败的火星车一样,啪叽一下,硬硬生生结结实实地砸地上了。这套房子市场价仅为50万元。好了,银行这时候会给刘明白算一笔账:当初借他70万,是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在,房子仅值50万,但他欠银行69万。所以,请补齐抵押不足的差额19万(69-50)。
    
    要么,刘先生拿出19万存款,做提前还贷;要么,刘明白有个祖传老古董,价值不少于19万,抵押给银行。
    
    刘先生这回是可犯糊涂了,当初为了买房把积蓄都掏光了,而家里最值钱的古董是iPhone4S,上哪去凑19万呢?
    
    银行连一声不好意思都不说,“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说,拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房,银行拍卖了40万,刘先生不仅首付白交了、啥也没捞着,还欠了银行29万(69-40)!
    
    现在知道房价暴跌为啥可怕了吗?已经贷款买房的朋友,劝贷款购房的朋友快去把合同找出来,看看是怎么约定抵押物价值不足的。(来源:“人民看点”微信号) (博讯 boxun.com)

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